[비즈한국] 輿論對“全租房”（Jeonse）制度的看法十分冷淡。隨著全租房詐騙、逆全租（退租時房東無法退還押金）、槓桿投資等問題接連爆發，“全租制度壽命已盡”的論調也獲得了支援。有人批評稱，房東向租客借取鉅額押金，並用這些錢再去買房的模式本身就不正常。事實上，難以否認的是，全租制度確實已經成為導致房價上漲、家庭負債增加以及租賃市場不穩定的導火索。
然而，取消全租制度就是答案嗎？面對這個問題，必須審慎對待。全租不僅僅是一種租賃合同方式，它是在韓國高房價、公共租賃住房不足、養老收入不穩定以及金融資產積累率較低的現實環境下，運作的一種民間居住金融體系。如果僅僅因為存在問題就廢除該制度，那麼該制度所承擔的成本和風險並不會消失，而是會轉嫁給其他人。
如果廢除或急劇縮減全租制度，首先承受其成本的不是房東，而是無房租客。
全租房並非免費居住
當人們支援全租房時，常說“因為不用交月租，所以是免費居住”。這其實是不準確的。租客向房東提供鉅額押金作為無息或低息貸款，其實是以這些資金的“機會成本”作為租金。如果租客申請了全租貸款，還得向銀行支付利息。
儘管如此，人們依然需要全租房，因為比起月租，全租對現金流的壓力更小。全租貸款利息是每月消失的成本，但租客用自有資金墊付的押金，在合同正常結束後是可以收回的。相反，月租則是每月支出的純消費。
假設將4億韓元的押金房改為押金5000萬韓元、月租200萬韓元的模式。雖然租客可以拿回3.5億韓元的押金，但每年必須承擔2400萬韓元的月租支出。即便將拿回的錢存入年利率3%的存款中，稅前利息收入也僅有1050萬韓元。僅從簡單的計算來看，與居住相關的年度現金支出就增加了1350萬韓元。
雖然對於全租貸款較多的家庭來說計算結果可能不同，但這正是不能斷言“全租房月租化”能降低所有租客負擔的原因所在。
韓國銀行也指出了同樣的問題。韓國銀行評估認為，全租制度一直起到“居住階梯”的作用，即降低了居住成本並幫助租客過渡到擁有自有住房。相反，如果轉為月租，低收入租客的租金支出佔比會顯著提高，從而削弱其消費能力。
市場已經迅速向月租遷移
在討論廢除全租之前，首先要看清楚目前租賃市場正在發生什麼。
韓國銀行分析國土交通部的實際成交資料後發現，以2025年10月的簽約日期為準，月租在租賃成交中的佔比已升至60.2%。按申報日期計算，當月佔比為63.5%。非公寓住宅的月租佔比更是高達77.2%。公寓的全租成交佔比也在持續下降，取而代之的是半月租和月租。
2025年12月一個月內申報的月租成交量為16萬6895件，較去年同期增長了26.5%。月租比全租更為“例外”的租賃時代已經結束了。韓國租賃市場正在向以月租或保證金月租為主的方向轉變。
問題在於月租化的速度。在房價高企、租客收入增長有限的情況下，如果全租迅速減少，家庭將不得不放棄買房並支付月租。一個沒有能力負擔10億韓元房價的家庭，並不會因為不買房就萬事大吉。這些家庭依然需要居住的地方，並依賴首爾及首都圈的工作、教育和交通便利性。
如果全租消失，居住成本並不會隨之消失。它只是從作為資產的“押金成本”轉變為作為支出項的“月租成本”。
月租化對低收入階層更為殘酷
月租最大的問題在於破壞了家庭的每月現金流。
韓國銀行利用家庭金融福利調查，計算了全租家庭轉為月租後的影響，結果顯示，收入處於最低階層（1分位）的家庭，其房租支出佔收入的比例上升尤為明顯。如果將非公寓全租押金的一半轉為月租，1分位家庭的居住成本負擔率會從14.0%飆升至29.4%，若全部轉為月租，則會升至43.0%。
這意味著不僅僅是居住成本這一項增加。隨著月租增加，食品、教育、醫療和養老儲蓄都會相應減少。消費萎縮，資產積累速度放慢。由於工資的大部分每月都要支付給房東，積累買房“第一桶金”的時間也會變得更長。
韓國銀行的分析顯示，與維持全租的家庭相比，轉為月租的家庭其信用貸款的使用額增長更多。這意味著他們可能因月租負擔導致現金流不足，進而透過利率較高的信用貸款來彌補。如果限制全租貸款，看起來家庭負債似乎減少了，但如果租客的月租負擔加重，負債形式可能只是從全租貸變為了信用貸款或生活費貸款。
主張廢除全租的一方批評全租押金是“隱性債務”。這種說法沒錯。但為了減少房東的負債而犧牲租客的可支配收入，這是否合理又是另一個問題。
全租房擴大了住房選擇的自由
全租的另一項功能是為租客提供機會，即使不擁有房產也能居住在相對優質的住宅中。
假設有一個擁有3億韓元自有資金的家庭。這個家庭能夠購買的房子與能夠全租的房子，在地理位置上會有很大差異。若一套公寓買賣價格為9億韓元，全租價格為5億韓元，那麼租客可以利用一定的全租貸款入住，但若要購買，則需要更多的自有資金和住房抵押貸款。
對於職場變動頻繁的年輕人、因為子女教育必須在特定地區居住一段時間的家庭，以及退休後想要縮小居住面積的老年人來說，全租也非常有用。因為即使不擁有房產，也能在較長時間內獲得高質量的居住服務。
2024年，韓國一人戶家庭達到804萬5000戶，佔總家庭數的36.1%。在首爾，一人戶家庭的佔比甚至達到了39.9%。隨著家庭規模縮小，職業和居住地變動變得頻繁，買房和月租之間的“中間選擇”的重要性就越發凸顯。
全租並非對所有人而言都是最佳制度，但消除全租這一選擇，也絕對不是一項旨在擴大租客選擇權的政策。
全租消失後的空缺由誰填補？
如果堅持主張廢除全租，就必須回答最後一個問題：全租消失後，數百萬租客的選擇是什麼？
公共租賃住房足夠嗎？不。民間長期租賃住房能夠穩定供應嗎？目前看來很難。僅憑月租稅額抵扣，就能負擔得起首爾和首都圈的高額租金嗎？這同樣有侷限性。
最終，如果急於廢除全租，大部分家庭將不得不轉向月租。隨著月租佔比提升，房東獲得了穩定的租金收益，而租客則必須每月將收入的一部分用於居住。有資產的階層獲取租金收益，沒有資產的階層用勞動收入支付月租。這實際上是一種將房地產資產差距轉化為收入差距的結構。
全租並不是完美的制度。在房價上漲期，它會刺激槓桿投資；在價格下跌期，會產生“逆全租”風險。韓國銀行也評估認為，擴大月租確實在降低家庭負債和樓市波動性方面具有正面意義。
但我們必須同時看待該制度的副作用及其存在的理由。全租一直以來讓無數無房家庭減少了月租負擔，在特定時期積累了資產，並能選擇比買房地段更好、環境更優的住房。在能夠替代這一功能的公共租賃和民間長期租賃供給不足的情況下，貿然廢除全租，與其說是改革，不如說是變相的成本轉嫁。
韓國需要的不是廢除全租，而是能確保押金安全返還的全租，能承受房價下跌的全租，以及不再成為槓桿投資“燃料”的全租。
我們不應放任全租制度維持過去的老樣子。但僅僅因為發生了全租詐騙就將全租本身趕出市場也是危險的。因為填補全租空白的，極有可能是昂貴的月租，而非廉價的公共租賃。
制度的失敗是完善該制度的理由，而不是剝奪普通民眾必要選擇的理由。
※筆名“Pashong”而聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈（音譯），曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世間考察”及YouTube頻道“Stew TV”。著有《3040房地產新手初次房地產投資（2026）》《重寫大韓民國房地產使用說明書（2025）》《京畿道房地產的力量（2024）》《首爾房地產絕對原則（2023）》《仁川房地產的未來（2022）》《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》《大韓民國房地產未來地圖（2021）》《從現在開始只有會漲的地方才會漲（2020）》等書。