[비즈한국] 隨著吳世勳首爾市長的就任，“漢江復興”專案再次受到關注。因為吳市長的部分房地產核心競選承諾正是源於“漢江復興”計劃。房地產市場因期待會出現第二個“來美安 Caelitus”而出現波動。
重看吳世勳市長的“漢江復興”專案
吳世勳市長在選舉期間表現出強烈的放寬管制意願，例如公開表示“上任後一週內將解除重建管制”。他自信地表示，將透過廢除35層限制、放寬容積率等放寬管制政策，實現首爾市房價的穩定。吳市長拿出的放寬管制政策，是他上一任期內重點推進的“漢江復興”專案的一部分。該專案曾於2011年已故前市長樸元淳就任後被作廢，時隔10年有望重啟。
漢江復興專案是吳市長在2006年至2011年任期內的核心政策。該計劃意在以漢江為基石創造經濟價值，並推進了各類專案。曾擔任大韓律師協會環境問題研究委員、首爾市綠色首爾市民委員會監事、環境運動聯合中央執行委員等職的吳市長，在2006年當選時被稱為“環境專家”。漢江復興專案也是以此背景出發的。
2006年9月26日釋出的漢江復興第一階段計劃包含將漢江打造為親自然空間的政策。該構想分為 △生態恢復、△提升便捷性、△建立文化與旅遊基礎、△改善水濱景觀、△活化水上利用等5個領域，旨在提高市民進入漢江的便利度。
2009年，首爾市開始正式推動恢復漢江的公共性。其核心點在於將漢江邊改造為市民空間，並改變漢江邊的天際線。放寬公寓層數限制也是當時出臺的政策。吳市長當時宣佈：“將把此前被私有化的漢江邊改造成市民空間，並徹底改變漢江邊的天際線。”其意圖是透過允許建設苗條的超高層公寓群，將此前被密集的中低層公寓所佔據、僅供少數人欣賞的漢江美景還給市民。
首爾市將漢江邊劃分為“戰略整備區域”、“誘導整備區域”、“一般管理區域”等3個區。聖水、合井、二村、狎鷗亭、汝矣島等戰略整備區域積極執行土地利用變更，望遠、堂山、盤浦、蠶室、紫陽等誘導整備區域則計劃進行中長期的中小型開發。其他地區被留作一般管理區域，保持原有狀態。
建築物高度也分為“高度放寬區域”、“高度誘導區域”、“高度管理區域”。在高度放寬區域（汝矣島、狎鷗亭、蠶室等），最高層數沒有限制，住宅部分允許的最高層數定為50層左右，平均層數為40層左右。在高度誘導區域（聖水、二村、盤浦、九宜紫陽、堂山等），若周邊無阻擋景觀的建築，最高層數放寬至50層，平均層數30層左右。
若要出現第二個“來美安 Caelitus”，與政府及首爾市議會的協調刻不容緩
位於首爾龍山區二村洞的來美安 Caelitus是唯一一個享受到漢江復興專案紅利的公寓群。作為漢江邊最高56層的建築，來美安 Caelitus是在原15層高的Rex Mansion公寓重建後，於2015年竣工的。
Rex公寓原計劃重建為最高36層、496戶的規模，但根據吳市長的漢江公共性恢復政策，最終重建為56層。當時首爾市規定，如果開發商在漢江邊建設公寓時無償捐贈25%以上的用地，則透過提高容積率的方式補償其減少的建築面積。
Rex公寓重建組合將佔總用地3萬903平方米（約9364坪）的25%，即7726平方米（約2341坪）的土地無償捐贈給首爾市，以此換取了超高層建設許可。容積率從最初的190%大幅提升至330%。
看著Rex公寓的案例，其他重建專案也充滿期待，但隨著2011年吳世勳市長辭職，漢江復興專案被全面作廢。期待超高層公寓的居民們感到非常失望。特別是與Rex公寓僅隔10米距離的王宮公寓，在吳市長任內曾推進重建為47層公寓，但後來被限制在15層，導致住戶強烈抗議。
目前，漢江邊的公寓受到35層高度限制。如果吳世勳市長重啟漢江復興專案並將其放寬至50層，很有可能出現第二個、第三個來美安 Caelitus。但需要克服的困難也不少。漢江復興專案曾因首爾市財政困難而搖擺不定，且因疏於收集居民意見而引發過矛盾。
目前最緊迫的是與中央政府的協調。因為僅憑首爾市長的職權能解除的重建限制並不多。大韓建設政策研究院責任研究員李恩亨建議稱：“考慮到35層限制的放寬和容積率提升等事項預計會與政府進行一定程度的協商，因此仍有調整餘地。但不能因為打破了35層規則就無條件允許高層建築。應在不損害城市景觀的範圍內，詳細審查各項條件後再調整允許值。”
大韓房地產學會會長徐振亨（京仁女子大學教授）也表示：“預計首爾房地產因供應訊號將進入平穩期，但重建、再開發專案預計會因放寬管制的期待感而保持上升基調。”他同時指出：“為實現各類管制放寬，首爾市議會的同意和表決至關重要。與議會合作以爭取放寬管制是必要的。”