[비즈한국] 7月23日，總統親自主持的房地產政策國民大討論即將舉行。在討論會召開之前，政壇已是硝煙四起。在野黨稱其為“結論先行、走過場的討論會”，執政黨則回擊道“難道是害怕國民的集體智慧嗎”。然而，我看著這場博弈，心中卻湧起另一種擔憂。在爭論結論是否預設之前，我擔心的是，問題本身是否就設定錯了。
讓我們看看總統透過社交媒體預先公開的六大議題：適度的保有稅水平、自住一套房與非居住及多套房的差異化徵稅、差異化幅度、超高價自住房的單獨對待、超高價住房的基準線、保有稅與交易稅的關係、保有稅稅收的用途。預先公開議題並徵求國民意見，這一點本身值得肯定。這比過去在密室中制定對策、某天突然宣佈的方式進步了許多。
然而，將這六個問題放在一起看，會發現一個共同點。它們全都是稅收問題。要收多少錢、向誰多收、收來的錢花在哪裡。問題的框架從一開始就聚焦於“徵稅”。即便在這個框架內填入再精細的答案，也無法回答國民真正想知道的問題。國民的問題很簡單：“我住的房子，什麼時候、在哪裡、供應多少。”
稅收是對市場結果的徵收，而非引發市場現象的動因。價格是在供需碰撞點決定的。稅收和貸款限制雖然能暫時改變需求的“形態”，卻無法改變“想住的地方沒有房子”這一“結構”。忽視原因只對結果寄出賬單的政策，無論設計得多麼精巧，最終都會輸給市場。
歷史上從未有過靠稅收穩住房價的先例
作為一個追蹤房地產市場資料超過20年的人，我可以斷言一件事：在大韓民國的房地產歷史上，從未有過靠稅收和監管成功穩住房價的事實。盧武鉉政府設立了綜合不動產稅並重徵轉讓所得稅，但任期內首爾房價飛漲。文在寅政府透過20多次對策，在保有稅、交易稅、貸款方面進行了全方位擠壓，但結果如大家所知。反觀房價穩定的時期是什麼時候？是2010年代初中期，當時“保底住房（Bogeumjari）”以及慰禮、迷沙等地區大量新房入市。市場穩定並非因為稅率低，而是因為供應量大。
抑制需求的政策之所以失敗，邏輯非常明確。政府期待提高保有稅能促使多套房持有者賣房，但如果交易稅（轉讓所得稅）過重，賣出的瞬間就會面臨“稅收炸彈”，於是持有人選擇死扛。房源被鎖死，保有稅負擔則轉嫁給全稅和月租。最終，租客，也就是最需要保護的無房平民，收到了最終賬單。而且，監管越嚴，人們越會清理掉多餘房產，換成最好的一套。政府反覆強調的“精明的一套房”現象，並非源於市場的貪婪，而是監管設計下的理性選擇結果。打地鼠時，地鼠不會消失，而是會從旁邊的洞裡冒出來。我們過去一年不是親眼見證了指定限購區後，需求移向非限購區的“氣球效應”嗎？
真正的危機不是稅單，而是入市供應斷崖
目前市場真正的定時炸彈不是稅單，而是入市供應量曲線。觀察民間調查機構的統計，雖然標準存在偏差，但方向出奇一致。首爾公寓入市量預計將從2025年的3萬至4萬戶，在2026年減半，2027年跌至1萬戶左右。雖然各統計機構因是否包含租賃住宅而資料不一，但無論從何種標準來看，2026-2027年的首爾正走向近10年來最嚴重的供應斷崖。
住房不是泡麵。即使今天審批透過，從建設到入市也需要5年以上。眼前的供應斷崖是數年前就預告的未來，而今天所做的一切，決定了2030年代初期的市場。在工程費飆升導致工會與施工方頻頻衝突、專案融資（PF）壞賬導致建設公司放棄新業務的當下，政府在討論會上拿著保有稅實際稅率的國際對比表爭論不休，實在太閒適了。在因房子短缺而上漲的市場里加稅，就如同給發燒的患者不吃退燒藥，反而遞上一張賬單。
貸款限制也是如此。去年“6·27對策”之後，住房擔保貸款額度不斷收緊，今年7月東灘、器興、九里、光州被列為限購區，再加上所謂的“三重限制”。結果如何？現金富人毫無影響，真正需要貸款的剛需群體，即社會新人、新婚夫婦和換房需求，被擋在了市場之外。貸款限制不是穩房價的政策，而是透過現金持有量來重新劃分“誰能買房”的政策。而且，每當指定限購區，需求就不會消失，而是移向鄰區。我們今年上半年也實時目睹了監管之手按下的旁邊區域價格飛漲的場景。
政府作為提高保有稅依據的國際對比也是“一半的真相”。韓國的保有稅實際稅率確實低於OECD平均水平，這一點沒錯。但韓國是取得稅和轉讓所得稅，即交易環節的稅負位居全球前列的國家。保有稅高的國家，交易稅通常較輕。只拿出一項稅種與國際平均水平對比，並聲稱“我們太低了所以要漲”，這是遮蔽稅負總量統計的錯覺。若按總負擔標準看，韓國房地產相關稅收佔比已處於OECD領先地位。
全稅價格早已給出了答案。全稅中沒有投機需求。全稅價格是最誠實的市場指標，僅反映了剛需，即“現在想住在那個人”和“現在市面上有多少房子”之間的供需關係。首爾主要地區全稅價格穩步上漲，這是市場的尖叫，說明比起投機者，剛需的房源嚴重不足。全稅價格上漲會縮減差價，而縮減的差價會再次刺激買賣需求。這種惡性迴圈的起點永遠是供應不足。
大討論會應處理的三個真正議題
因此，對於23日的大討論會，我提出三點希望。請把下面這三點擺上桌面，而不是那六個稅收問題。
第一，買賣房源。要讓市場有房源供應。必須先解決多套房持有者和非居住房持有者想賣房卻因轉讓所得稅重徵而無法賣出的結構性障礙。如果要提高保有稅，至少應透過放寬交易稅，哪怕是暫時性的，也要明確開啟退路。我們已經付出了昂貴的學費才明白：堵死售房渠道卻只加重保有負擔，市場只會以“房源鎖死”和“向租客轉嫁成本”來回應。
第二，全稅與月租房源。我國80%以上的租賃住宅並非由公有提供，而是民間多套房持有者供應。如果將多套房持有者定義為投機者並將其踢出市場，他們提供的全稅和月租房源也會隨之消失。政府有財政能力去填補這一空缺嗎？如果沒有，恢復並整頓註冊租賃經營者制度，賦予民間租賃供應者義務與激勵，要現實得多。應該將“租賃住宅供應者”這一正面功能納入制度體系內。
第三，供應管線。提前第三期新城入市時間的執行計劃、促進因工程費糾紛而停滯的首爾整改專案開工的流程管理與金融支援、解除重建超額利潤回收制度及安全診斷等整改專案的瓶頸路線圖。這才是總統應該親自關心的議題。首爾能產出新公寓的途徑實際上只有再開發和重建。採取“鎖住建設之手”卻“強化壓制之手”的政策組合，5年後只會換來更大的代價。
此外，希望此次討論會不要被“首爾超高價公寓”這一狹窄的鏡頭所困。在漢南洞250億韓元規模的交易成為新聞的同時，地方上待售庫存積壓，竣工後也找不到主人的房子正在增加。在同一個國家內，過熱與停滯並存的市場中，如果強加全國統一標準的稅收和貸款限制，結果只會是“首爾沒穩住，地方先凍死”。
政策應根據各地區的供需情況精細設計，而非搞平均主義。所有這些討論的中心必須有2030一代。這是一個在首都圈買房需要不吃不喝攢近9年錢的時代。他們需要的不是針對多套房持有者的報復性宣洩，而是可申請的樓盤、充足的入市供應，以及可負擔的貸款階梯。
若想請國民入主駕駛座，應先矯正目的地
執政黨聲稱此次討論會要將國民從政策的“觀眾席”請到“駕駛座”。話說得很好。但如果請到了駕駛座上，導航的目的地卻定為“確保稅收”，那國民只會開向不想要的地方。目的地必須明確：在買賣、全稅、月租三個市場，都要增加國民能夠選擇的房源。這是房價穩定唯一被驗證過的路徑。
我並不反對稅制合理化的討論。對於居住在高價房卻享受過度減免的不合理現象，確實應該修補。但這存在順序和側重的問題。稅收不能、也不應成為市場穩定的“主角”。主角永遠是供應。希望在23日的青瓦臺討論現場，螢幕上展示的不是保有稅實際稅率的數字，而是2027年入市供應量的曲線圖。因為國民關心的不是明年的稅單，而是我的孩子要住的房子，到底什麼時候能蓋好。