[비즈한국] 寫字樓（Officetel）曾一度作為公寓的替代品備受關注，是2020年至2021年房地產暴漲期的熱門投資物件。然而，受利率上調、全租房詐騙以及住房套數計算限制等因素影響，2022年起市場開始遇冷。
此前被認為投資價值不如公寓的寫字樓，近期重新受到矚目。以首爾主要區域為中心，售價開始上漲，租賃收益率也呈現上升趨勢。讓我們詳細剖析一下為何投資寫字樓是有利的，以及為什麼現在是最佳時機。
寫字樓投資的復甦，讓我們歸納一下近期投資價值提升的4大原因。
第一，公寓價格飆升與供應短缺問題。
隨著首爾及首都圈公寓價格激增，尋找居住替代方案的需求正轉向寫字樓。特別是在首爾及首都圈公寓供應嚴重不足的情況下，寫字樓作為公寓替代品脫穎而出。2024年首爾寫字樓預計入住量為4057間，僅為2023年1萬4479間的28%，且預計明年還會進一步減少。由於供應不足，寫字樓的稀缺價值提升，售價和租賃收益率均面臨上漲壓力。
第二，排除住房套數優惠與稅收減免政策問題。
政府近期釋出的“8·8對策”中包含了一項內容：至2027年為止竣工的專用面積60㎡以下新建寫字樓，在計算住房套數時將被排除在外。因此，投資小戶型寫字樓可享受取得稅、綜合房產稅、轉讓所得稅等方面的優惠，從而吸引了投資關注。特別是利用排除住房套數的優惠進行寫字樓投資，在後續購買其他住房或進行投資時能擁有更大的靈活性。
第三，利率下調與租賃收益率上升問題。
近期美國聯邦儲備委員會下調基準利率，國內進一步降息的可能性也在增大。銀行存款利率僅為年2~3%水平，而寫字樓的租賃收益率平均達到年4~5%。首爾寫字樓平均收益率為年4.87%，創下近5年來的最高水平。此外，由於全租房（Jeonse）避險心態，月租需求增加，寫字樓租賃收益率極有可能持續攀升。
第四，職住近距離需求增加問題。
在首爾的核心商務區如江南、汝矣島、市中心等，追求“職住近距離（工作地與居住地靠近）”的需求正集中在寫字樓上。尤其是在公寓價格高、租金昂貴的地區，職場人士選擇相對便宜的寫字樓的傾向日益明顯。因此，市中心區域的寫字樓需求預計將進一步升高。
分析近期寫字樓投資增加的原因如下。
第一，售價與租賃收益率雙雙反彈。
首爾寫字樓售價自2022年以來首次轉為上漲態勢。公寓供應不足與需求增加相互交織，使寫字樓售價進入反彈軌道。同時，由於利率下調和全租房需求減少，租賃收益率也呈現穩步上升趨勢。目前投資寫字樓，可以同時期待售價和租賃收益率的雙重上漲，處於有利時機。
第二，因供應不足導致的稀缺價值上升。
今年和明年的寫字樓供應量大幅減少，預計其稀缺價值將凸顯。供應不足並非短期因素，受地價上漲、專案融資（PF）貸款壓力增大、住房套數限制等複合因素影響，極有可能長期持續。特別是在首爾中心區域寫字樓供應減少的情況下，現在買入寫字樓，未來有望獲得更大的升值效應。
第三，作為安全資產替代品的收益型房地產地位確立。
隨著利率下調，銀行存款、債券等安全資產的收益率可能會下降。寫字樓在收益型房地產中屬於可以期待穩定收益的類別，且在首爾主要商務區，需求將持續維持。能夠同時期待穩定租金收益與資產增值的寫字樓，在低利率時代可視為安全資產的替代方案。
讓我們審視一下具有投資前景的寫字樓區域。
首爾東南圈具備強大的職住近距離需求和優質的交通網路，在公寓需求旺盛的情況下，中大型寫字樓的需求同樣很高。江南一帶的小戶型寫字樓因高收入職場人士需求多，售價與租金漲勢強勁。
首爾西南圈是職場人士密集區，靠近汝矣島的永登浦區及交通便利的銅雀區一帶寫字樓頗受歡迎。近期受全租房詐騙等影響，穩定的租賃需求轉向寫字樓，專用面積40~80㎡的中型寫字樓收益率表現不錯。
麻浦、西大門、恩平區等西北圈，因靠近首爾市中心且租金相對便宜，擁有大量單身家庭和新婚夫婦需求。此外，由於去往首爾主要市中心交通便利，地鐵站附近的寫字樓可以期待穩定的租賃收益。
但寫字樓投資並非絕對安全。寫字樓與公寓不同，屬於商業房地產，因此投資時仔細調查周邊商圈和交通網路至關重要。此外，中大型寫字樓管理費較高，可能導致租戶偏好度降低，因此若是為了租賃收益，建議選擇小型寫字樓。
綜合考量售價上漲、租賃收益率提升、降息以及供應不足等因素，現階段投資寫字樓可以成為有利的選擇。現在是時候審慎選定具有投資價值的區域，在仔細審查市場現狀後，關注那些能帶來穩定收益的寫字樓投資了。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”及YouTube頻道“Stu TV”。著有《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在開始，只有能漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。