[비즈한국] 鷺梁津本洞區域住宅組合的成員們曾懷揣著“眾志成城建家園”的夢想走到一起，但在專案擱淺後，他們已申訴維權長達13年。該專案因組合內部舞弊，導致施工方大宇建設047040拒絕提供貸款支付擔保，從而陷入癱瘓。此後，該地塊被轉為民營住宅建設專案，但組合成員們不僅未能擁有自己的房子，甚至連投入的分擔金也未能收回，正哭訴著要求賠償救濟。
“眾志成城”籌款，卻在2012年分崩離析
“本專案旨在為實現並提升組合成員夢寐以求的居住生活穩定與質量，透過建設並供給成員共同住宅，進行所需的資金籌措、運營及其他必要專案實施。”（鷺梁津本洞區域住宅組合成員預售合同內容）
鷺梁津本洞區域住宅組合成立於2008年11月，由無房者及持有一套專用面積60㎡以下住宅的人們為實現“安家夢”而共同發起。他們集腋成裘，籌集資金購買首爾銅雀區本洞441號周邊土地，計劃建設新公寓。截至2012年3月，懷揣安家夢想加入組合的成員人數達到約500名。他們為分擔土地購買及建築施工等費用而繳納的錢（組合成員分擔金）人均在2億至3億韓元左右。
鷺梁津本洞區域住宅組合於2007年7月選定大宇建設為施工單位並推動住宅建設專案。他們透過金融機構先後八次貸款，一點點買下建設用地的地皮，因為組合成員繳納的分擔金遠遠不足以支付土地購買費用。施工方大宇建設為信用不佳的組合貸款提供了連帶擔保。Coramco資產信託與組合簽訂了房地產擔保信託合同，代理負責專案用地購買及產權管理。在此次信託合同中，金融機構和大宇建設成為了專案優先收益人。
“若貸款合同於2012年3月26日到期，大宇建設作為連帶保證人，可根據貸款方A公司等的判斷，代為償還組合債務並進行求償。”（大宇建設於2012年3月發給組合的公文中寫道）
然而，隨著施工方大宇建設拒絕延長貸款支付擔保，鷺梁津本洞區域住宅組合走向了末路。大宇建設於2012年3月以組合內部舞弊等為由，拒絕為組合的第八次貸款續保。當時，組合內部已查實組合長貪汙分擔金等內部舞弊情況。組合無法找到替代的擔保施工方，大宇建設最終代償了組合2701億韓元的貸款。獲得求償權和優先收益權的大宇建設將1800億韓元的債權轉讓給了房地產開發公司Locus。
鷺梁津本洞區域住宅組合專案沒能進入正軌便草草收場。大宇建設在將債權轉讓給Locus的同時，要求負責產權管理的信託公司將房地產變現處置。於是，Coramco資產信託於2012年4月將專案用地出售給了優先收益人——大宇建設所指定的Locus。售價為2100億韓元。根據先前的信託合同，信託房地產的處置可由信託公司與優先收益人協商決定，若優先收益人要求，可直接向其指定方進行出售。
該地區隨後改為推行民營住宅建設專案，而非原來的區域住宅組合專案。Locus在接手專案用地後，於2012年4月與大宇建設、韓亞資產信託簽訂管理型土地信託合同，推進民營住宅建設。內容為由Locus和大宇建設承擔所有責任和義務，韓亞資產信託僅保留專案施行人名義。Locus將專案用地所有權移交給韓亞資產信託，韓亞資產信託與Locus選定大宇建設為民營住宅建設專案的施工方。他們計劃在該地建設6棟公寓（823戶）及配套設施，該計劃於2017年4月獲得銅雀區廳批准。
區域住宅組合專案停滯13年，成員夢想未獲補償
過去的成員們至今仍在訴苦。當初向鷺梁津本洞區域住宅組合繳納分擔金的人中，絕大多數人至今不僅沒有拿到公寓預售權，連投入的分擔金都沒能收回。據銅雀區廳透露，Locus在獲得民營住宅建設專案批准時，制定了針對原組合成員訴求的應對（協商）計劃。銅雀區廳在批准專案計劃時表示：“希望貴司切實履行針對區域住宅組合成員投訴事宜提出的處理方案。”根據該計劃，繳納分擔金的人中雖有一部分人獲得了賠償，但仍有人表示受損權益未能得到救濟。
表明自己是組合成員的A某流著淚說：“2008年加入鷺梁津本洞區域住宅組合後，我繳納了全部積蓄2.2億韓元作為分擔金。17年過去了，如今連房子影子都沒看到，連分擔金都沒退還。專案流產後，丈夫因心臟病臥床不起，我成了家裡的頂樑柱，靠撿廢紙為生。當初制定安家制度的政府，對善良百姓的苦難視而不見。”
B某也說道：“2008年加入組合後繳納了2.95億韓元的分擔金。然而，組合承諾的房子和分擔金一樣都沒拿到。專案流產後，我於2020年被診斷出患有癌症。當時繳納的分擔金即使放到現在，買下眼前那棟公寓都綽綽有餘。難道我想擁有一套自己的房子，也是一種貪婪嗎？”說完便癱坐在地。
部分組合成員甚至被扣上了阻礙民營住宅建設專案的“釘子戶”帽子。向鷺梁津本洞區域住宅組合繳納分擔金的部分成員，從2012年組合債務違約成為現實時起，為獲取讓區域住宅組合專案恢復正常所需的土地，簽訂了購買專案用地內2棟多戶型住宅（2個房間）份額的合同。部分人目前已完成所有權轉移，但多數仍處於預登記狀態。目前，他們中有些人因要求賠償而不願離去，繼續佔領該處，Locus對此以組織性阻礙專案為由，控告他們犯有妨礙業務罪、組織犯罪集團罪等。
包括鷺梁津本洞區域住宅組合成員在內的122人，目前正針對Locus提起訴訟，要求歸還區域住宅組合專案用地。他們主張，導致組合走向毀滅的第八次貸款相關組合成員大會決議存在問題。據傳，他們以△召集大會的組合長成員資格問題、△大會出席人數不足等為由，主張大會決議非法，因此基於此決議的所有權轉移行為無效。去年7月，一審判決Locus勝訴，原告方隨即上訴，目前二審正在進行中。
現場施行方Locus的相關人士主張：“Locus願意進行協商。我們曾表示願意對原組合成員進行補償，但有些人拒絕解除預登記，拒絕協商。”Business Korea向Locus詢問了在制定處理方案時估算的整體協商人數、目前已達成協議的人數以及後續協商計劃，但未收到回覆。
現場施工方大宇建設方面僅表示：“針對原組合成員的補償工作由現場施行方（Locus）負責推進”，“希望雙方能以合理水平進行圓滿協商，順利解決賠償問題”。截至去年底，大宇建設為Locus執行的3200億韓元房地產PF（過橋貸款）提供了擔保。該貸款的到期日為今年6月。