[비즈한국] 2024年10月11日，韓國銀行金融貨幣委員會宣佈下調基準利率，標誌著實施了38個月的緊縮貨幣政策正式結束。這一決定是在全球經濟低迷和韓國國內經濟不穩定的背景下作出的，在房地產市場引起了廣泛關注。過去，降息往往是推動房地產市場的強力因素，但目前由於貸款限制等其他變數的作用力更強，業界普遍預測此次降息對市場的影響將非常有限。
本期專欄將深入分析降息對房地產市場的具體影響，並探討在供應不足與貸款限制交織的市場環境下，投資者及購房者應採取何種應對策略。
首先，我們來看降息對房地產市場的影響。
一般而言，降息會減輕購房者的資金籌措負擔，進而刺激需求並帶動房價上漲。然而，此次降息產生預想中巨大連鎖反應的可能性較低。究其原因，政府不斷強化的貸款限制及現有的市場狀況，使得降息效果在很大程度上被削弱了。
為了抑制近年來過熱的房地產市場，政府實施了強有力的貸款限制，最典型的就是總負債本息償還比率（DSR）第二階段的實施。根據借款人的還款能力限制貸款額度，金融機構也提高了住房抵押貸款的門檻。這種貸款限制成為了抵消降息影響的關鍵因素。也就是說，由於有貸款需求的人無法獲得所需額度，即使利率下調，購房者進入市場的難度依然存在。
正因如此，雖然此次降息在一定程度上減輕了購房者的資金壓力，但因貸款限制的存在，其效果不宜高估。可以說，當下市場的調節者並非利率，而是貸款限制政策。相比降息，放寬貸款限制才是啟用市場的關鍵。這意味著，即便利率仍有進一步下調的空間，但只要貸款限制持續，房地產市場就很難實現快速復甦。
此次降息對市場影響有限的另一個原因是，降息預期已提前在市場中得到體現。隨著美國聯邦儲備委員會（Fed）實施0.5個百分點的“大舉降息”，作為貸款利率基準的債券收益率早已先行下降。貸款利率實際上已經降低，韓國銀行此次降息很難再提供額外的實質性刺激。
此外，當前的利率水平並未低到足以刺激需求的程度。這意味著現行利率水平尚不足以吸引地方房地產市場的投資需求，在首爾及主要地區也難以期待出現強勁的需求提振。最終，除非利率降幅超出市場預期，否則很難出現房地產購買心理的急劇改善。
即便降息產生影響，這也不意味著房地產市場的全面上漲，反而極有可能加劇地區間的兩極分化。以首爾為中心的核心地區可能因降息而需求增加，但地方或非核心地區很可能繼續保持低迷。首爾與地方之間、乃至首爾內部各區域之間的需求與價格差距可能會進一步拉大，這反而會成為加劇市場兩極分化的誘因。
在降息與貸款限制並存的市場環境下，投資者和購房者需要更加謹慎的策略。應尋找在不受貸款限制影響的前提下，能獲得穩定收益的投資物件，同時對降息可能給資產市場帶來的變化進行準確預判也至關重要。
針對預計因降息而產生需求集中的核心地區的投資依然有效。首爾、京畿道等首都圈主要地區的需求有望保持穩健，預計投資需求將向這些地方集中。因此，獲取或追加投資這些地區的房產，從長期來看可以期待獲得穩定收益。
然而，由於核心地區目前的房價已經較高，投資者在入市時機和資金籌措計劃上需慎之又慎。在貸款限制力度較大的情況下，貸款額度可能受限，因此需要採取提高自有資金比例的策略。
降息或許會為收益型房產提供投資機會。在高利率時期，收益率降至3%左右的收益型房產曾被市場冷落，但隨著降息導致存款利率走低，人們對收益型房產的關注度可能會回升。特別是如果金融機構一年期定期存款利率下調，收益型房產作為投資物件的吸引力將相對突顯。
歸根結底，房地產市場的真正反彈很可能出現在貸款限制放寬的節點。雖然目前因貸款限制導致許多購房者無法獲得貸款、難以入市，但一旦未來政府放寬限制，需求可能會爆發式增長。因此，當前階段應採取觀望態度儲備資金，制定好在政策放寬時積極入市的策略。
在降息對市場影響有限的情況下，投資者需要專注於投資組合的多樣化與風險管理。除了房地產資產外，考慮對股票、債券等其他資產進行投資，可以最大限度地降低市場波動帶來的風險。特別是比起地方房地產市場，應更多關注收益穩定的商業用房或首都圈主要地區的中小型公寓。
總結一下。2024年韓國銀行的基準利率下調，預計在短期內對房地產市場的影響有限。因為在貸款限制強力實施的環境下，單憑降息難以急劇拉動住房需求。此外，由於降息效應已提前被市場消化，此次降息在提供額外刺激方面存在侷限。然而，基於房地產市場的結構性特徵，降息可能會在部分地區引發需求集中，並加劇地區間的分化。
房地產投資者及購房者在當前市場形勢下，需要更加謹慎且具戰略性的考量。在貸款限制放寬之前，建議做好應對市場波動性的風險管理，並考慮收益型房產或核心地區的中長期投資。此外，考慮到降息可能是一個長期的過程，密切監測市場動態、等待貸款條件改善的時機也是一種有效的策略。
以筆名“Passion”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Passion的世界考察記”及YouTube頻道“StuTV”。著有《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起只有上漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。