[비즈한국] 讓我們來探討在變革與機遇的中心，為何應該關注京畿道房地產。結論先行：首爾現在令人感到負擔沉重，而京畿道則迎來了反向機遇的時期。
長期以來，首爾一直是韓國房地產市場的中心。然而，急劇上漲的房價、強化的貸款監管以及日益增加的稅收負擔，正在催生出許多對首爾感到望而卻步的人群。
相比之下，京畿道憑藉合理的價位、大規模開發專案、基礎設施擴建以及人口湧入，展現出持續的增長勢頭。京畿道如今已不再是首爾的替代地，而是作為一個具備獨立增長潛力的地區，正崛起為長期且穩定房地產投資的最佳區域。
讓我們來看看首爾與京畿道房地產市場的比較，以及差距擴大的原因。
首先是首爾日益提高的准入門檻。
首爾公寓的平均預售價已達到每3.3㎡（1坪）5456萬韓元，創下歷史新高。與京畿道的1993萬韓元及仁川市的1357萬韓元相比，處於極高水平。以專用面積84㎡（25.4坪）的公寓為例，價格差甚至超過了11億韓元。平均售價的差距更為嚴重，統計顯示首爾每3.3㎡為4125萬韓元，京畿道為1881萬韓元，仁川為1357萬韓元。
第二，稅收負擔正在增加。
隨著首爾公示價格現實化率的維持，房價上漲地區的保有稅負擔預計將進一步加大。特別是在江南三區（江南、瑞草、松坡）、龍山區等高價住宅密集區，財產稅和綜合不動產稅正在持續增長。因此，為減輕保有稅負擔的流動，正加速著人口向京畿道的遷移。
第三，首爾的“出走潮（Exodus）”。
以2024年為準，遷出首爾的人口超過36萬，其中70%以上遷移到了京畿道和仁川。這不僅僅是居住地的變動，更是為了生活質量和經濟穩定所作出的選擇。特別是隨著年輕一代和中產階級湧入京畿道，正帶動當地經濟活躍與房地產需求增加。
那麼，京畿道房地產有哪些優點值得關注呢？
首先是人口湧入和就業機會增加。
過去10年間，京畿道淨流入人口超過115萬，是全國人口流入最多的地區。特別是隨著新城市和工業園區的建設，這些地區正在成為創造就業和吸引人口的中心。例如，平澤因三星半導體工廠和“腦城（Brain City）”開發專案而持續增長，華城東灘則因交通及商業設施完善，人口湧入表現突出。
第二，交通網的擴建。
京畿道的交通基礎設施正在持續擴建。一旦首都圈廣域急行鐵路（GTX）A、B、C線路全線通車，從京畿道主要地區到首爾中心地帶的通勤時間將大幅縮短。
GTX-A線路連線坡州、高陽、首爾、城南、龍仁、華城等京畿道北部和南部，大幅改善了前往首爾江南的便利性。GTX-B線路將帶動南楊州等京畿道東部及富川、仁川地區的發展，預計將為當地房地產價值的提升做出貢獻。GTX-C線路將對楊州市、議政府市等京畿道北部以及果川、安養、義王、水原等京畿道南部地區產生重大影響。此外，新安山線、西海線等也將改善平澤、安山、始興等京畿道南部地區的交通條件，進一步強化與首爾的連通性。
此外，大規模的就業開發專案正在進行中。
京畿道各地進行的大規模開發專案是改善當地居住環境、提升房地產價值的核心因素。平澤“腦城”是一個產業園區與居住區並存的大規模綜合開發專案，預計將實現當地經濟與房地產市場的共同增長。華城東灘2新城市是一個商業、居住、教育、交通和諧發展的新城市，特別是年輕一代的流入十分活躍。高陽市的一山、長項、三松技術谷（Techno Valley）透過尖端產業園區與居住區的結合，正在同時改善就業和居住環境。
那麼，在京畿道應該在哪裡、如何投資呢？
首先，應該投資交通利好地區。
GTX線路等交通利好是房地產價值上漲的核心因素。GTX-A線路經過的坡州、高陽、華城、龍仁，以及包含GTX-B線路的南楊州、富川地區，未來價值將會提高。這些地區應作為長期投資價值較高的區域重點關注。
第二，搶佔大規模開發地區戰略。
平澤、華城、高陽等正在進行大規模開發專案的地區，從長期來看可以期待較高的收益。特別是新城市開發區，隨著基礎設施和生活便利性的提升，居住偏好度正在不斷增加。
第三，尋找價格合理的房源。
京畿道既有比首爾低的准入門檻，同時也有許多可以期待穩定租金收益的地區。由於傳貰（全租）房價比率較高，為小額投資者提供了相對安全的投資環境。
京畿道房地產的未來應側重於長期的增長可能性。這就是建議進行中長期投資而非短期炒作的原因。
與首爾相比，京畿道不僅價格壓力較小，且在交通、開發、人口增長等多方面具備增長潛力。當首爾房地產市場正在固化為高價住宅為主的“精英聯賽”時，京畿道憑藉合理的價位，形成了各階層都能參與的居住與投資市場。
京畿道如今已不再僅僅是首爾的替代品，而是定位為一個具備獨立增長潛力的地區。尋求擺脫首爾高昂居住成本和監管壓力的人口正在向京畿道移動，這將使未來京畿道房地產市場的穩定增長更加堅固。
因此，我認為現在是投資京畿道主要地區的時機。首爾的房地產市場正築起越來越高的門檻。相反，京畿道憑藉合理的價位、豐富的開發機會以及穩定的需求增長，正成為投資者眼中極具吸引力的選擇。透過交通網的擴建和大規模開發專案，京畿道正在不斷提升未來的房地產價值。現在正是投資京畿道房地產的時機。如果您想在未來的中心地帶尋找有價值的投資，現在就應該關注京畿道。
筆名“Pashong”的著名智慧管家房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他運營並主持Naver部落格“Pashong的世間考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在開始只有會漲的地方才會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等書。