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首爾土地交易許可解除後，“蠶三大清”一半公寓創下“最高價”

[비즈한국] #1 首爾江南區大峙洞的萊美安大峙宮（Raemian Daechi Palace）專用面積84.99平方米的房源，在上月13日土地交易許可區解除後，以40億韓元成交，較此前最高價35億1000萬韓元（去年9月）上漲了4億9000萬韓元（14%）。

2 首爾江南區三成洞希爾斯泰特（Hillstate）1期84.236平方米的房源，在本月6日以31億韓元售出，較土地交易許可區解除前最高價28億8000萬韓元（去年12月）上漲了2億2000萬韓元（8%）。

3 首爾江南區清潭洞清潭Xi（Cheongdam Xi）專用面積82.365平方米的房源，在上月19日以37億5000萬韓元成交，較土地交易許可區解除前最高價32億9000萬韓元（去年6月）上漲了4億6000萬韓元（14%）。

4 首爾松坡區蠶室洞湖畔宮（Lake Palace）專用面積84.82平方米的房源，在本月1日以27億4000萬韓元成交，較土地交易許可區解除前最高價26億韓元（今年1月）上漲了1億4000萬韓元（5%）。

以上是近期從土地交易許可區解除後，首爾江南區公寓創下最高價的案例。據Bizhankook採訪調查顯示，在首爾市解除國際交流複合區周邊的江南區大峙、三成、清潭洞和松坡區蠶室洞的土地交易許可區指定僅一個月後，當地公寓價格平均上漲了約13%。其中，重新整理解除前最高交易價的案例共有80起，佔總交易量的49%。

首爾市在近期針對土地交易許可區解除後的公寓價格暴漲問題發表說明資料時，將並未解除的14處公寓也納入了統計範圍，從而得出交易量和交易價格上漲率低於實際水平的結論。對此，外界指出首爾市在決定土地交易許可區的指定與解除時，對現實情況的認知或資訊公開的透明度存在問題。

首爾市於上月13日解除了江南區的土地交易許可區。在國際交流複合區周邊的江南區大峙、三成、清潭洞及松坡區蠶室洞的305處公寓中，有291處被解除。目前正在推進重建的14處公寓因存在投機可能性，被排除在解除範圍之外。當天，首爾市還對快速統籌規劃重建、再開發專案地123處中，已獲得組合設立許可的6處立即解除了土地交易許可區指定。

為了確認首爾市土地交易許可區的解除對公寓價格的影響，Bizhankook對上月13日至本月14日共30天內，國土交通部的實際交易資料（以16日為準）進行了全數分析。結果顯示，在此期間，解除區域的公寓買賣成交量為162起，較解除前30天（1月14日至2月12日）增加了85起（110%）。以上資料剔除了被排除在解除範圍外的14處重建公寓。

解除區域的公寓買賣價格在一個月內上漲了13%。解除後30天的平均買賣價格為27億5037萬韓元，較解除前30天的平均買賣價格24億4158萬韓元上漲了約3億韓元（13%）。重新整理同小區、同面積最高成交價的案例達到80起，佔總數的49%。此外，有76起成交價低於解除前最高價，5起持平，1起為無過往成交記錄的首例交易。

有批評認為首爾市刻意縮小了土地交易許可區解除的影響。首爾市在16日發表的“關於土地交易許可區解除後公寓價格暴漲”的說明資料中，將未被解除的14處公寓也計入統計，分析了蠶室、三成、大峙、清潭洞的買賣趨勢。其資料顯示解除後30天內交易量為184起，較前30天增加77起（72%），平均價格從27億2000萬韓元漲至28億2000萬韓元，漲幅為3.7%。然而，由於該統計包含了未解除區域的交易，導致解除區域的實際價格漲幅被稀釋。

對此，首爾市土地管理科相關人士表示：“我們在內部每天都會分析並掌握解除區域的交易量及價格變動。事實上，解除區域在解除前後30天的每平方米平均買賣價格從3017萬韓元漲至3160萬韓元，上漲了約5%。”並補充道：“鑑於此前的資料可能會被誤認為是在縮小房價上漲的影響，今後的釋出中，我們將單獨提供僅限解除區域的實際交易分析資料。”

土地交易許可制度是指在投機交易盛行、地價急劇上漲或存在相關風險的地區，針對一定規模以上的土地交易，必須獲得基礎自治團體長許可的制度。由於住宅買賣僅允許以兩年以上實際居住為目的的交易，實際上排除了透過租賃或全租進行投資的“Gap投資”。目前首爾市土地交易許可區總規模為52.79平方公里（佔全市9%），包括：國際交流複合區14處公寓（1.36平方公里），以及江南區狎鷗亭洞、永登浦區汝矣島洞、陽川區木洞、城東區聖水洞等主要重建及再開發園區（4.58平方公里）等。