【BizHankook】2025年3月19日，韓國政府為抑制首爾樓市的急劇上漲，釋出了住房市場穩定化方案。此次對策的核心內容包括：重新指定首爾江南、瑞草、松坡、龍山區等高階地區的土地交易許可區（下稱“土許制”），並加強金融監管與擴大住房供應等。
然而，鑑於政府在短短一個月前的2月才剛剛解除土許制，此次在沒有任何反思的情況下再度強化監管，引發了市場和民眾的強烈不滿。本專欄將對3月19日對策的主要內容、市場反應，以及該項措施存在的問題與未來展望進行深入分析。
首先，讓我們梳理一下3月19日對策的主要內容。
① 重新指定並擴大土地交易許可區（土許制）
此次對策的核心是重新指定並擴大土地交易許可區。政府對首爾江南、瑞草、松坡、龍山區等主要高階地段約2200個公寓小區（約40萬戶）重新實施了土許制。由於這距離2月份解除該制度僅過去一個月，此舉在毫無鋪墊的情況下再次收緊監管，引發了市場的強烈反彈。
土許制重新指定自3月24日起實施，期限為6個月，必要時可延長。此外，狎鷗亭、汝矣島、木洞、聖水洞等既有的土許制區域也將繼續維持。政府解釋稱，此舉旨在抑制短期內房價上漲，促進市場穩定。
② 探討指定調整物件地區及投機過熱地區
若土許制重新指定後市場仍不穩定，政府將考慮追加指定調整物件地區及投機過熱地區。在這些區域，將適用貸款限制（LTV、DTI）、稅收強化（轉讓稅、取得稅）、限制再次認購、限制轉讓等強力監管措施。特別是針對多套房持有者的重稅及資金籌措計劃書的提交義務預計將進一步加強。
③ 加強金融及家庭貸款管理
政府計劃以房價急劇上漲地區為中心，加強對住房擔保貸款及全稅貸款的審查，並強化金融行業的自主管理。特別是對於在已設定首位全稅貸款的住宅上辦理後續住房擔保貸款的情況，將加強風險評估，並計劃限制多套房持有者申請新的住房擔保貸款。此外，還將加強各首都圈地區的家庭貸款監測，以確保地區內新增貸款不超過既有的償還額度。
④ 擴大住房供應
為了穩定房地產市場，政府在供應端也出臺了多項措施。計劃推進法律修訂，以加快首爾市中心的重建及再開發專案進度，併為各專案點提供最高50億韓元的低息啟動資金貸款。此外，計劃在年底前供應約11萬戶新房，並透過對首都圈公共地塊內年內動工專案中產生的滯銷房源進行購入承諾（規模達22萬億韓元），實現供應提前到位。
針對上述政策，市場的反應充滿了不滿與擔憂。
第一，對重新實施土許制的牴觸。
此次對策引發的最大不滿在於土許制的重新指定。僅僅一個月前剛解除該制度，如今又出爾反爾，被視為嚴重損害了政府政策的公信力。市場參與者批評政府政策缺乏一致性，認為此舉是為短期市場穩定而做的政治決策。
特別是土許制的重新實施，擔憂會導致樓市流動性急劇萎縮。在土許制指定區域內，住房買賣受到限制，導致真正有住房需求的無房者或有搬遷需求的人群在交易時面臨困難。這反而更有可能引發市場扭曲。
第二，對金融監管強化的擔憂。
金融監管的收緊也引發了市場的憂慮。特別是限制多套房持有者的貸款及加強全稅貸款管理，被指可能會波及真正有住房需求的人群。此外，金融機構的自主管理加強可能會導致銀行在貸款審批上更加苛刻，從而加重消費者的購房負擔。
第三，對擴大供應政策的有效性存疑。
對於擴大住房供應方案，市場對其有效性提出了質疑。加快重建和再開發專案進度及擴大新房供應雖從長遠來看有益，但難以在短期內對市場產生直接影響。此外，諸如公共地塊購入承諾等措施，也存在增加政府財政負擔的擔憂。
讓我們展望一下未來。
首先，市場短期記憶體在趨穩的可能性。
預計此次對策在短期內對遏制房價上漲勢頭能起到一定效果。土許制重新指定和金融監管強化有助於抑制投機需求、冷卻市場過熱。然而，這很可能僅是暫時性的效果，要實現長期的市場穩定，還需要後續配套措施。
其次，長期政策導向的重要性日益凸顯。
從長遠來看，需要制定解決樓市根本問題的政策方向。這應當包括擴大住房供應、為實際需求者提供支援、保持政策的一致性等。此外，政府為了恢復市場信任，在制定政策的過程中應積極反映市場參與者的意見。
第三，恢復市場參與者的信任應是首要任務。
鑑於此次對策嚴重損害了市場參與者的信任，政府必須為此付出努力。需要保持政策的一致性，仔細監測市場反應，並保持能夠根據需要進行靈活調整的態度。
3月19日的住房市場穩定對策旨在實現短期內的市場穩定，但也存在政策一致性缺失、對實際需求者考慮不足等諸多問題。政府在密切監測此次對策效果的同時，應制定針對長期住房市場穩定的策略。此外，為恢復市場參與者的信任，在決策過程中保持透明度和一致性至關重要。房地產市場是直接關係到國民生活質量的重要問題，政府不應僅停留在短期應對，而應從長遠角度進行考量。
筆名為“Pashong”的著名房地產專家、Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世界考察記”及YouTube頻道“StuTV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在開始只有上漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。