[비즈한국] 受大規模全租詐騙餘波影響，在全租市場上，加入韓國住宅都市保證公社（HUG）的“全租保證金返還保證（保證保險）”已成為必要條件。為了滿足這一條件，房東們開始將房源從全租轉為月租或半全租。政府認為保證金返還是導致全租詐騙的原因，因此加強了相關要求，但被迫降低全租保證金的房東們對此怨聲載道。而在全租詐騙的擔憂下，那些為了尋找“安全住房”而不得不承擔高額費用的租客，壓力同樣不小。
居住在首爾市江西區的自由職業者A某在月租合約到期前曾考慮過全租房，但最終選擇了放棄。因為除了地下室、小戶型或偏遠地段外，普通住宅的全租保證金早已遠超2.5億韓元。擔心血本無歸的A某，將每月70多萬韓元的月租視為“安全成本”，再次續簽了單間月租房。
在首爾市麻浦區尋找搬遷地的上班族B某陷入了苦惱。因為他想入住的寫字樓裡，只有月租15萬~20萬韓元、保證金在1.4億韓元左右的“半全租（月租與全租混合的形式）”房源。B某為了減少固定開支，詢問是否可以改為全租，但得到的答覆是“因為保證保險的原因無法辦理”。
為了滿足保證保險的投保條件，越來越多的房東選擇降低全租保證金並收取月租。這是因為在全租詐騙的影響下，加入保證保險已成為必要條件。受此趨勢影響，月租保證金也在上漲。據房地產平臺Dabang顯示，11月首爾聯排及多戶型住宅的月租保證金平均已突破1億韓元，達到1.053億韓元。相比今年1月時的7585萬韓元，漲幅約為40%。月租金也不便宜。以保證金1000萬韓元為準，11月首爾平均月租金高達84萬韓元。對於想要避開全租詐騙的租客來說，相當於要麼繳納與全租水平相當的月租保證金，要麼每月繳納高昂的月租金。
首爾的一位房地產中介表示：“現在租客也傾向於選擇月租。但房東為了能招攬下一位租客，需要足夠的保證金，因此他們儘可能在保證保險允許的範圍內設定保證金，並收取月租。”他還補充道：“如今寫字樓裡純全租房源已經很少見了，大多以半全租或月租形式推出。”另一位中介也表示：“房東即使想轉為全租也做不到，因為全租詐騙和政策監管加強，短短几年間市場氣氛完全變了。”
所謂全租保證金返還保證，是指HUG作為保證商品，在全租合同終止時，負責向租客返還房東應當退還的全租保證金。承保物件包括單戶、多戶、多層、聯排、多戶型住宅、養老福利住宅、居住型寫字樓及公寓。投保條件是全租保證金與優先債權金額之和，必須低於住宅價格乘以擔保認可比例（LTV）90%後的金額。
HUG於2023年加強了租客加入保證保險的條件，原因是判定保證金返還的便利性助長了全租詐騙。HUG在計算加入保證保險的住宅價格時，將基準從公示價格的150%下調至140%，並將擔保認可比例從100%下調至90%。據此計算，只有全租保證金在公示價格的126%以下時，才能加入保證保險。當時，對於公示價格低於實際價格的別墅（多戶/聯排住宅）來說，房東必須進一步降低全租保證金，因此招致了強烈的反對。
近期，有訊息稱HUG正在探討將擔保認可比例進一步下調至80%的計劃，這再次引發了市場動盪。如果擔保認可比例降至80%，保證保險的准入條件將降至公示價格的112%。房地產中介公司Jiptos分析稱，若強化至公示價格的112%，全國約69.1%的別墅將無法透過現有保證金加入保證保險。市場也擔憂，自有資本較少的“槓桿投資（Gap Investment）”房東因無法向下一位租客返還保證金而導致二次受害。在引發爭議後，HUG於本月9日宣佈：“目前階段暫不考慮下調全租保證金返還保證的擔保認可比例。”
但有觀點指出，鑑於全租市場已觸及結構性瓶頸，制度改革勢在必行。世宗大學房地產系教授林在萬指出：“現在的全租市場結構是不可持續的。再加上政府承擔了所有責任，下調保證比例是不得已的選擇。全租價格必須大幅低於買賣價格，才能防止所謂的‘空殼全租’或無資本槓桿投資。”
政府也加強了房東的保證金返還義務。HUG正在推進將房東必須加入的租賃保證金保證保險標準，也統一降至與租客保證保險相同的公示價格的126%。租賃經營者有義務加入租賃保證金制度，未加入者將被處以罰款。原定於7月實施的租賃保證金保證保險標準變更因故推遲，已變更為2025年1月1日（以新標準為準）生效。
此外，也有觀點認為，隨著全租房源減少，高額月租將會增加。HUG近期對全租保證制度進行了改革，以阻止高額月租租賃合同加入保證保險。針對含有月租的合同，應用6.0%的轉讓比例，僅在全租保證金（換算後）首都圈7億韓元、其他地區5億韓元以下時才可投保。變更後的標準將適用於今年12月30日以後的新申請。
不過，林教授表示：“我認為不會出現大家所擔憂的那種極端的‘月租化’趨勢。但政府在制定政策緩解租客從全租轉向月租負擔的同時，也必須制定相應的戰略，以打造一個安全的全租市場。”