[비즈한국] 租賃房源正在消失。這並不是說市場上的房源數量簡單減少，而是結構性地消失了。自租賃經營者制度動搖以來，租賃供給動力減弱，多套房持有者轉讓稅重課持續，綜合房地產稅的利刃也沒有變鈍的跡象。
站在出租人的立場，提供全稅（Jeonse）的動機本身已經消失，將房產持有稅負擔轉嫁給月租的趨勢現在已成為市場的常態。全稅月租化，以及月租的急劇上漲。這就是2026年春季，韓國租賃市場的真實寫照。
問題不僅止於此。政府的政策導向變得更加明確。針對限購區，貸款、稅收、交易條件等全方位的追加限制即將到來。首爾核心自治區和部分首爾圈核心區域的門檻極有可能進一步加高。
LTV（貸款價值比）與DSR（總負債償還比率）的進一步收緊、土地交易許可區的擴大、資金籌措計劃書的精密審查、乃至針對多套房持有者的加稅，所有籌碼都已經擺在桌面上。5月9日多套房持有者轉讓稅重課暫時豁免期結束，6月1日持有稅課稅基準日等政策轉折點接連而來，也進一步加劇了市場的緊張情緒。
需求不會消失，只會改變流向
市場是機械運作的。並非因為限制變強，人們就不買房，或者尋找住處的需求就會消失。需求不會消失，只是換了去處。被限購區堵住的需求會流向非限購區。這不是假說，而是過去20年韓國房地產政策週期不斷驗證的規律。
“8·31”、“11·3”、“8·2”、“9·13”、“12·16”、“6·17”、“7·10”等各項限制政策，都曾在產生時間差後拉動了非限購區的價格上漲。政策制定者不可能不知道這一點。明知卻無法阻擋這一趨勢，這正是韓國房地產市場的本質。
即使是非限購區，情況也不見得好。非限購區同樣缺乏全稅和月租房源。租賃供給的萎縮是與是否限購無關的全國性現象。最終，流入非限購區的需求在租賃市場上也找不到答案。如果沒有租賃房源，市場就會收斂於一個選項，即買賣。在全稅消失、月租過高的地方，如果必須墊付高額保證金才能生活一輩子，人們的決策傾向就會轉變為：買下來反而更合理。
這種趨勢已經開始。據KB房地產和韓國房地產院的統計，首爾圈非限購核心區域的成交量自去年下半年起出現了明顯的反彈。周度買賣價格變動率持續轉正的地區也在增加。在買賣價格變動之前，全稅價格先行，全稅價格變動後，買賣價格隨之跟進。韓國房地產市場最古老的定律正在再次運作。
非限購區並非都會上漲
在此我丟擲最重要的資訊。關於需求湧向非限購區的展望，不應直接等同於“非限購區都會上漲”的結論。那是極其危險的誤讀。
讓我們冷靜審視非限購區的本質。政府放開限購的原因很明確，是因為判定其價格上漲潛力不足。大部分留作非限購區的區域，要麼自身人口在減少，要麼產業基礎薄弱，或者交通基礎設施不足。換言之，許多非限購區本身就無法創造出強有力的購買需求。
那麼，什麼樣的非限購區才會上漲？答案很簡單，就是即使自身需求不足，也能吸引外部需求的地方。外部需求最終是指首爾，更準確地說是首爾的核心就業崗位：江南、汝矣島、光化門、板橋、麻谷、加山·九老數碼園區。只有能在60分鐘內到達這些就業區域的非限購區才有意義。
除此之外，還得加上一點：僅能通勤是不夠的。人們需要的是在居住地和工作地之間，能填充自己生活的基礎設施。學校、補習班、醫院、超市、百貨商店、公園、圖書館、咖啡館、餐廳。如果這些日常基礎設施貧乏，人們就不會在這個城市紮根。停留在僅供睡覺的“睡城”城市，其價格上漲空間有著明確的限制。通勤的便利性、生活設施、教育環境、商圈，以及城市的人文底蘊（格調）。只有具備這五點的非限購核心地段才是真正的優質資產。
哪些地方符合這一標準？從現在開始，要深入觀察以下六大區域。
第一，華城。華城不僅僅是“京畿道南部郊區”。三星半導體叢集、現代汽車005380·起亞000270的研發據點，以及連線龍仁與平澤的巨大半導體超級叢集正位於華城中心。從東灘延伸到峰潭、鄉南，以及新崛起的萬世區區域，華城是少有的就業崗位湧入城市內部的非限購城市。僅憑自身需求就很強大，再加上SRT和GTX-A，確保了通往首爾江南區的可達性。這是在韓國也屈指可數的，同時具備內生需求和外部需求的選擇。
第二，高陽德陽區。GTX-A昌陵站即將建成，直接接壤恩平區，6號線、3號線、京義中央線立體連線。在從實際居住視角出發，通往首爾市中心的可達性方面，沒有多少非限購候選區能勝過德陽區。從香洞、元興、三松、紙築，一直到昌陵第三期新城市，這一線路實際上是首爾西北部的自然延伸版。
第三，九里市。隨著8號線別內線的延長，到達蠶室的時間大幅縮短。九里正是通往江南核心就業區域的東側門戶。擁有漢江和峨嵯山的自然環境，以及葛梅、仁昌、橋門洞整潔的商圈。雖然人口規模較小，但其地段的質量絕不遜色。城市越小，核心地段的稀缺性就越凸顯。
第四，南楊州。從茶山、別內、榛接，到花道。這裡是罕見的廣域交通利好集中區，8號線別內線、9號線延長線、GTX-B線同時進入。不過，南楊州各區域間的差異非常大。必須嚴格關注茶山和別內的核心地段。越往外圍，通勤首爾的優勢消失得越快。即使在南楊州這個行政區域內，價格的命運也各不相同。
第五，議政府。1號線、7號線延長（長巖~塔石），以及GTX-C線，議政府是通往首爾東北部的最後非限購門戶。議政府站周邊的城市更新專案正在同時推進。對於無法承受蘆原、道峰價格壓力的需求而言，自然會流向議政府，這是結構性的必然。
第六，富川。GTX-B、7號線、1號線貫穿的富川，實際上就是首爾西南區本身。中洞、上洞的成熟設施，富川站與松內站周邊的商圈，玉吉、驛谷區域的更新專案等，位於首爾和仁川之間不僅不是弱點，反而是優勢。能夠同時吸收兩座城市就業崗位的地理位置，這本身就是富川最大的資產。
現在是決定的時間
限購區面臨著更強的限制。貸款將被進一步收緊，稅收將更加沉重，交易將更加繁瑣。而且租賃市場沒有房源。這兩個條件迫使需求向非限購核心地段轉移。被強迫的需求會轉換為買賣，而買賣的轉換會拉高價格。市場運作原理如此明確的時期並不多見。
從現在開始必須觀察。一旦價格開始正式上漲，那時就已經晚了。市場總是比政策跑得快，而資料總是比市場慢一步到達。當大眾確認資料並開始行動時，那些判斷敏銳的人早已佔好了位置。房地產市場向來如此，未來也將如此。
華城、高陽德陽、九里、南楊州、議政府、富川。現在是深度審視這六大區域核心地段的時候了。不要看“非限購”這個標籤，而要看隱藏在標籤背後的地段本質。就業、交通、基礎設施、教育、商圈以及城市的格調。只有符合所有條件的地點才是真正的“真金”。而這樣的地方，出乎意料地並不多。現在正是佔領這些位置的時刻。
※以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營NAVER部落格“Pashong的世界考察記”及YouTube頻道“Stu TV”。著有《3040房地產新手第一次房地產投資（2026）》、《重寫韓國房地產使用說明書（2025）》、《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在開始只有能漲的地方才會漲（2020）》等。