[비즈한국] 變化總是能為城市注入新的氣息。韓國的城市也不例外。特別是曾處於工業化和城市化中心的地方老舊規劃城市，如今正迎來新的局面。釜山海雲臺、大田屯山、仁川九月、光州尚武等名字曾風靡一個時代，但如今在老舊的基礎設施和不斷變化的城市結構中，亟需新的飛躍。本篇專欄將探討地方老舊規劃城市整備的必要性，並以有力的地區及住宅區為中心，審視其可能性與發展方向。
地方老舊規劃城市整備的背景
在1980~1990年代韓國城市化飛速發展的時期，主要地方城市在劃時代的城市規劃下，作為新城市和宅地開發區應運而生。當時它們提供先進的居住環境，成為了地區發展的核心軸，但時隔30~40年的今天，受老舊基礎設施和人口結構變化的影響，已到達需要進行新一輪整備的節點。
政府意識到這一情況，正全面推進老舊規劃城市的整備工作。特別是釜山海雲臺、大邱漆谷、大田屯山、光州尚武等地區，雖然在城市中一直髮揮著核心作用，但如果不加以改善，目前正面臨陷入停滯的風險。
地方老舊規劃城市先行區的有力地區
老舊規劃城市的整備不僅僅是建築的重建，更承載著促進地區經濟活力和增強城市競爭力的宏大目標。整備潛力較大的地區大多交通便利，且曾是地區的核心地帶。以下是主要先行區候選地區及住宅區。
①釜山海雲臺區
釜山海雲臺曾是代表韓國的新城市，至今仍是海內外遊客絡繹不絕的地區。特別是海雲臺新市區（佐洞新市區）一帶，曾聚集了高階居住區和商業設施，但目前部分住宅區因老舊而出現了重建的必要性。海雲臺第1、2新市區交通便利且生活配套完善，依然是釜山市民首選的區域。由於當地居民的同意率較高且整備事業推進意願強烈，被指定為先行區的可能性極高。特別是佑洞和佐洞一帶的公寓區，若未來重建完成，將重生為高階居住區，大幅提升地區價值。
②釜山北區華明區
釜山北區的華明曾是釜山代表性的新城市，但隨著時間的推移，成為了需要整備的地區之一。華明第2區和金谷一帶因相對低廉的居住成本和舒適的環境受到歡迎，但近來居住設施和基礎設施逐漸老化，整備需求應運而生。特別是如果能實現與廣域交通網聯動的城市結構重組，華明極有可能成為釜山西北部地區的新中心。
③大邱漆谷與城西
在大邱，漆谷和城西被視為有力的候選地。漆谷是北部地區的主要生活圈，擁有悠久的歷史。特別是包含漆谷地區在內的區域，具備在現有穩定的基礎設施基礎上，透過重建及再開發容納新居住趨勢的潛力。城西是與大邱西南部工業園區相連的據點，很有可能被重塑為商住結合的複合區。
④大田屯山與老隱地區
大田屯山曾是大田廣域市標誌性的新城市，但最近因居住區老化，對重建的需求日益高漲。特別是屯山洞和月坪洞一帶的大型住宅區，有必要進行整備，重新打造為大田的代表性居住區。另一方面，老隱憑藉與周邊世宗市的聯動，具有很高的增長潛力。以老隱站為中心的大規模住宅區，未來有望在改善交通網的同時，躍升為新的居住中心。
⑤仁川九月與延壽
在仁川，九月洞和延壽區作為整備事業的先行地區備受關注。九月洞是仁川代表性的商業及居住區，對同時改善老舊公寓和商業區具有很大的必要性。靠近延壽區松島國際都市的住宅區，透過重建加強與松島的聯動，具有吸收正在發展為全球商業樞紐的松島所帶來的附加價值的潛力。
⑥光州尚武與河南
在光州，尚武地區和河南地區也被提及為整備事業的核心地區。尚武地區是光州的行政中心，老舊住宅區眾多，重建需求較高。河南地區是光州北部的主要居住區，具備交通便利和廣闊的居住環境，預計整備事業的效果將非常顯著。
⑦高陽花井地區
高陽市德陽區的花井地區是首都圈北部的代表性新城市，擁有卓越的交通網和便利的生活設施。但隨著大規模公寓區的老舊化，現已到了需要進行整備的時期。花井站附近的住宅區一旦重建完成，憑藉其前往首爾的便利性，很有可能躍升為熱門居住地。
⑧蔚山花峰
蔚山北區的花峰是靠近大規模工業區的居住區，隨著地區工業的發展而成長。最近，公寓區老化和居民便民設施不足的問題日益突出，整備事業的必要性備受矚目。花峰很有可能成為與蔚山產業基礎設施相掛鉤的新型居住地。
⑨金海長有
金海長有是慶南地區代表性的新城市，憑藉便利的交通網和相對較低的居住成本而受到歡迎。但受限於住宅區老化和基礎設施不足，整備事業的需求正在增加。作為連線金海和釜山的交通要塞，長有透過重新整備，有望創造更大的城市價值。
這些地方老舊規劃城市先行區的候選地若想成功重生，必須解決幾個重要課題。
首先是確保居民同意。重建與整備事業最大的阻礙是居民同意率。為了獲得居民的理解與配合，透明公正的程式必不可少。
其次是財政及法律支援。必須加強政府和地方自治團體的財政支援與法律體系，特別是公共與民間之間的合作至關重要。
第三是均衡發展維度。需要採取彌合首都圈與地方差距的戰略，發揮各地區固有的特色，提高競爭力。
地方老舊規劃城市的整備不僅僅是將老舊建築翻新，更是提升地區經濟和社會潛力的重大工程。釜山海雲臺與華明、大邱漆谷與城西、大田屯山與老隱、仁川九月與延壽、光州尚武與河南、高陽花井、蔚山花峰、金海長有等，都是引領這一變化的有力候選地。
這些地區的成功整備將為當地居民提供更好的生活質量，併為城市整體帶來新的競爭力。期待這些城市再次成為韓國城市發展的主角，現在正是關注這一變化過程的時候。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“StuTV”。著有《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起只有該漲的地方才會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等書。