[BizHanKook] 截至2026年10月底，今年全國公寓買賣價格累計漲幅第一的並非江南，而是光明，漲幅已超過23%。龍仁水智突破22%，水原靈通突破20%，安養東安和城南中原緊隨其後，漲幅均在19%左右。相比之下，江南區今年的累計漲幅實際上為0%，回到了原點。貴的地區與上漲的地區並不重疊，這是今年市場給我們上的最昂貴的一課。
那麼，2027年上半年的市場版圖又將如何描繪？筆者記下了四個名字：京畿、仁川、世宗和釜山。其依據並非希望或感覺，而是今年被反覆驗證了六次的同一公式。
公式——全租是買賣的草稿
今年市場上可信度最高的先行指標既不是利率，也不是心理指數，而是全租價格。全租價格暴漲會壓縮價差，而價差一旦壓縮，買賣價格的上漲便會隨之點火。這一順序在2026年全年內，在東灘、九里、器興、烏山、處仁、義王這六個地區得到了驗證。特別是龍仁處仁，在進入全租暴漲名單僅一週後，其買賣價格漲幅就翻了一倍；義王則在兩週內從0.03%擴大到了0.55%。
全租統計的力量在於其純度。全租房裡沒有投機需求，沒有企業貸款，也沒有父母資助，僅反映了真實的居住需求。因此，全租上漲地區的買賣價格上漲不是泡沫，而是預告；全租名單就是半年後買賣漲幅名單的草稿。展望2027年上半年，歸根結底就是要讀懂現在全租價格正在高漲的地方。
京畿——薪水與整改專案這兩大引擎
京畿道不是展望，而是正在進行時。10月最後一週，東灘0.98%、餅店0.92%、水原勸善0.88%。今年唯有京畿南部市場能同時在三個地方出現單週漲幅接近1%的情況。值得關注的是上漲的性質。KB房地產在提及東灘上漲原因時，明確標註了“利用三星電子內部貸款的購買諮詢增加”，在水原八達則標註了“半導體大企業員工需求”。統計機構明確寫出公司名和貸款名的市場，正是一個DSR（總負債本息償還比率）之外的流動性在移動的市場。因利率下調而上漲的市場，一旦利率受阻便會結束，但由薪水推動的市場，除非僱傭結構崩潰，否則不會停止。半導體產業帶的僱傭與薪水，依然是2027年市場最穩固的需求基礎。
第二個引擎是第一代新城整改專案。軍浦山本、城南盆唐、安養坪村、富川中洞正根據先行區域的工程進度按片區顯現漲勢，盆唐在10月進入後，全租漲幅也開始擴大至0.39%。再加上江南區調整帶來的溢位效應，今年江南因稅收政策引發的價格調整，並未讓市場能量消散，而是將其轉移到了京畿南部。
這一格局在明年上半年沒有改變的理由。不過有一點需要區分：並非京畿道所有地方都會上漲。供應積壓的利川和安城，儘管擁有同樣的半導體利好，但買賣和全租價格卻在同步下跌。2027年的京畿道是“半導體帶與整改專案軸”的一年，而非整個京畿道的一年。
仁川——看過六次的電影的第七個放映廳
仁川的買賣市場目前尚處於溫熱狀態，周漲幅0.02~0.03%，今年累計漲幅0.4%。然而，全租圖表卻呈現出完全不同的景象。仁川全租價格漲幅在10月一個月內連續四周擴大，從0.08%升至0.15%，永宗地區甚至高達0.43%。延壽區的全租累計漲幅已超過7%，松島的全租比率正接近臨界點，富平區的買賣和全租價格均已轉為上漲。買賣累計漲幅0.4%與全租累計漲幅3.7%之間的差距，正是所謂的價差壓縮。
這與從東灘到義王那六次看過的電影開頭部分如出一轍。全租先漲，價差縮小，然後在某個時點，買賣價格上漲正式啟動。仁川的買方優越指數處於28的低水平，這一點反倒是一個積極訊號。我們反覆看到過，今年在心理指數處於谷底的地區，價格反而先行反彈。2027年上半年，首都圈內發生最顯著“認知轉換”的候選地就是仁川。按順序來看，延壽和富平是排頭兵。
世宗——三年寒冬結束的正式程式
世宗正處於四個地區中最具戲劇性的轉折點。10月最後一週，世宗的買賣價格依據KB標準已轉為正值。在韓國房地產院的周價格指數中，上漲勢頭也得到了確認。雖然不能僅憑指數反彈而斷定其觸底，但市場出現變化這一點值得關注。
更重要的是全租。世宗的全租價格漲幅在10月最後一週跳升至0.40%，位居全國市道第一，今年累計漲幅達到6.8%。與買賣累計漲幅0.7%之間的差距像柴火一樣堆積。在一個經歷了三年下跌的城市，全租以這種速度上漲，意味著居住需求已經迴歸，剩下的只是購買決策而已。將行政首都議題視為“彩蛋”而非變數才是正確的，因為即便沒有政策利好，僅憑供需關係，它也已經具備了觸底反彈的條件。筆者今年全年都堅守著“在買賣價格連續兩週維持正值前，暫不提世宗觸底論”的原則，而這一原則在本週已達成了一半。確認剩下另一半的那一刻，便是世宗官方意義上的春天。
釜山——跌幅消失後的到來
釜山是四個市場中處於最早階段、因此需要最長週期去觀察的市場。但訊號很明確。第一，下跌正在消失。釜山的周變動率在-0.01%到0.00%之間，下跌地區的數量每週都在減少。停止下跌是觸底形成的第一個階段。第二，全租率先反轉。釜山全租累計漲幅為3.3%，遠超買賣（0.2%），海雲臺和蓮堤的全租價格持續上漲。第三，買方優越指數為17.6，處於極度悲觀狀態。在所有人都不看好的價格區間內，供需先行改善，這是冬去春來時反覆出現的規律。
此外還有先行案例。同屬一個產業帶的蔚山，在造船和汽車行業繁榮的帶動下，今年累計漲幅達到3.6%，位居廣域市第一。如果說造船業繁榮的暖意已經在蔚山得到證實，那麼下一個輪到的就是擁有港口、船舶維修以及豐富生活基礎設施的釜山。2027年上半年的釜山，將是一個確認“上漲轉型”而非單純“上漲”的市場。海雲臺、水營、東萊等東釜山上級地區的全租比率和交易量就是確認指標。
結語——四個地區的共同分母
京畿靠薪水，仁川靠全租，世宗靠買賣價格反彈，釜山靠跌幅縮窄，各有各的依據。但貫穿這四個地區的共同分母只有一個：供需在說話，而非心理。今年在心理指數與價格背離的九周裡，每次出錯的都是心理。恐懼會記錄在指數上，但薪水和全租合約期會記錄在登記簿上。
當然，前提是有條件的。如果出臺額外調控政策，則會出現時間差。但請參考今年的記錄：調控政策的有效期僅為10周，調控在沒能消滅需求的情況下，僅僅改變了地址。那10周的壓制所形成的彈簧，就是東灘的0.98%漲幅。如果2027年上半年重複同樣的場景，提前寫下那些“壓制將要釋放”的地方，才是贏家。
價格不追隨新聞，而是跟隨薪水、待售房源和全租合約期。這三者目前所指向的地方，正是京畿、仁川、世宗和釜山。