[비즈한국] 2024年由KB金融105560研究所釋出的《韓國富豪報告》，為我們提供了關於韓國高淨值人群如何看待房地產、如何應對市場變化以及如何制定投資策略的具體見解。該報告深入分析了資產規模在10億韓元以上的富豪們的房地產投資模式及其變化趨勢，其結果為研判未來房地產市場的走向提供了重要啟示。在本專欄中，我們將以2024年的富豪報告為基礎，分析當前韓國房地產富豪們的投資觀點與策略，並探索隨房地產市場變化而產生的新機遇。
富豪的房地產資產佔比依然很高，且作為核心資產持續受到青睞。
對於韓國的高淨值人群來說，房地產仍然是資產組合的核心支柱。根據2024年的報告，富豪們總資產中約有55.4%集中在房地產上，這一數字較前一年略有下降。然而，房地產依然佔據著比股票、債券等金融資產更高的比例，被視為一種穩定且可預測的獲利手段。
特別是對於“超高淨值人群（300億韓元以上）”而言，為實現資產管理效率最大化，利用法人持有或管理大型商業地產的趨勢尤為明顯。這不僅被解讀為一種節稅手段，更是為了實現資產穩定管理的戰略性選擇。此外，報告顯示，首爾江南三區（瑞草區、江南區、松坡區）以及龍山區、瑞草區、盤浦洞等高階地區的房地產，依然是這些富豪的主要投資標的。
穩定性與挑戰並存的投資傾向變化
富豪們的投資傾向正逐漸多元化。根據報告，約60.8%的富豪對自己的房地產投資知識評價較高，並偏好基於資料分析和市場調研的戰略性投資。同時，約24.5%的富豪表現出比以往更具攻擊性的投資傾向，正在積極探索新的市場機遇。
例如，部分高淨值人士將目光轉向商業地產房地產投資信託基金（REITs）等替代性投資資產，這有助於在創造穩定現金流的同時分散風險。報告指出，在中長期經濟不確定性增加的情況下，這種傾向尤為明顯。
①透過法人進行資產管理的增加
根據報告，超高淨值人群正積極推動成立法人以持有和管理房地產。這不僅能帶來稅收優惠，還為高效管理大型專案提供了結構性優勢。然而，考慮到政府未來可能會加強對法人持有房地產的監管，制定相應的應對策略顯得尤為重要。
②首都圈房地產集中
韓國富豪中70%以上居住在首都圈，並將投資集中在該地區的高階公寓和商業地產上。特別是首爾江南地區，在富豪群體中依然是最受歡迎的投資地。但過度集中於首都圈也留下了分散地區風險的課題。
③房地產替代投資擴大
近期，富豪們對REITs、ETF、黃金、珠寶等替代資產的關注度有所提高。這可以看作是一種不再單一依賴傳統房地產投資，而是力求資產組合多元化的戰略。值得注意的是，高淨值人群正透過商業地產REITs確保穩定收益。
報告具體展示了高淨值人群的投資態度。例如，某超高淨值人士在買入江南區的一棟商業大樓後，將其轉為法人名下以實現運營效率最大化。他透過將樓內部分空間租賃給初創企業創造了穩定的租金收益，其餘空間則用於自身的業務運營。
另一個例子是，某中型房地產投資者在買入地方廣域市的居住用房產後參與了公共REITs。他在地方房地產市場發現了投資機會，並透過這一方式實現了投資組合的多元化，從而獲取了穩定收益。
法人利用、地方投資等新策略凸顯
2025年富豪們會選擇什麼策略呢？
①透過法人化實現稅務最佳化
高淨值人群在房地產投資方面正表現出積極利用法人化的傾向。這是一種既能確保稅務效率又能保證資產管理透明度的戰略。
②向首都圈以外的地方擴充套件
富豪們有必要擺脫對首都圈的集中依賴，探索地方廣域市的增長潛力。特別是大邱、光州、釜山等主要城市的商業地產和新開發專案，被評價為具有前景的投資去處。
③ESG與可持續性投資
報告還顯示，可持續開發和環保型房地產專案在富豪們的投資考量中變得愈發重要。這與房地產投資相關的社會責任相掛鉤，也是在未來市場中確保競爭優勢的重要戰略。
讓我們總結一下韓國富豪的變化與房地產市場的未來。
2024年KB金融研究所的《富豪報告》展示了韓國富豪在房地產投資態度和策略上的重要變化。富豪們依然將房地產視為核心資產，並致力於透過它實現資產價值最大化。然而，利用法人進行資產管理、擴大替代投資、實現向地方的投資多元化等新策略正在凸顯。這些變化為整個房地產市場指明瞭重要方向，並將成為預測未來市場走勢的重要指標。
以筆名“Passiong”而聞名的SmartTube房地產調查研究所所長金學烈（Kim Hak-ryul），曾任蓋洛普韓國房地產調查總部組長。目前運營並主持Naver部落格“Passiong的世間考察記”及YouTube頻道“StuTV”。著有《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從此開始，只有該漲的地方會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等作品。