【Bizhankook】6月26日，首爾松坡區文井洞Garden 5 Tool棟的1樓走廊顯得十分冷清。在經營工業用具的專門賣場區域，大部分店鋪要麼熄燈，要麼處於空置狀態。儘管有少數店鋪開門營業，但鮮見訪客蹤跡。透過玻璃門，隨處可見空蕩蕩的室內空間。
2樓及以上的空置情況雖較1樓有所改善，但各區域仍有不少空置商鋪。甚至能看到整排店鋪無人入駐的情況。部分走廊堆放著空紙箱，商鋪門前貼著要求清理長期堆放雜物的通知。
雖然Garden 5 Tool棟透過協議出讓方式重啟剩餘商鋪銷售已過去2個月，但Tool棟各處依然空置嚴重。當天在現場採訪的商戶們普遍期盼空置店鋪能早日填滿。在Tool棟經營工具店的A某表示：“對於經商者而言，空鋪被填滿自然是好事，希望能引進一些能吸引人氣的規模化設施。”
也有人對Tool棟產生負面口碑表示擔憂。另一位店主B某說：“我知道外面有人把這裡形容為‘鬼屋’，由於這種負面印象，恐怕連想入駐的人都會望而卻步。”
首爾住房公社（SH）曾在今年1月和3月兩次釋出Tool棟地下2樓及地上2、3樓的未售商鋪預售公告。此後，未能找到買主的剩餘商鋪於4月轉為無需投標的協議出讓方式。今年的舉措旨在處理長期滯銷的未售商鋪。據SH統計，目前Tool棟的空置率為13%~14%左右。作為清溪川商戶搬遷配套工程而建的商場，至今仍難以找到新主人或租戶。附近的一名房產中介表示：“有些商鋪甚至已經空置了18年。”
Garden 5是為清溪川復原工程中被迫遷出的商戶們提供的搬遷安置專案。Tool棟原定作為工具和工業用具商戶的經營空間。首爾市在搬遷公聽會上曾承諾以7000萬韓元的價格優先配售23㎡的店鋪給清溪川商戶，但2007年實際發售價竟漲至1.5億至2.1億韓元水平，因經濟負擔過重，放棄入駐的商戶不斷增加。
過高的售價導致初期定居失敗，作為工具及工業用具專業商場的集客能力也未能形成。適合吸引普通消費者的業態受限，進一步加劇了長期空置。即使重新供應空鋪，新買家或租戶能期待的營業基礎也十分有限。
長期空置已演變成公共負擔。在2024年首爾市議會行政監查中，有指控稱SH從2009年至2024年9月，在Garden 5空置管理費上支出高達586億韓元。由於SH承擔了長期賣不出的商鋪管理費，引發了關於公共企業財政負擔的爭議。不過，SH在29日接受Bizhankook採訪時解釋稱：“這是從初期空置期開始累計的金額，並不直接反映目前的實時負擔水平。”
SH多年來一直在推動多項方案以減少空置。定期釋出未售商鋪預售公告，並認為1樓空置對整體商圈氛圍影響巨大，故持續嘗試出售。2020年曾商討引入宜家韓國（IKEA Korea）入駐1樓。2021年，將Tool棟5樓從銷售設施變更為辦公設施後出售。然而，儘管有這些嘗試，Tool棟依然空置嚴重。
難以減少空鋪的另一個原因是區分所有制結構。Tool棟被分割成7~10坪左右的小型商鋪出售。若要吸引大型租戶或變更用途，必須協調現有所有者和業主們的利益關係。SH相關人士表示：“對於區分所有結構的商場，即使想改變用途或推進其他方式，也很難獲得一致同意。”
SH計劃優先透過預售減少空置，必要時考慮部分租賃。但因現有業主的反對，轉為租賃並不容易。SH還透露：“預計7月初將推進Tool棟1樓的一攬子供應，若1樓能完成供應，相信對解決2、3樓的空置會有所幫助。”
專家指出，僅依靠重複銷售流程難以解決長期空置問題。在維持初期銷售方式和區分所有結構不變的情況下，即便反覆供應空置商鋪，也很難轉化為實際需求。
建國大學房地產學系教授柳善鐘錶示：“起初這種商鋪就不應採取銷售方式，而應選擇租賃。正是因為進行了銷售，使得業主們各自擁有不同的利益訴求，導致後期想要進行新的開發或變更用途時，結構上極難獲得同意。”
柳教授認為僅靠轉賣剩餘商鋪存在侷限性。他指出：“若要使利益關係已經複雜化的商場恢復正常，需要由具備經營能力的專業主體來接管。”柳教授認為，SH有必要籌措特別預算並設立專門經營架構，以推動實質性的正常化方案。
世宗大學房地產AI融合學系教授申寶妍認為，應脫離以工具商場為主的舊有利用方式，重新審查Tool棟的用途和經營模式。申教授表示：“比起工具商場，引入能吸引人流的設施顯得更有必要。”
申教授建議考慮引進大型店鋪，或將其作為綜合銷售設施、辦公設施等其他用途進行開發。她說：“依靠個別業主各自經營的方式存在瓶頸，可以考慮尋找能夠進行‘總承包租賃（Master Lease）’運營的主體，對特定區域進行統一管理。”總承包租賃是指由運營商統一承租空間，負責細分租賃和整體運營的方式。但申教授補充道：“從其他購物中心的案例來看，當前商業設施的經營條件普遍嚴峻，這種方式在現實中也並不容易實現。”