[비즈한국] 隨著房地產專案融資（PF）陷入困境導致建設行業受損日益加劇，近期，因DL E&C375500發生PF貸款違約而被公開拍賣的位於首爾江南區的城市生活住宅，DL E&C向法院申請臨時禁令，請求禁止進一步下調拍賣底價，但該申請已被駁回。作為該建築的施工方，DL E&C主張，隨著公開拍賣多次流標導致最低成交價不斷下跌，專案各相關方此前已達成共識，將最低成交價設定為1250億韓元，因此不得低於此價格進行出售。
首爾中央地方法院（審判長樸尚言）於上月18日駁回了DL E&C針對新韓資產信託（Shinhan Asset Trust）提出的房地產拍賣程式停止臨時禁令申請。此前，在今年2月，隨著城市生活住宅“首爾江南區Odette O'de Dogok”的最低拍賣價格因流標不斷下降，DL E&C以不得簽署低於1250億韓元的私人買賣合同為由提出了臨時禁令申請。法院裁定：“難以認定債權人提出的保護請求權已得到高度證實。因此，不接受債權人的主張。”
陷入糾紛的“Odette O'de Dogok”是位於首爾江南區道谷洞的城市生活住宅。該專案於2023年7月竣工，位於地鐵良才站西北側附近，建築規模為地下6層至地上20層（共84戶）。開發商Dogok Doctors於2020年7月與DL E&C簽署了建築新建工程承包合同，並推進該專案。雙方及為籌集專案資金而成立的流動化公司同日與新韓資產信託簽署了土地信託協議。協議規定，第1順位受益人為流動化公司，第2順位受益人為DL E&C。
糾紛始於該專案的PF貸款違約。流動化公司在2020年7月信託合同簽署時，從金融機構獲得了最高950億韓元額度的PF貸款。根據信託合同，開發商Dogok Doctors需按約定的償還期限向流動化公司支付貸款利息（作為第1順位優先受益權），但未能如期支付。
作為“Odette O'de Dogok”專案收益來源的預售情況並不理想。從2021年4月至2022年6月，雖然簽署了7套房源的預售合同，但剩餘房源均處於未售出狀態。此前已簽約的房源也因預付款（中途款3次以上及尾款）未支付，於去年8月被解除合同。實際上，專案竣工一年多，所有房源均處於未售出狀態。
最終，“Odette O'de Dogok”被整體公開拍賣。根據信託合同，如果流動化公司無法按時從開發商處獲得相當於貸款本息的優先受益金，可以請求信託公司對未售房產進行變現處置。去年8月，Odette O'de Dogok的流動化公司請求新韓資產信託進行公開拍賣，新韓資產信託於去年9月對整個建築（84戶及附屬設施24處）啟動了拍賣程式。拍賣前的評估價為1407億韓元。
去年，“Odette O'de Dogok”的拍賣多次流標。自去年9月首次拍賣起，至去年11月（2次）、12月（2次），總共進行了五次公開拍賣，但均未找到買家。最低投標價格從最初評估價的130%即1830億韓元左右，降至第五次拍賣時評估價的89%即1255億韓元。若拍賣流標，在下一次拍賣前也可進行不低於前次最低投標價格的私人買賣（協議轉讓），但並未成交。
今年，“Odette O'de Dogok”的拍賣依舊頻頻流標。新韓資產信託接受流動化公司的請求，於上月分別以1255億韓元（評估價89%）和1130億韓元（80%）作為最低投標價格進行了拍賣，但仍未找到應標者。在本月1日和7日的拍賣中，最低投標價格分別被進一步下調至1130億韓元（80%）和1073億韓元（76%），但同樣因流標而告終。僅今年就進行了4次拍賣，累計至今已有9次流標。其間，拍賣底價已從1830億韓元一路下調至1073億韓元，降幅達756億韓元（41%）。
DL E&C在今年2月第一次拍賣公告發布時申請了停止拍賣程式的臨時禁令。其目的是請求法院阻止信託公司以低於1250億韓元的價格簽署私人買賣合同。DL E&C主張，在進行公開拍賣的相關事宜中，信託合同各方已達成一致，將最低成交價定為1250億韓元，並約定不得以低於該價格進行拍賣或簽署私人買賣合同。在法院做出裁定時，最低投標價為1130億韓元的第2次拍賣已經流標，正在推進私人買賣事宜。
實際上，DL E&C在去年7月取消Odette O'de Dogok 7戶預售合同當時，曾向新韓資產信託及信託業務代理公司傳送公函，明確表示：“僅在履行本案房地產變現處置最低成交價為1250億韓元以上的要求時，才同意解除本案各預售合同。”DL E&C在此次申請臨時禁令時主張，由於當時新韓資產信託及信託業務代理公司並未對該公函提出異議，因此視為已就將最低拍賣價定為1250億韓元達成合意。
然而，法院並未接受該主張。法院認為，難以認定各方之間存在“Odette O'de Dogok不得以低於1250億韓元出售”的合意。審判部裁定：“僅憑債權人傳送的公函對方未提出異議這一事實，難以認定各方之間存在明確的意願一致。僅憑已解釋的情況或債權人主張的其他多種情況及提交的材料，難以認定本案合意的高度存在。”
隨著臨時禁令申請被駁回及拍賣底價的下跌，DL E&C預計將面臨損失。DL E&C在申請中訴稱：“若簽署違背合意的私人買賣合同，作為信託合同第2順位受益人的DL E&C的優先受益權（施工款及其逾期利息債務的擔保）將受到侵犯，從而造成巨大損失，且私人買賣合同隨時可能簽署，因此亟需禁止其簽署或履行。”
新韓資產信託相關人士表示：“目前在Odette O'de Dogok拍賣流標後，正在進行私人買賣的協商。由於有許多潛在買家打來諮詢電話，目前正在協商價格及尾款期限等細節。由於該處位置優越，預計成交價可以高於上一次流標的最低拍賣價。”DL E&C相關人士則表示：“由於目前拍賣程式正在進行中，無可奉告。”