[비즈한국] 政府此次動作很大。從7月14日至16日，韓國國土交通部、金融委員會及財政經濟部連續三天舉行了公開討論會，並計劃於23日舉行由總統親自主持的“房地產國民大討論會”。在釋出政策前，將爭論焦點公之於眾並進行討論的做法實屬罕見。單看形式，這顯然是一種進步。然而，市場關心的並非形式，而是結論。
讓我們先回顧一下討論會召開的背景。儘管6·27貸款限制政策使買盤得到了一定程度的壓制，但首爾的房價以及全租、月租市場的不穩定依然存在。隨著華城東灘、器興、九里被新增為限購區域，首都圈的“氣球效應”（因一地受限而導致周邊地區房價上漲）仍在持續。在反覆推行限購政策卻仍難以控制市場的情況下，政府在下半年出臺綜合對策前，有必要重新確立其名分與方向。
因此，此次討論會絕非簡單的意見徵集。它是衡量下半年房地產政策將側重於“強化稅制”還是“補充供應與穩定租賃”的試金石。三天預備討論會已經透露了很多資訊。覆盤這三場討論會，23日的場景以及後續對策的輪廓已初現端倪。
第一天，供應——“限制政策正在阻礙供應”
如果用一句話概括14日由國土交通部主持的住宅供應討論會的氛圍，那就是：“既然說要增加供應，為何又要掐斷供應的資金鍊？”在討論會現場，整改專案工會成員與專家們進行了激烈的抗議。核心問題主要有三個：搬遷費貸款、容積率以及租賃義務比例。
特別是搬遷費貸款問題，情況十分緊迫。受去年10·15對策影響，首爾全境被劃為限購區域，導致搬遷費貸款的抵押認定期限比率（LTV）從70%降至40%，多套房持有者甚至完全無法貸款。某拆遷區居民代表訴苦道：“老舊住宅區的居民幾乎沒有能憑現金搬遷的人。”由於連管理處分核准都拿到了卻因無法搬遷而停工，意味著供應的最後一道關口出現了瓶頸。
容積率問題同樣嚴峻。目前國會正擱置一項僅允許公共整改專案將容積率提高至法定上限1.3倍的法案，現場有人要求將其擴大至民間整改專案。因為在建築成本飆升的當下，確保專案可行性的唯一手段就是提高容積率。儘管政府公開承諾2030年前在首都圈動工135萬套住宅，但現場卻傳出了“連長期住房福利藍圖都沒有”的刺耳批評。
會上也有值得關注的建議。例如，將準工業區等市中心低利用地塊轉換用途，並由政府先行儲備土地，從而在整改專案和新地塊之外，構建“第三供應軸”。另一方則主張大幅擴大公共租賃住宅比例，並利用半導體繁榮帶來的超額稅收作為財源。雖然方法論各異，但各方一致認為，與供應總量同樣重要的是“速度”。無論計劃供應量有多大，如果無法落實到動工與入住，市場就不會有反應。供應討論會的結論很明確：供應的敵人不是需求，而是限制。
第二天，金融——保護剛需與刺激市場之間的難題
15日的金融委員會討論會集中在三個爭論點：青年及無房剛需階層的貸款限制、全租貸款，以及再次被提及的搬遷費貸款。與第一天不同，當天各方觀點交鋒激烈。
支援放寬剛需貸款的一方指出，6·27貸款限制實施後，真正需要購房的無房者和新婚夫婦的階梯被切斷了。反對方則反駁稱，現在放寬貸款可能會讓本已顯現穩定跡象的市場再次被點燃。關於全租貸款，支持者稱其為穩定庶民住房的必備裝置，而批判者則認為這推高了全租價格，併成為槓桿投資（Gap Investment）的燃料。針對搬遷費貸款，各方也在“應視為供應所需的專案費用而非家庭貸款”與“這與投機需求相關”之間產生碰撞。甚至出現了對高價住宅貸款徵收“宏觀審慎管理負擔金”的新建議。
金融討論會揭示了金融監管部門面臨的困境。既要壓制家庭債務總量，又要保護剛需階層，還要保證供應資金的流動。不存在能同時實現這三個目標的貸款政策。這終究是一個優先順序的問題，而23日正是決定這一優先順序的時候。
第三天，稅制——強化持有稅的方針已定
16日的財政經濟部討論會是三天中份量最重的一場，且方向最為明確。會上陸續出現建議將綜合房地產稅的徵稅標準從現行的“房屋套數”調整為以“持有房屋價值”為核心的意見。目前的結構導致了“一套房主義”的加劇，因為持有三套10億韓元房產的人，比起持有一套30億韓元房產的人，繳納的稅款要多得多。發言人給出的資料顯示，2016年以來，首爾東南部公寓價格上漲了166%，而消費者物價僅上漲了25%，以此作為稅收公平性討論的起點。
會上還提出了強化持有稅的理論依據。稱韓國的持有稅水平低於G7等先進國家，且持有稅在資源分配層面是經濟上更高效的稅種。當然，對此也可以進行反駁。發達國家的高持有稅是在低交易稅、穩定的公示體系以及與地方財政掛鉤的整個系統下執行的。如果僅摘取持有稅率進行移植，反而會先產生副作用。
關於長期持有特別扣除，主流意見是將其從“持有”基準改為“實際居住”基準。即扣除額的依據不應是持有時長，而是實際居住時長。會上甚至提出了具體方案：居住滿5年起從10%開始扣除，隨居住時間延長，最高可達20年以上40%的扣除率。此外，關於針對超高價住宅給予最高80%轉讓稅扣除的現行制度是否過度、是否維持對多套房持有者徵收20%至30%的轉讓稅重稅，以及是否調整註冊租賃業者的稅收優惠等問題，也被搬上了檯面。
對於交易稅，許多意見認為應當在強化持有稅的同時降低轉讓稅負擔，從而為房源進入市場開啟通道。副總理具潤哲曾提到“如果持有稅和轉讓稅都漲，那簡直是要我的命”，這句話暗示了政府已經在考慮“強化持有稅-放寬交易稅”的置換結構。
三場討論會告訴我們的，以及23日的展望
貫穿這三天的格局非常有趣。在供應與金融討論會上，要求“放寬”的呼聲強烈，而在稅制討論會上，“必須收緊”的基調佔據上風。然而，縱觀總統在討論會前透過社交媒體親自公開的議題列表，重點所在清晰可見：適度的持有稅水平、自住一套房與多套房的區別、超高價住宅的單獨處理、持有稅與交易稅的關係、持有稅稅款的用途。七個議題全部圍繞稅收。23日的大討論會雖涵蓋供應、金融和稅制，但核心議題將是稅制。
變數在於中央政府與首爾市的不協調。首爾市長吳世勳公開表示，討論會的核心議題不應是稅收，而應是擴大供應與穩定全租、月租市場。首爾市的邏輯是，首爾幾乎沒有新的開發地塊，整改專案是供應的唯一支柱，但由於施工費上漲、許可延遲及金融成本增加，專案進度日益緩慢。雖然首爾市的意見已傳達至供應討論會，但首爾市長本人並未出席。與作為首爾住房政策執行主體的首爾市產生分歧，其制定的對策能否在現場有效執行值得懷疑。這也是在野黨及部分專家擔憂其“可能成為內定答案的例行公事”的原因。
筆者的觀點如下：第一，稅制方面，從“套數”向“價值與實際居住”轉化的框架基本已成定局。很可能採取分階段強化持有稅、優先適用於超高價及非居住房屋，同時為誘導房源入市而部分放寬轉讓稅的組合。這預計將體現在討論會後7月末至8月初發布的稅制改革方案中。第二，在供應領域，搬遷費貸款的條件性放寬、整改專案流程縮短等首日提出的要求很有可能被部分採納。因為一邊高喊擴大供應，一邊持續封鎖搬遷費，這對政府自身而言也難以自圓其說。第三，針對剛需的貸款，預計將僅限於針對青年和無房者的微調。
市場影響也需冷靜判斷。從“套數”轉向“價值”基準，方向是正確的。因為最初“一套房主義”的傾向並非市場本身所為，而是以套數為中心的稅製造成的扭曲。然而，在轉化過程中，超高價基準線劃在哪裡，市場反應將完全不同。若基準線過低，連高階區域自住一套房的稅負都會激增，從而引發稅收抵制，並可能出現需求湧向基準線下價格區間的新氣球效應。反之，若多套房重稅實際得到緩解，一直被壓抑的地方及首都圈外圍的多套房需求則有可能復甦。根據稅制之劍指向何處，地區間的溫度差將會進一步擴大。
關鍵在於政策的順序與速度。強化持有稅在短期內不僅難以增加房源，反而可能導致業主扛著不賣並轉嫁稅負至全租或月租。如果稅負轉嫁給租戶，本就動盪的全租與月租市場將率先動搖。全租價格是買賣市場的先行指標。透過稅收抑制需求的政策見效快但副作用也快，而供應政策雖見效慢，但現在就必須開始。過去幾年，我們已經付出了高昂的學費才學會了這個教訓。
如果23日的討論會想要成功，就不能是內定答案的例行公事，而必須拿出一份解決供應瓶頸的具體日程表。即便稅制改革成為主旋律，市場真正等待的，也是對於“何時、何地、供應多少”這一問題的回答。如果是剛需購房者，建議不要關注23日的言論盛宴，而是確認後續釋出的稅制改革方案及供應藍圖中的具體數字再做打算。
在對策釋出前後，市場可能會進入短期的觀望態勢，但觀望並非戰略。只要設定好自己所居區域的入住量與全租價格走向作為基準，判斷政策是否改變了這一基準即可。政策不是靠討論完成的，而是靠執行。23日，請關注討論會之外，那些後續落地的數字。