[비즈한국] 今年，韓國史上首次開啟了“2000萬入境遊時代”。Yanolja Research預測，2026年訪韓外國遊客人數將達到2076萬至2126萬人次。自政府2009年首次提出“年吸引2000萬人次”的目標以來，這道牆在過去的17年裡從未被突破。今年第一季度，訪韓遊客人數已創下歷史新高，較去年同期增長了23%。客人多得溢位來了。
然而，實際上卻沒有地方給客人住。這是目前韓國旅遊市場最大的悖論，也是房地產投資者應該關注的焦點。
需求並非暫時的繁榮，而是結構性的轉型
首先需要明確的是，這種需求並非新冠疫情恢復期的曇花一現。隨著近期中日關係趨於緊張，原計劃前往日本的中國遊客將目光轉向韓國，這種“反向獲利”效應進一步加劇了需求。這正是Yanolja Research上調預測值的背景。政府的眼光更為長遠，已將2030年吸引3000萬外國遊客定為目標，韓國旅遊發展局更是宣稱要將這一時間表提前兩年。
不僅規模宏大，資金流也十分充裕。據牛津經濟研究院分析，2024年一年，韓國境內Airbnb住客在住宿和非住宿方面的支出總額高達6.3萬億韓元。這不僅是簡單的旅遊統計資料，更是可以被房地產這個載體所吸納的現金流。需求的大小和持續性已經無需多言。
供應被法律凍結
問題在於供應。據新韓投資證券分析，截至2025年底，首爾三星級及以上旅遊酒店客房約有4.25萬間。即便以保守估算訪韓外國遊客並按每房入住2人計算，每天至少需要2萬間以上客房。若考慮到單人單間需求增加以及本國遊客需求，缺口只會進一步擴大。同一份分析報告根據許可審批趨勢預測，這種供應緊張的情況至少會持續到2029年。考慮到建造一家酒店所需的時間，這並不是短期內可以解決的問題。
行政部門的預測也出現了失誤。首爾市曾預計2026年住宿設施會供過於求，但監查院重新評估的結果卻恰恰相反，即“客房短缺”。在增加供應的腳步與政策不協調的過程中，填補這一空缺的正是以Airbnb為代表的共享住宿。
進入壁壘是客觀存在的
在此需要保持冷靜。Airbnb投資並不是一項“任何人、用任何物業”都能做的生意。韓國的城市共享住宿建立在一個畸形的結構之上：僅面向外國人合法，而面向本國人營業則屬於非法。所謂的“外國人觀光城市民宿業”制度本身是為了應對2011年中國團體遊客激增而設立的，15年前的制度設計至今未變。
監管的細節即房地產的細節。經營者必須實際居住在相關住房內，閒置房屋不得註冊，且對面積和房間數量都有要求。關鍵在於，位置優越、進入壁壘低的地鐵站周邊寫字樓（Officetel）在本質上是被禁止進行共享住宿運營的。能夠合法接待本國人和外國人的途徑，僅限於利用政府指定的監管沙盒驗證特例運營商，或者如韓屋體驗業、農漁村民宿業等具備獨立註冊條件的特定型別。
總之，進入壁壘是實實在在的。但在投資的世界裡，進入壁壘也是一道護城河，只要能跨越過去，就能過濾掉競爭對手。
壁壘之外有機遇
值得關注的變化是制度已經開始鬆動。2025年10月，政府透過服務產業競爭力強化工作小組，正式討論了本國人共享住宿的制度化問題。韓國經濟人協會建議在《觀光振興法》第3條中增設“共享住宿業”，取消本國人與外國人的身份區分、實際居住義務、供應量及營業天數限制，並納入一直被排除在外的寫字樓。主導部門文化體育觀光部正傾向於透過議員立法來實現制度化。法國在2017年修改住房法使共享住宿合法化的先例也是參考物件。
將這一趨勢翻譯成房地產的語言，其意義十分明確。如果寫字樓排除條款和實際居住義務被解除，那些一直因無法用於住宿業而受限的市區地鐵站周邊寫字樓、生活型住宿設施、城市型生活住宅將集體被重新評估為“合法住宿資產”。市場已經在行動。已有分析指出，如果將滯銷的寫字樓或城市型生活住宅轉變為旅遊酒店，單房收益率將大幅提升。政府也已轉向大幅放寬住宅型生活住宿設施向寫字樓轉換及住宿業申報條件的政策方向。
當然，利好訊息總伴隨著摩擦。現有的住宿業方以監管公平性為由表示擔憂，周邊居民則擔心租金上漲及噪音、垃圾等影響居住權的問題。如果數量增長無法跟上質量管理，監管也可能再次收緊。然而，這種摩擦本身就為準備充分的投資者提供了緩衝地帶，留出了時間。
合理設定，公益與收益兼得
這裡需要進行最重要的觀念轉換。合理設定的Airbnb投資並非單純追求私利，而是與國家課題方向一致。
2000萬人蜂擁而至卻住處不足，導致“再也不來了”的負面口碑累積，這對旨在成為旅遊大國的韓國而言是慘痛的損失。增加合法、安全的住宿供應，正是解決這一短缺問題的關鍵，也與政府透過制度化引導的方向完全吻合。換句話說，在法律框架內規範運營的共享住宿投資，也是符合國家政策的“公益性投資”。
作為收益型房地產的魅力也很明顯。結構性上行的旅遊需求、至少幾年內難以緩解的供應短缺、以及制度化帶來的價值重估動能同時疊加。這三者同時指向一個方向的資產並不多見。稱其為“面向未來”絕非誇張。
核心在於“合理”二字。在法律灰色地帶逃避監管的運營方式已走到盡頭。篩選具備合法註冊條件的地理位置和物業，解讀制度化方向並預先進行資產佈局，將運營作為一項事業進行精細設計。只有以正攻法跨越壁壘的投資者，才能完整享受即將到來的重估紅利。
客人已經來了，容器尚空，法律之門正在開啟。現在正是“合理”開啟Airbnb投資的最好時機。
※作者金學烈（筆名Pashong）是知名的Smart Tube房地產調查研究所所長，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前經營著Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《3040房產小白的首次房產投資（2026）》、《重寫韓國房產使用說明書（2025）》、《京畿道房產的力量（2024）》、《首爾房產絕對原則（2023）》、《仁川房產的未來（2022）》、《金學烈的房產投資絕對原則（2022）》、《韓國房產未來地圖（2021）》、《從現在起，只會漲的地方才會漲（2020）》等書。