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房地產低迷期，外國人買家佔比逼近1%

[비즈한국] #1 美國人A某去年4月以120億韓元的價格買下了位於首爾龍山區漢南洞“漢南The Hill”公寓（專用面積240㎡）。這一成交價較2023年8月同面積的上一筆交易價格（103億韓元）上漲了約16%，重新整理了成交最高價。

2 中國人A某與B某去年10月以24億5000萬韓元的價格，買下了位於濟州島朝天邑新興裡海邊的一棟地上2層（建築面積916㎡）的養老金（獨棟住宅）。這一價格較2008年上一筆13億韓元的實際成交價上漲了約88%。

在房地產市場長期低迷的情況下，經證實，去年韓國房地產買家中外國人的佔比創下歷史新高。自2010年開始統計相關資料以來，外國人在房地產買家中的佔比僅為0.2%，而14年後這一數字已翻了5倍，逼近1%水平。在房地產低迷時期，受貸款限制影響較小的外國人買盤表現得尤為突出。

《Biz韓國》於22日對法院所有權轉移登記（買賣）申請買受人現狀資料進行分析的結果顯示，去年買入韓國國內房地產（包括集合建築、土地、建築）並申請所有權轉移登記的外國人共有1萬7488人，佔全體買受人的0.98%。從外國人買家佔比來看，這是自2010年（0.2%）開始統計相關資料以來的最高值。外國人房地產買家佔比在2021年曾小幅回落至0.62%，但隨著房地產低迷局面顯現，2022年反彈至0.75%，2023年升至0.91%。

在買入韓國房地產的外國人中，超過半數是中國人。去年共有1萬1351名（0.64%）中國人買入韓國房地產並申請了所有權轉移登記。2024年中國人的買入佔比與外國人整體買入佔比一樣，創下了自2010年（0.02%）開始統計相關資料以來的最高值。除此以外，去年按國籍劃分的外國人買入佔比依次為：美國人2531名（0.14%）、加拿大人671名（0.04%）、越南人576名（0.03%）、俄羅斯人298名（0.02%）。

外國人房地產買入佔比最高的地區是仁川。去年仁川地區10萬3761名房地產買家中，有1681名（2.19%）為外國人。按地區劃分的外國人買入佔比依次為：京畿道1.60%、濟州1.44%、忠清南道1.14%、首爾1.07%、蔚山0.80%、忠清北道0.73%、釜山0.49%、慶尚南道0.48%、江原道0.42%、世宗0.38%、大邱0.33%、慶尚北道0.32%、全羅北道0.31%、全羅南道0.29%、光州0.29%、大田0.28%。

隨著外國人對韓國房地產的購買力增強，透過國內房地產賺取租賃收益的外國人也在增加。對去年獲授確定日期的房地產出租人現狀進行分析的結果顯示，外國出租人共有1萬7679名，佔全體出租人的0.62%。與前一年相比，外國出租人人數雖略有減少（-125名），但在全體出租人中的佔比卻小幅上升（0.006%）。外國人房地產出租人從2014年的8532名（0.45%）水平，在8年後的2022年增加到了1萬7494名（0.57%）。

當然，外國人住房所有者也在呈增加趨勢。據韓國不動產院資料顯示，去年上半年外國人在韓國持有的住房數量為9萬5058套，較相關統計開始的2022年下半年增加了1萬1546套（13.83%）。在韓持有住房的外國人共計9萬3414人，人均持有住房約1.02套。外國人持有的住房中，公寓等共同住宅為8萬6695套，獨棟住宅為8363套，共同住宅佔比更高。

主流分析認為，外國人對韓國房地產的購買力之所以增強，是因為外國人較韓國本土居民而言，受到的貸款限制更小。雖然外國人在韓國銀行貸款時適用住房擔保貸款比率（LTV）或總負債償還比率（DTI）等國內貸款限制，但如果從本國銀行貸款，則根據該國銀行的裁量，可適用比韓國國內更寬鬆的監管，從而更容易獲得貸款。此外，對於住房而言，由於韓國政府難以掌握外國人個別家庭成員的住房持有狀況，因此在多套住房持有者的限制方面也相對自由。