[비즈한국] 隨著政府將“設定底層架空層（Piloti）並在頂層增建一層”的改造專案納入額外安全監管範圍，各改造專案小區已陷入長達一年的混亂之中。此前，國土交通部並未將因設定底層架空層而進行的垂直增建認定為需進行二次安全診斷或安全性審查等額外安全監管的“垂直增建型改造”，但去年8月，法制處釋出了相關法律解釋，改變了立場。各改造專案小區對此紛紛表達不滿，要求放寬對設定底層架空層所適用的過度安全監管。
所謂改造，是指對老舊建築進行大修或部分擴建的行為。根據《住宅法》，竣工超過15年的共同住宅可以在增加最多15%戶數的前提下進行修繕。增建方式包括在原有建築物旁加蓋新建築的“水平增建”，以及在原有公寓骨架上疊加新骨架、增加最多2-3個樓層的“垂直增建”。通常垂直增建增加戶數的效果更明顯，但由於建築物荷載增加，安全監管也更嚴格。在改造安全診斷中，水平增建要求獲得C級以上，而垂直增建則要求獲得B級以上才可進行。
引發爭議的底層架空層（Piloti）是指將建築物從地面抬高，由柱子支撐而形成的架空空間。通常用作居民通道、停車場或便利設施等。此前，推進改造的小區多采用拆除除承重牆以外的一層住戶牆體來建造底層架空層，並將因設定底層架空層而消失的戶數透過在樓頂增建一層來補償的方式。這被稱為“不增加戶數的垂直增建型改造”。國土交通部此前並未將這種因設定底層架空層而導致的垂直增建視為受《住宅法》額外安全監管的“垂直增建型改造”。
然而，法制處去年7月釋出法律解釋稱，因設定底層架空層而進行的垂直增建屬於《住宅法》上的垂直增建型改造。根據《住宅法》，若要進行垂直增建型改造，首先必須：△在第一次安全診斷中獲得B級以上的評估結果，並被判定為“可進行垂直增建改造”。之後在建築審議階段進行△第一次安全性審查，在申請改造許可階段進行△第二次安全性審查，在獲得改造許可後，還需接受△第二次安全診斷，以最終確認是否變更設計。這意味著設定底層架空層導致的垂直增建增加了4道門檻。
由於因設定底層架空層導致的垂直增建增加了額外的安全監管，部分小區選擇了放棄設定底層架空層。首爾某A改造工會主席表示：“我們小區一半棟樓的安全診斷結果是C級。在看到關於C級小區無法設定底層架空層的解釋後，我們決定完全放棄底層架空層。僅修改設計就花費了四個月時間。”首爾某B改造工會主席也補充道：“我們在考慮設定底層架空層時，正好出了法律解釋結果，所以決定進行沒有底層架空層的水平增建。我們小區也是B級和C級樓棟混雜。”
此前做出相反解釋的國土交通部，在法律解釋出臺後並未向地方政府下達明確方針。國土交通部去年8月在向地方政府通報法制處法律解釋結果及國土交通部解釋變更內容時表示：“對於根據原有解釋獲得工會設立許可、推進不增加戶數的垂直增建型改造的小區，各地方政府在專案審批及審議過程中，應考慮相關規定的立法宗旨實施安全確認程式；若有必要，可審查並實施安全性審查、結構審議等適當的安全保障方案。”
對此，各地方政府做出了截然不同的解讀。原因在於文中提到“考慮法律解釋宗旨，由各地方政府對已獲得工會設立許可的小區實施安全確認程式”。首爾市去年10月向各自治區通知稱“無論是否已獲得工會設立許可，均需履行安全診斷及安全性審查等程式”；而京畿道軍浦市則通知管轄工會，針對在國土交通部解釋變更前獲得改造工會設立許可的小區，放寬方針，用軍浦市指定的“安全性諮詢”代替第一、二次安全性審查。
受到法制處法律解釋直接衝擊的首爾市各改造專案小區紛紛訴苦。首爾某C改造工會主席稱：“從公寓結構來看，為了確保棟與棟之間的動線和開闊感，我們正在籌備設定底層架空層並進行一層垂直增建。隨著法律解釋的改變，我們需要準備第一、二次安全性審查和第二次安全診斷，這令人擔憂成本增加和專案延期。”首爾某D改造工會主席反問道：“雖然理解解釋的宗旨，但每個地方政府執行標準不同是不公平的。難道公寓的安全性會根據地區不同而改變嗎？”
對此，國土交通部住房整修科相關人士解釋稱：“之前的法律解釋確實存在錯誤，但無法強制那些基於錯誤解釋推進專案的小區統一適用新解釋。為了保護信賴，給予了作為許可權人的地方政府判斷餘地。”並補充說：“（按照變更後的法律解釋進行的）安全性審查由公共機構最終確認民間設計的合理性，因此在確保居民實際居住住宅的安全方面具有積極意義。”
也有聲音認為，對設定底層架空層和頂層垂直增建的額外安全監管過於嚴苛。觀點認為，在設定底層架空層的過程中，一層承重牆得到保留，且頂層增建的戶數並未給建築荷載帶來過大負擔。根據以往竣工的小區案例，透過一般的改造審議程式也可以驗證底層架空層及增加一層後的安全性。據韓國改造協會透露，目前在已竣工的改造小區中，約有10個專案未受《住宅法》垂直增建型改造安全監管限制，透過設定底層架空層並增建了頂層上部。
韓國改造協會政策法規委員長李東勳主張：“專家評估認為，為建造底層架空層而拆除的一層牆體屬於非承重牆，且由於輕質材料使用量的增加，即使頂層增建一層也不會引發結構性問題。即使出現問題，在開工前進行的建築審議、結構審議等一般改造審批程式中也足以進行充分審查。既然已有10多個專案透過這種方式順利竣工且未出現問題，就有必要透過告示將底層架空層增建帶來的一層垂直增建與2-3層的垂直增建區分開來，從而放寬安全監管。”