[비즈한국] 2025年4月4日，隨著大韓民國憲法法院裁定彈劾總統，政局進入了劇烈變革的時期。作為國政最高首腦因彈劾下臺，這一情況對國內外造成了巨大沖擊，預計也將對不確定性敏感的房地產市場產生不小影響。
在政治混亂中，國民的目光自然集中在兩個月後，即預定於6月3日舉行的提前大選上。執政黨和在野黨都在準備選出新領導人，併為爭取國民信任而提出各種政策承諾。
其中，房地產政策極有可能成為核心承諾。因為房地產不僅是大多數國民能夠敏感感知到的領域，也是代際、階層、地區間利益衝突最為激烈的議題。
目前的房地產市場正處於複雜的變化潮流中。隨著持續一段時間的加息局面趨於平緩，部分地區的交易量有所增加，價格也出現了反彈跡象。與此同時，以地方中小城市為中心，由於人口減少和供應過剩，價格持續下跌，而對於青年一代和無房平民來說，擁有自己的住房依然是一個遙不可及的夢想。
以首爾江南地區為中心，管制措施被重新引入，租賃市場中“月租化”趨勢加速，租賃市場的結構性變革正在進行。在這種情況下，房地產承諾不應是單純的民粹主義做法，而應作為一種能夠消除當前不平衡、保障未來可持續性的戰略提出來。
首先，擴大住房供應依然是重要課題。但現在不應僅僅是擴大數量，而應是實現“需求定製型”和“區域均衡發展型”的供應。為了消除以首都圈，特別是首爾為中心的需求集中現象，必須加強釜山、大邱、光州、大田等主要樞紐城市的居住、交通和就業基礎設施。透過這些措施，引導人口重新分配，並解決區域間的不平衡問題。
在首都圈內部，透過第一期新城市重建、老舊市中心再開發等對既有城市進行整頓，營造高質量的居住環境也很重要。此外，需要大幅擴大針對青年、新婚夫婦、老年人等不同生命週期的定製型公共租賃住房供應，打造以實際需求者為中心的市場。
其次，房地產稅制改革必須在考慮公平性和實效性的基礎上推進。過去幾年的稅制變化缺乏可預測性，最終失去了國民的信任。未來的承諾應在恢復稅收正義的同時，朝著減輕實際需求者負擔的方向進行設計。透過放寬單套住房持有者的綜合房地產稅、減免首次購房者的取得稅、減免長期持有者的轉讓所得稅等，在減輕中產階層和實際需求者負擔的同時，有必要透過對投機性多套房持有者持續嚴厲徵稅，防止市場過熱。
第三，完善旨在穩定租賃市場的制度迫在眉睫。合同更新請求權制和租金上限制雖是為保障租戶居住穩定的重要制度，但在實施過程中也產生了意想不到的副作用。下屆政府應反映市場現實，提出平衡租戶與房東權利保障的方案。
例如，可以考慮將合同更新時的租金上調率與地區物價上漲率掛鉤，或給予居住滿一定年限的租戶優先購買權的方式。同時，透過提高由公共部門直接參與的公共租賃住房比例並改善其質量，實現不完全依賴民營市場的租賃住房政策。
第四，擴大金融支援是恢復居住階梯的核心政策。應為青年和新婚夫婦提供長期固定利率的低息貸款，並降低收入低於一定標準的無房者申請“墊腳石貸款”等政策性金融的門檻。最近正在討論的“基本貸款”制度是一種新路徑，旨在讓任何國民都能在擁有最低信用基礎的前提下使用低息資金。這不僅是單純的金融支援，還可以作為幫助國民實現經濟獨立的一種福利政策。
第五，需要建立制度性裝置以提高房地產市場的透明度和信任度。透過更迅速、詳細地公開實際交易價格來減少資訊不對稱，並透過強制推行所有房地產交易的電子合同化，防止非法交易和逃稅。此外，國土交通部或地方自治團體應定期釋出房地產市場的主要指標，並向國民公開預測模型，以提高政策信任度並確保市場穩定性。
最後，應以可持續城市的再生和環保開發為核心。以短期利益為目的的無序開發，從中長期來看會損害城市競爭力，成為降低國民生活質量的因素。因此，政府應系統地支援老舊市區的改造及重建，並透過向民間主導的城市再生專案提供稅收和金融激勵，建立公私合作模式。同時，擴大能源效率高的綠色建築、引導使用環保材料、最大限度減少碳排放等考慮環境的房地產政策，將反映未來的時代精神。
總之，將於2025年6月3日舉行的提前大選不僅是政權交替。這是一個簽署新社會契約的過程，國民尤其會對房地產等與生活密切相關的政策做出非常敏感的反應。
朝野政黨不應停留在追求短期效果的人氣承諾上，而應抱著重新設計大韓民國整體居住結構的決心來準備房地產承諾。為了提高國民的生活質量，實現經濟的良性迴圈，現在必須進入一個不再是政治利用房地產，而是房地產作為國民工具發揮功能的時代。那將是此次大選留下的最有意義的遺產。
以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間考察記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《大韓民國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起只有該漲的地方才會漲(2020)》、《大韓民國房地產使用說明書(2020)》等書。