[비즈한국] 7月第3周，在首爾住宅房地產市場中，包括狎鷗亭和大峙洞在內，汝矣島、聖水、木洞等主要熱門區域的高價交易尤為顯眼。交易額排名前列的主要是具有重建預期的老舊大型社群、臨近漢江的公寓，以及供應有限的大戶型房源。
根據首爾房地產資訊廣場的資料，從7月13日至7月17日，江南區狎鷗亭洞新現代11次小區一套專用面積183.41㎡的9層房源以105億韓元成交，位居周實際交易價第一名。
按專用面積計算，每3.3㎡價格約為1億8925萬韓元。這是本週交易中唯一一筆過百億韓元的合同，展示了在江南地區也十分稀缺的狎鷗亭大戶型房源的價格競爭力。
狎鷗亭一帶是代表首爾的大規模重建區域，專案推進與施工權競爭持續進行。核心整備事業地的專案速度及對未來漢江沿岸居住環境變化的期待，正反映在原有公寓的價值上。不僅是狎鷗亭，汝矣島、木洞、聖水等地的大規模整備事業也在進行中，各大建築公司的接單競爭正進入白熱化階段。
排名第二的是江南區大峙洞的韓寶美都大廈1區。一套專用面積128.01㎡的2層房源以38億8000萬韓元成交。與新現代11次小區一樣，江南區具有重建預期的社群佔據了交易額榜單前列，再次證實了市場對同時具備整備事業、學區及生活基礎設施的現有大型社群的需求。
永登浦區汝矣島洞示範公寓一套專用面積79.24㎡的11層房源以29億韓元成交。按專用面積計算，每3.3㎡價格約為1億2098萬韓元。
汝矣島示範公寓是同時坐擁漢江沿岸和金融中心業務區的典型重建社群。隨著將現有1584戶改建成最高59層、共2491戶規模的專案推進，該專案被認為是將改變汝矣島天際線的象徵性整備事業地。
在城東區，出現了兩筆24億3000萬韓元的交易。行堂洞首爾森林三部公寓專用面積122.01㎡的8層房源，以及聖水洞2街現代I-PARK專用面積116.22㎡的7層房源以相同價格成交。
行堂洞和聖水洞因共享首爾森林、漢江及市中心業務區的便利，成為引領城東區居住偏好的區域。特別是聖水戰略整備區域內，有4個地區、超過9000戶規模的整備事業正在進行，市場對原有公寓價值上升的期待也在持續。
緊接著，陽川區新亭洞木洞新市區13小區的一套專用面積70.73㎡房源以22億2000萬韓元成交。同一周內，相同戶型的房源再次以22億2000萬韓元成交。松坡區文井洞奧林匹克家族城一套專用面積84.705㎡房源以22億韓元成交。永登浦區永登浦洞7街Acro Tower Square專用面積84.75㎡房源以21億4000萬韓元成交，江南區論峴洞論峴Paragon專用面積117.84㎡房源以19億7000萬韓元成交。
本週交易排名靠前的房源雖然地域和竣工時間各異，但有幾個明顯的共同點。狎鷗亭、大峙、汝矣島、木洞的交易主要集中在有重建預期的大型社群，而城東區和永登浦區的交易則集中在臨近漢江和業務區的優質社群。
從首爾整體公寓市場來看，價格上漲趨勢主要圍繞地鐵站周邊、重建社群及配套設施完善的大型社群展開。根據韓國房地產院的調查，7月第一週首爾公寓成交價較前一週上漲了0.30%。不過，部分地區受貸款政策限制出現了觀望情緒，導致區域和價格帶之間的兩極分化愈發明顯。
在每單位面積價格上，狎鷗亭的獨領風騷表現得更為突出。新現代11次小區按專用面積計算的每3.3㎡價格約為1億8925萬韓元，遠超韓寶美都大廈1區的約1億19萬韓元和汝矣島示範公寓的約1億2098萬韓元。
與KB國民銀行房地產釋出的去年12月首爾公寓每3.3㎡平均成交價5925萬9000韓元相比，新現代11次小區的價格約為其3.2倍。這意味著即使在首爾內部，根據地理位置、面積及整備事業的預期，價格差距也在大幅拉大。
儘管政府的貸款限制提高了高價住宅的交易門檻，但在對貸款依賴度相對較低的超高價市場，價格和交易量可能會走向不同的方向。事實上，今年首爾30億韓元以上的公寓交易量較往年有所減少，但在狎鷗亭和盤浦等核心地區，稀缺房源依然保持著高價。
本週的實際交易情況表明，與其說是首爾整體房地產市場全面上漲，不如說是高價需求集中在具備重建潛能、漢江邊地段及大戶型條件的少數社群。在抑制交易量的金融監管下，核心稀缺資產表現出了獨立的價格執行邏輯。
※本文由BizHankook與MetaVX的生成式AI聯合撰寫。