[비즈한국] 首爾市中心各處正在發生怪事。在一個擁有超過1000戶的大型公寓社群裡，竟然連一套全租房源都沒有。月租房也是同樣的情況。按照以往，應該會有幾十個掛牌資訊的公告板現在空空如也。如果這只是暫時的現象也就罷了，但問題的嚴重性在於這種“空白”正在結構性地固化。
房源正在蒸發
無論開啟哪個房地產資訊平臺，看到的都是同樣的景象。首爾主要地區的大型公寓群中，全租和月租房源正在消失。過去，當入住量集中時，全租房源多到氾濫，房東甚至要為找不到租客而發愁。那時的情況感覺就像是幾年前的事，但現在情況正好相反，是租客找不到房子。
統計資料是冷酷的。首都圈的全租交易量呈現出明顯的下滑趨勢。這並不是說供應減少了，而是房源本身根本沒有進入市場。為什麼會這樣？是因為結構性原因在綜合起作用。
第一，土地交易許可區域的擴大。政府和首爾市政府以遏制投機為名，不斷擴大土地交易許可區域。在此區域內購買公寓必須有實際居住義務。也就是說，買房後必須自己居住，不能出租。每發生一次交易，可出租的房源就會減少一個。買賣越活躍，租賃市場萎縮得就越快。一種由監管擠壓市場的諷刺局面正在發生。
第二，新房入住量的急劇減少。2021~2022年利率激增時期，許可數量大幅減少，其影響現在正轉變為入住量減少的現實。受高利率和原材料價格上漲影響，建築商甚至對動工都持謹慎態度。出現了多處雖已預售卻無法動工，或雖已動工卻延遲竣工的現場。由於沒有新公寓供應，現有租賃市場的需求也失去了分散的出口。
第三，續約請求權到期的合同正在迴歸市場的過程引發的結構變化。在租賃三法實施後，使用過一次續約請求權的租客合同大量到期。房東們正利用這一時機選擇改為自住，或直接將房源轉為月租。全租房源減少，月租房源又供應不足，導致出現了雙重空白。
全租的結構性消亡與月租的反擊
全租（Jeonse）是韓國獨有的租賃形式。租客將大筆保證金交給房東，以利息代替房租換取居住權，這種方式在高速增長期對房東和租客雙方都是合理的選擇。隨著房價上漲，房東將全租保證金當作“無息貸款”使用，而租客可以不用每月支出房租來解決住房問題。
然而，這一結構正在動搖。在低利率時代，找不到合適投資手段的房東開始偏好月租。而在高利率環境下，全租貸款利息負擔加重的租客則轉而傾向於選擇月租。需求和供應雙方都在削弱全租的地位。
全租曾是韓國式的住房階梯，但現在這個階梯正在折斷。買不起房的無房平民所依靠的立足點正在消失。
月租化加速並不意味著問題得到了解決。月租負擔意味著生活費用的增加。調查顯示，首都圈上班族的月租負擔率已接近收入的30%~40%。當居住費用超過這一水平，消費能力就會消失，從而導致放棄結婚和生育。低出生率問題與住房不穩定直接相關，這在專家之間早已是常識，但政策卻未能跟上。
127萬戶的虛像，2030年的幽靈供應
政府雄心勃勃地宣佈了首都圈127萬戶的供應計劃。僅看數字似乎是大規模供應，但深入剖析該計劃的真相卻讓人感到無力。動工目標是2030年，也就是說從現在起要過4年才“開始挖地”。竣工則需要在那之後再過幾年。
對於現在必須在租賃市場中收拾行李的租客來說，2030年動工毫無意義。對於擔心明年、後年合同續約的人們來說，“2035年可以搬進新公寓”的話語不是安慰，更像是嘲諷。
更根本的問題在於，127萬戶能否如期供應本身就值得懷疑。市中心的整改事業難度越來越大。重建、再開發專案因業主之間的矛盾、施工方選擇糾紛、行政審批延遲、拆遷補償費用負擔等，平均專案週期早已遠遠超過10年。整改解散區域也在增加。在沒有商業可行性的地區，民間資本不會介入。
儘管“新統企劃（快速綜合企劃）”、“模範小鎮”等新的整改方式正在引入，但這同樣需要時間。雖然目標是透過縮短行政流程在5~7年內完成專案，但現實中這種情況往往並不順利。動工目標年份很少能按計劃遵守。
公共用地供應也是如此。以第三期新城為例，從釋出到入住花費了10年以上。交通網不完善的新城無法得到需求者的選擇。無論供應數字有多大，如果不是需求者所期望的“職住平衡的市中心住宅”，就很難填補市場的供應空白。
政策基調的問題：需求遏制對供應擴大
韓國房地產政策的頑疾在於“需求遏制傾向”。房價一漲，就為了阻止投機需求而丟擲各種稅收和監管政策。收緊貸款、提高取得稅、加強轉讓稅、指定土地交易許可區域。在政治上，這很有效，因為“打擊投機客”的資訊很能迎合輿論。
然而，需求遏制政策的副作用總是出現在租賃市場。當房東選擇轉為自住或收回房源時，真正受害的是沒有房子的租客。擠壓多套房擁有者會導致租賃供應減少。在房價上漲期，房東會提高全租保證金。無論怎麼做，租客都要分擔痛苦。需求遏制政策不是在保護租客，反而反覆出現讓租客變得更加脆弱的悖論。
越試圖透過監管來控制房價，其損失就越會回到無房者身上。歷屆政府反覆犯下的這個錯誤，現政府也在重演。
供應擴大是正確答案，這已成為左右派專家之間的共識。問題是隻停留在口頭上。為了擴大供應，必須伴隨放寬監管、保證專案收益率、改善行政審批速度。然而，由於擔心放寬監管會產生其他副作用、既得利益保護邏輯、行政便利主義等交織在一起，實際的改革進展緩慢。
放寬容積率限制也是如此。如果在第一期新城重建中大幅提高容積率，新住房供應會增加，現有居民的商業可行性也會改善。但“樓層變高會破壞景觀”的反對論和“難道不是隻有現有居民受益嗎”的公平性爭議混雜在一起。最終在中間妥協，供應效果減半。
租賃市場的未來：三個情景
如果現狀持續下去，租賃市場的未來會如何？可以假設三種路徑。
第一是“堅守固化”情景。在供應不足持續的情況下，全租和月租價格穩步上漲。需求者被迫遷往更偏遠的郊區，承擔過高的居住費用，或降低居住水平。整體社會生活質量下降，人口外流加速的地區增加。按目前趨勢看，這是最有可能發生的情景。
第二是“全租消亡，月租普及”情景。全租制度事實上消亡，租賃市場重組為以月租為中心。這是像歐洲或日本一樣，月租成為普通租賃形式的結構。這種情況下，短期內居住費用負擔大幅增加的衝擊不可避免。月租市場要穩定，必須以充足的租賃住房供應為前提，在沒有保障的情況下全租的消亡將直接導致住房不穩定。
第三是“政策轉向與市場正常化”情景。政府實質性推進供應擴大，擺脫單一監管政策，恢復對租賃經營者的激勵政策，以此改變基調。這將導致租賃房源恢復、全租價格穩定、居住流動性提高的結果。然而，實現這一情景需要政治決斷。必須出臺的不是迎合選票的政策，而是展望未來的政策。
現在必須要做的事
市場沒有餘裕去自行尋找對策。政府必須行動，而且是現在就要行動。
需要重新審查土地交易許可區域的指定標準。那種盲目維持投機抑制效果未經證實的區域，卻導致租賃房源枯竭的現行方式需要糾正。至少應該靈活運用針對新購住宅的實際居住義務適用方式。
必須恢復對民間租賃供應的稅收優惠。在租賃經營者登記制實質上名存實亡後，民間租賃供應的基礎正在動搖。應重新調整制度，以維持一定期限租賃為條件提供稅收優惠，並設計對續約的合理補償方向。
必須大幅提高整改事業行政審批速度。必須打破目前僅檔案審查就耗時數年的行政系統。必須讓快速通道制度在實質上而非形式上執行。如果能縮短專案週期，施工費用負擔也會減少，售價也能降低。
公共租賃供應也應並行。必須由公共部門填補民間租賃供應的不足。但是公共租賃的關鍵在於立地和質量。交通不便、生活基礎設施不足的郊區公共租賃得不到需求者的青睞。需要創造性的方案來增加市中心內的公共租賃供應。應積極探討現有公共建築的複合開發、擴大車站周邊的小型公共租賃等。
政策也有責任
租賃市場的崩潰不是突如其來的災難，而是預告過的危機。幾年來專家們一直在警告。如果不解決入住量減少、土地交易許可區域擴大、租賃經營者制度受損、整改事業延遲等問題，必然會出現這種情況。無視警告的結果就是現在這些“全租0件，月租0件”的社群。
政策不能僅憑意圖來評價，而是要以結果來評價。打擊投機的意圖無論多麼善良，如果租客必須支付更高的月租、在更惡劣的條件下生活，那麼該政策就是失敗的。穩定平民居住的口號無論多麼華麗，如果市場上沒有房源，那不過是空話。
政府即使現在也要正視現實。租賃市場目前處於緊急狀態。數字背後有因為找不到房子而滯留在單間房的人，也有因為沒有能力支付上漲的全租金而尋找搬遷去處的家庭。如果政策不能回應這些痛苦，那就是翫忽職守。
供應需要時間，但改變基調的決斷今天就可以做出。越推遲那個決斷，損失就越全由租客來承擔。
在擁有1000戶的大型社群裡，全租房源竟然為零的國度。這就是我們現在所生活的韓國租賃市場的現狀。
※以筆名“Pashong”聞名的SmartTube房地產調查研究所所長金學烈（Kim Hak-ryeol）曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《3040房產小白首次房地產投資（2026）》、《重寫韓國房地產使用說明書（2025）》、《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《韓國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起只有上漲的地方才會上漲（2020）》等書。