[비즈한국] 18日上午10點，舉行拍賣法庭的首爾南部地方法院內部人頭攢動。今天的拍賣標的有89個。有的人在領取期日投標表填寫競拍資訊，還有人一邊不斷檢視拍賣檔案一邊打電話，現場氣氛與普通法庭迥然不同。人群中還看到了不少看起來像20多歲的年輕人。難道最近關於房地產拍賣市場低迷的傳聞是假的嗎？
我花了一個小時左右與人們攀談，詢問他們“是來競拍什麼標的的”。結果發現了一些奇怪之處。法庭開庭時，150多個座位坐得滿滿當當，但以“成交（拍下）”為目的的人卻寥寥無幾。有來學習的人、房地產拍賣公司相關人士、貸款公司相關人士，還有從房地產拍賣補習班來的學生。當天，法官呼叫次數最多的買受人是“住宅城市保證公社”。
一名聲稱是來確認哪些標的成交的房地產公司相關人士解釋道：“大部分人都不是來競拍的。最近流拍的標的很多。很多標的都是全租房詐騙涉案房源或者是貸款公司轉過來的。”某房地產拍賣補習班的負責人也表示：“這裡學生很多，真正以競拍為目的的人並不多。”
二三線金融機構的拍賣申請增加
近期房地產拍賣市場出現了顯著變化。雖然新標的增加了，但成交率卻在下降。專家分析認為，這是因為揹負住房抵押貸款卻無法償還的人數增加了。甚至有觀點認為，房地產市場可能會崩盤，危機感四起。
根據法院資料，每年透過任意拍賣申請出售的房地產標的正在增加。任意拍賣是指銀行等債權人為收回貸款，將債務人的擔保物（房地產）進行拍賣處分。從2020年的8萬7812件增加到2023年的10萬5614件，2024年更是比前一年增加了27%，達到了13萬4526件。
從二三線金融機構流入的任意拍賣標的也在增加。在債權人，即任意拍賣申請人的名單中，不僅可以看到二線金融機構，還能輕易看到“某某資本”等貸款公司的名字。據GG Auction統計，由貸款公司申請拍賣的居住設施在2021年為1202件，2022年為1565件，2023年增加到2534件，呈逐年上升趨勢。
房地產市場的“危險”訊號
這似乎是因為過度貸款買房的人無法償還貸款的案例增加了。GG Auction高階研究員李柱賢（音）分析稱：“貸款公司申請拍賣的案例確實增加了。貸款公司放貸規模最大的時期是2021年。當時公寓價格上漲且伴隨著貸款限制，而當時能夠提供貸款的地方就是這些公司。因此，最近進行拍賣的標的幾乎都是貸款公司申請的。整體拍賣申請量也比2021年增加了約3倍，成交率也降到了不及以往一半的水平。”
專家將這種狀況的背景歸結於經濟惡化。西江大學房地產學科教授權大中（音）表示：“應該關注到任意拍賣而非強制拍賣正在增加這一事實。很多情況是因為用住宅做抵押申請貸款後，隨著利率上漲導致無法償還而流拍的。特別是年輕人過度投資也是原因之一。”他預測稱：“現在出現的任意拍賣標的大多是別墅。雖然公寓目前還沒有受到太大影響，但標的正在逐漸增加，這種現象不可能沒有影響。由於政局不穩定，市場處於焦慮狀態，貸款難度很大。只有這種狀況結束，利率似乎才會下調。”