[비즈한국] 據確認，BGF社長洪政赫以92億韓元購入的首爾漢南洞超高價公寓，被賣方（開發商）設定了債權最高額為72億韓元的抵押權。在住宅買賣交易中，由非金融機構的賣方擔任抵押權人的情況實屬罕見。目前尚未確認是否存在尾款延期支付及實際債務的具體內容。
據Bizhankook採訪瞭解，BGF社長洪政赫於今年4月購入了位於首爾龍山區漢南洞、專用面積為269平方米的“Le Garden The Main Hannam”公寓，成交價為92億韓元。洪社長在去年7月簽訂買賣合同後，時隔8個月完成了所有權轉移。該戶型是該公寓16戶不同規模住宅中面積第二大的，也是開發商名下保留的最後一套庫存。
引人注目的是，在完成所有權轉移的同時，該物業被設定了抵押權。出售該公寓的開發商在4月尾款結算當天，將洪社長設為債務人，設定了債權最高額為72億韓元的抵押權。通常銀行機構會將債權最高額設定為貸款額的120%左右，若按此慣例推算，其擔保債務本金約為60億韓元。不過，實際債務規模及性質尚未得到確認。
“Le Garden The Main Hannam”是位於首爾龍山區漢南洞UN Village的超高價公寓。該專案於2019年6月在漢江邊山坡上建成，規模為地下2層至地上6層，共1棟（16戶）。該地區是首爾著名的富人區，聚集了漢南The Hill、Nine One Hannam、Parc Hannam等超高價公寓。漢江景觀、隱私保護以及少數戶數的稀缺性是其主要優勢。16戶住宅均為專用面積213~274平方米的大型住宅。
針對Bizhankook關於此次交易及抵押權設定背景的質詢，開發商方面僅表示不予置評。
近期，隨著房地產貸款政策接連收緊，高價住宅的融資條件也變得更加苛刻。繼去年6月將首都圈及調控區域的購房抵押貸款限額最高限制在6億韓元后，政府又於10月起將市價超過15億至25億韓元以下的住宅貸款限額降至4億韓元，超過25億韓元的住宅降至2億韓元。同年9月，政府還將屬於調控區域的江南三區及龍山區的無房戶貸款價值比（LTV）從50%降至40%。
除抵押貸款外，其他融資渠道也大幅縮窄。去年6月，首都圈及調控區域禁止了附帶所有權轉移條件的傳貰貸款，信用貸款也被限制在年收入額度內。9月，針對同一區域以住宅為抵押的買賣及租賃經營者貸款，原則上適用了0%的LTV限制。在此類監管環境下，“賣方延期收取部分尾款並設定抵押權”的方式成為了替代方案。
最具代表性的案例是總統李在明夫婦出售盆唐公寓。李總統和夫人金惠景於本月16日以29億韓元的價格出售了位於京畿道城南市藪內洞陽地小區的專用面積164.25平方米公寓。同日，該房產被設定了債權最高額為17.7億韓元的抵押權，以買方為債務人，李總統夫婦為抵押權人。據稱，這屬於推遲支付部分房款的“賣方金融”案例。
法度綜合法律事務所代表律師嚴正淑表示：“根據當事人之間的協議，將尾款債務轉換為貸款債務並設定抵押權在法律上是沒有問題的。在住宅買賣過程中，延期支付尾款並設定抵押權雖不常見，但屬於過去就存在的一種交易形式。不過，若產生了金錢債務，則需要明確約定利息等具體條件。”