獨家
樂天Signiel Residence高階住宅취득세（取得稅）重課取消案，二審勝訴

[비즈한국] 樂天物產（Lotte Property & Development）此前針對松坡區政府對其Signiel Residence辦公樓（Officetel）徵收重課取得稅一事提起訴訟，要求撤銷該行政處罰。近日，二審法院推翻一審判決，判決樂天物產勝訴。本次糾紛涉及金額僅為兩間房產所徵收的取得稅、地方教育稅及農村特別稅等，共計約7億韓元。然而，由於松坡區政府對二審判決不服並提出上訴，案件將由大法院進行最終裁決。根據判決結果，樂天物產預計將嘗試為其此前已繳納重課稅的其餘房產申請退稅。

首爾高等法院第1-1行政部（審判長沈俊寶）於8月20日對樂天物產起訴松坡區政府要求撤銷其對Signiel Residence兩間辦公樓高價住宅重課取得稅處罰的案件進行宣判，推翻了一審判決，判定樂天物產勝訴。審判部表示：“撤銷松坡區政府於2021年3月對樂天物產做出的徵稅決定（總計6億8116萬韓元），即取得稅、地方教育稅及農村特別稅（含加算稅）的各項處罰。”

Signiel Residence是位於樂天世界大廈42層至71層的高階辦公樓。樂天物產於2017年1月在首爾松坡區石村湖附近新建了地上123層（高555米）的樂天世界大廈。同年4月左右，樂天物產獲取了Signiel Residence全部223間房產並開始預售。平均預售價約為每3.3平方米7000萬韓元。2022年1月，一間專用面積為795平方米（240坪）的70層房產以334億韓元的價格售出，創下了韓國辦公樓預售價的歷史紀錄。

38間房產曾繳納高階住宅重稅，其中25間已退稅

樂天物產最初曾申報並繳納了Signiel Residence 38間房產的取得重課稅。因為其判斷在全部223間房產中，這些專用面積超過245平方米的辦公樓屬於地方稅法規定的重課稅率適用物件——“高階住宅”。樂天物產在繳納取得稅時，也一併按重課稅率申報繳納了附加的地方教育稅和農村特別稅。

購置高階住宅時需繳納高額稅款。根據樂天物產購置Signiel Residence當時的地方稅法等規定，若居住用建築物或附屬土地超過施行令規定的面積和價格，或包含67平方米以上的游泳池等附屬設施，則被視為“高階住宅”，需繳納重額取得稅。施行令規定，共同住宅若專用面積超過245平方米則視為高價住宅。房產取得後5年內變為高階住宅的情況也在重課物件之列。

在繳納重稅的38間房產中，有25間辦理了退稅程式。這是因為樂天物產在2019年12月提出申請，主張這些房產不屬於高階住宅，應適用一般稅率。理由是這25間房產在建築臺賬等官方登記冊上被註冊為“業務設施”，且截至2019年12月，並未作為居住用途出租，而是作為辦公室出租或處於空置狀態。松坡區政府接受了這一主張，扣減了取得稅並退還了相應金額。

“存在租戶”：松坡區政府對其中2間加徵重稅引發反彈

此後，松坡區政府對已獲退稅的25間房產中的2間重新做出了取得稅重課決定。原因是松坡區政府確認到樂天物產已在這2間房產中籤訂了租賃合同，且租戶已完成了遷入申報。松坡區政府於2021年3月向樂天物產追徵了總計6億8116萬韓元的取得稅、地方教育稅及農村特別稅（均含加算稅）。

樂天物產對此表示強烈反對，向租稅審判院提起審判請求，但在2022年10月被駁回。次年1月，樂天物產向首爾行政法院提起訴訟，要求撤銷取得稅等處罰。其主張是：Signiel Residence辦公樓在官方登記上屬於業務設施，非住宅，因此不屬於重課物件高階住宅。且認為根據事後租戶的行為來變動取得稅的徵收範圍，違反了稅法上的“自我責任原則”。

“認定為高階住宅”：一審敗訴；“缺乏價格判定依據”：二審翻案

一審法院認定這些房產屬於高階住宅，於去年12月判決樂天物產敗訴。當時審判部認為：“地方稅法中的居住用建築物不看登記用途，而應看其實際用途，即是否可作為居住使用。本案中的各辦公樓專用面積超過245平方米，且作為設計及施工上可供各戶獨立居住的建築物（共同住宅），實際已作為居住使用，因此被視為高階住宅是合理的。”

然而，二審審判部認為，沒有依據表明這些房產滿足了高價住宅的價格標準，因此推翻了一審判決，判定樂天物產勝訴。根據當時的《地方稅法施行令》，被視為高階住宅的居住用建築物及其附屬土地限於“取得當時市價標準額超過6億韓元”的情況。住宅及土地的市價標準額應根據《房地產公示法》公示的價格或地方自治團體長計算的價格（未公示共同住宅價格）確定，但在當時，這兩個價格均不存在。

Signiel Residence辦公樓市價標準額不存在是有原因的。由於其登記用途為業務設施，在住宅法中不能視為共同住宅，因此無法存在根據《房地產公示法》制定的共同住宅價格。若要徵收重課取得稅，根據行政安全部標準，需由區長計算的價額超過6億韓元，但行政安全部直到重課處罰做出約2年後的2023年5月，才首次制定並施行了“未公示共同住宅市價標準額調查計算標準”。

審判部裁定：“針對本案辦公樓，根據地方稅法、房地產公示法、行政安全部標準等相關法規及行政規則，無法計算取得當時的市價標準額或替代價值，因此無法判定是否適用重課規定。因此，以當然適用重課規定為前提的松坡區政府的處罰是違法的。”

松坡區政府不服二審判決，於上月5日提出上訴。松坡區政府相關人士表示：“已於30日提交上訴理由書，正在進行上訴程式。由於案件正在審理中，具體內容不便透露。”若此次判決最終確定，預計樂天物產將針對此前已繳納重稅且未獲得退稅的其餘13間Signiel Residence辦公樓申請退稅。