[비즈한국] 首都圈辦公樓市場正在升溫。今年第一季度的買賣交易量較去年同期增長了40%，價格自去年第三季度起持續上漲。儘管受去年7·10房地產新政影響，居住型辦公樓的稅收優惠實際上已消失，但市場普遍認為，它在認購、貸款等方面仍比首都圈住宅市場更加自由。
2021年第一季度首都圈辦公樓買賣價格與交易量雙雙上漲
首都圈辦公樓價格已連續三個季度上漲。據韓國不動產院1日釋出的辦公樓價格動向調查顯示，2021年第一季度首爾、仁川、京畿等首都圈辦公樓買賣價格較上一季度上漲了0.31%。分地區來看，仁川價格持平，而首爾和京畿分別上漲0.22%和0.53%，帶動了整體價格上升。首都圈買賣價格波動率從去年第一季度的-0.7%、第二季度的-0.26%、第三季度的0.02%、第四季度的0.1%，到今年第一季度的0.31%，漲幅正在不斷擴大。
首都圈辦公樓交易量比去年增加了40%。據國土交通部實際交易價格公開系統顯示，2021年第一季度首都圈辦公樓買賣交易為9965件，較去年同期增加了2852件（40.1%）。分地區交易量顯示，京畿為4219件（增加1594件，增長60.8%），首爾為4310件（增加908件，增長26.7%），仁川為1436件（增加348件，增長32%）。由於住宅買賣交易需在簽約後30日內申報，因此第一季度（3月）的交易量統計數字到4月底仍可能進一步增加。
韓國不動產院方面解釋稱：“首爾地區隨著整體住宅價格的上漲，需求流入了作為替代品的中大型辦公樓，促使辦公樓價格隨之上升；而京畿地區由於公寓價格持續上漲，以價格相對首爾較低且交通便利的光明、高陽、富川等地為中心，價格出現了上漲。”
被列入取得稅重課物件的居住型辦公樓，認購與貸款優勢依然存在
根據去年7·10房地產新政，曾預測首都圈辦公樓市場將會萎縮。當時政府決定在對多套房持有者徵收重課取得稅時，將居住型辦公樓計入住宅數量。在此之前，居住型辦公樓僅在計算轉讓所得稅和綜合不動產稅時才被視為住宅。
自地方稅法修正案於去年8月12日實施以來，購買課稅標準超過1億韓元的辦公樓並將其用於居住的業主，在購買額外住宅時將被徵收重課取得稅。目前，購買首套住房的取得稅率為1~3%，但二套房為8%，三套房及以上則重課至12%。
然而，辦公樓市場相較於首都圈住宅仍享有更多寬鬆的限制。在首爾等投機過熱地區購買公寓時，住房擔保貸款最高僅為房價的40%，但辦公樓最高可達70%。在申請住宅認購時，居住型辦公樓不被視為住宅，因此仍可保持無房戶資格。此外，辦公樓預售權在徵收取得稅和轉讓稅時，目前尚未被計入住宅數量。
Real Today研究本部長張在賢分析稱：“隨著首都圈公寓買賣及租賃價格大幅上漲，需求似乎已轉向價格相對較低的居住型辦公樓。雖然與公寓相比限制較少，但由於社群設施和麵積等居住條件較差，推測比起剛需買家，更多人是出於投資目的購入。”
商業資訊研究所研究員趙賢澤補充道：“與地方辦公樓價格下跌不同，首都圈辦公樓市場依然維持著良好的氛圍。由於限制相對公寓較少，用於實際居住或為購入公寓積累‘種子基金’的無房戶需求也在增加。如果住宅限購政策不放寬，這種態勢短期內預計將持續。”
雖可節稅但居住型若不辦理遷入申報可能被追繳重課稅
辦公樓在《住宅法》中不屬於住宅，而是可作為居住設施使用的商業設施（準住宅）。由於在取得時無法確定是用於居住還是商用，因此按照建築大賬上的用途——商業設施進行課稅。此後，若透過遷入申報等方式確認其實際用於居住，則會徵收住宅財產量稅並計入住宅數量。商業設施的取得稅率為4%（含農漁村特別稅、地方教育稅合計4.6%）。
利用辦公樓特性的節稅技巧也在不斷發展。在取得或轉讓新住宅之前，將居住型辦公樓轉換為商業用途，可以避開多套房持有者的重課稅。具體做法是讓原本居住在辦公樓的業主或租客遷出，並尋找用於辦公室等的經營者進行出租。如果計劃各買一套居住型辦公樓和公寓，先購買公寓可以避開取得稅重課。也有人為了避稅而不對居住型辦公樓進行遷入申報，但這屬於可能被追繳的逃稅行為，需要格外注意。
稅務師、KB國民銀行WM投資諮詢部部長元鍾勳指出：“受去年7·10新政影響，居住型辦公樓的稅收優惠實際上已幾乎消失。但確實存在將辦公樓用於居住卻不辦理遷入申報，或禁止租客進行遷入申報，從而從住宅統計中規避的情況。稅務部門一旦下定決心，完全可以核實其真實用途，因此需要注意。可能會發生已經享受了1套房轉讓所得稅免稅優惠的賣家，轉瞬間被追繳重課稅的情況。”