[비즈한국] 利用人工智慧，快速且準確地傳達一週內首爾公寓及住宅類房產的實際成交資訊。
在首爾住宅房產市場，本週“核心地段依然穩固”的趨勢依然明顯。儘管貸款限制、土地交易許可制度以及加強家庭債務管理的基調仍在持續，但江南區、松坡區和龍山漢江沿岸的高價樓盤依然佔據了成交排行榜的前列。值得注意的是，本週實際成交的特點不僅限於“江南三區”的獨領風騷。城東、麻浦、陽川等漢江地帶以及學區需求密集區域也出現了20億韓元級別的交易，顯示出首爾核心居住區價格水平進一步穩固的跡象。
據首爾房地產資訊廣場統計，6月15日至6月19日首爾市住宅房產實際成交價格顯示，江南區狎鷗亭洞新現代11次小區專用面積183.41平方米的4層房源以94億韓元成交，創下本週最高價。
狎鷗亭新現代11次的成交比起金額本身，其象徵意義更為重大。專用面積183.41平方米屬於市場上不常見的超大戶型，再加上漢江沿岸的地理位置、狎鷗亭重建預期以及長期積累的高淨值人群需求，促成了此次交易。江南區的高價樓盤市場，決定價格的因素往往不是限制政策，而是“能否買到同類房源”。此次94億韓元的交易，比起貸款能力，更多體現的是現金調動能力和稀缺性。
緊隨其後的是江南區大峙洞的Raemian Daechi Palace，專用面積91.89平方米的20層房源以44.5億韓元成交。Raemian Daechi Palace是大峙洞學區需求與次新大盤偏好重疊的代表性小區。如果說狎鷗亭的價格源於重建期待與漢江沿岸的稀缺性，那麼大峙洞的價格則是教育需求與生活基礎設施共同支撐的結果。這表明即使在同一個江南區，支撐價格的邏輯也各不相同。
松坡區蠶室洞的Ricenz，專用面積98.55平方米的11層房源以38億韓元成交。蠶室地區代表性小區的上榜，再次印證了松坡區強勁的價格水平。Ricenz被評價為兼具蠶室站、綜合運動場、漢江便捷交通、大盤居住穩定性以及優越學區和生活便利性的樓盤。蠶室地區因既擁有前往江南的便捷性，自身又具備強大的生活圈，因此在市場調整期內，買入需求也難以消退。
龍山區龍山洞5家的龍山Park Tower，專用面積124.8平方米的19層房源以35.6億韓元成交。龍山Park Tower位於漢江沿岸、龍山公園及國際業務區預期的交匯點。龍山的交易與江南區的性質不同：如果說江南靠的是學區、重建和傳統富人區的底蘊，那麼龍山則是靠開發預期、城區可達性以及漢江景觀價值在推動房價上升。
松坡區新川洞的玫瑰2期，專用面積82.45平方米的3層房源以32.4億韓元成交。玫瑰公寓是蠶室地區重建預期的代表案例。同屬松坡區，如果說Ricenz代表的是入住穩定性和大盤溢價，那麼玫瑰2期則更多體現了市場對未來重整專案的期待。
此外，文井洞的奧林匹克Family Town公寓專用面積136.325平方米房源以29.5億韓元成交。奧林匹克Family Town是松坡南部地區的大型代表社群，擁有廣闊面積和穩定的居住環境。此次交易顯示出，不僅是蠶室核心區，松坡內部對於大戶型的需求依然旺盛。
此外，金湖洞4家的首爾林Park Xi公寓專用面積84.87平方米房源以23.2億韓元成交。上水洞的Raemian Bamseom Lavenue Ⅱ公寓專用面積84.92平方米房源以23億韓元成交。這兩起交易是本週實際成交中的重要看點。城東和麻浦的84平方米級公寓穩居20億韓元區間，說明首爾高價居住軸心正從江南、龍山向漢江北岸生活圈擴張。
松坡洞的Raemian Songpa Pine-Top公寓專用面積53.36平方米房源以21.6億韓元成交。雖然面積不大，但松坡核心生活圈的地理優勢溢價體現在了價格中。新亭洞木洞新市鎮11期公寓專用面積66.24平方米房源以20億韓元成交。這是陽川區學區與重建預期相結合的典型案例。即使在江南區以外，只要學區和重整專案疊加，20億韓元級別的交易也已成為常態。
從每3.3平方米（坪）單價來看，差距更為顯著。狎鷗亭新現代11次公寓單價約為1.69億韓元，這幾乎是KB房地產公佈的去年12月首爾市公寓平均成交價（每3.3平方米5925.9萬韓元）的三倍。大峙洞Raemian Daechi Palace約為1.6009億韓元，蠶室洞Ricenz約為1.2747億韓元。與首爾平均水平相比，這些樓盤已經形成了獨立的市場。
本週高位成交有三個共同點：第一，大戶型與漢江沿岸的稀缺性依然極強（如狎鷗亭新現代、龍山Park Tower）；第二，學區與生活設施結合的區域價格防禦性極高（如大峙洞Raemian Daechi Palace、木洞新市鎮、蠶室Ricenz）；第三，重建預期持續體現在實際成交價中（如狎鷗亭、蠶室玫瑰、木洞新市鎮）。
政策環境並不寬鬆。金融當局今年持續維持加強家庭債務總量控制和監管抵押貸款增長的基調。隨著5月全金融圈家庭貸款增幅較前月擴大，市場對貸款監管將進一步收緊的警惕感也在增強。首爾的主要公寓還受到土地交易許可制的約束，由於簽約後還需考慮許可程式和實際居住要求，這給投資需求帶來了一定壓力。
即便如此，高位成交依然不斷，原因很簡單：這些市場的買家比起利率和貸款限額，更看重地理位置和稀缺性。狎鷗亭、大峙、蠶室、龍山在首爾內部沒有太多替代品。房源少，但候場買家多。監管雖然能減緩成交速度，但無法即刻壓低稀缺房源的價格。
不過，切勿因為本週的交易就解讀為首爾整體市場都在以同樣速度上漲。排名前10位的房源集中在首爾最受青睞的地區和樓盤，與中低價地區或外圍地區的市場體感存在溫差。首爾公寓市場已經難以用單一數字概括。這是一個狎鷗亭的94億韓元與外圍地區的觀望情緒同時並存的市場。
儘管如此，本週實際成交傳達的資訊很明確：首爾高價住房市場的參考點再次提高了。90億韓元級別的狎鷗亭大戶型、40億韓元級別的大峙洞核心樓盤、30億韓元級別的蠶室與龍山、20億韓元級別的城東、麻浦與木洞交易在一週內共同出現。雖然首爾房產市場價格的中心依然在江南與漢江沿岸，但其外延正在不斷擴大。
26年6月第3周的首爾成交市場，與其說是監管壓制價格，不如說是稀缺性在對抗監管。貸款在收緊，許可程式在變繁瑣，但狎鷗亭、大峙、蠶室和龍山的名字依然以數字形式印在成交表上。本週首爾房地產市場的一句話點評是：買家雖然少了，但能買得起的人，選了更貴的房子。
※本報道由商業韓國與MetaVX的生成式AI共同撰寫。