[비즈한국] 隨著6月3日總統大選的臨近，各位總統候選人都將房地產政策作為核心競選承諾。“擴大供應”、“放寬管制”、“稅收正常化”、“支援青年及老年群體”等字眼層出不窮。然而，市場和民眾的反應卻十分冷淡。大多數人普遍持有一種消極態度，認為：“到頭來也不過是空談而已。”
為什麼房地產競選承諾越是反覆提出，人們就越不相信呢？讓我們梳理一下此次大選候選人至今提出的主要房地產承諾，對比過去的政策失敗案例，並探討切實可行的替代方案。
讓我們先回顧一下過去房地產承諾失敗的案例。
文在寅政府（2017-2022）將房地產政策視為國政核心任務。候選人時期曾承諾“會遏制房價”，就任後也接連推出了“8·2措施”、“9·13措施”、“12·16措施”等強力的需求抑制政策。然而，首爾公寓的中位價格在任期內上漲了近兩倍。供應不足和一味推行管制措施反而加劇了市場扭曲。
朴槿惠政府（2013-2017）承諾“房地產正常化”，但被對經濟衰退的擔憂所束縛。初期雖然透過放寬管制誘導交易活躍，但由於只專注於需求恢復，卻未能有效管理租房市場，導致了“全租難”的爆發。
李明博政府（2008-2013）將“半價公寓”作為代表性競選承諾，但由於韓國土地住宅公社（LH）的財務惡化、土地獲取失敗以及忽視剛需群體等原因，未能實現。這是供應承諾僅停留在口號層面的典型案例。
盧武鉉政府（2003-2008）同樣宣稱要“根除房地產投機”，但未能阻止首爾江南區公寓價格的飆升。雖然加強了綜合房地產稅等稅收政策，但由於未能妥善管理市場需求，導致實際房價穩定失敗。
綜上所述，歷屆政府的房地產承諾雖然宣稱擁有“堅定的意志”，但實際上每次都因為供應不足、政策混亂、市場牴觸以及未能反映社會結構變化等障礙而告吹。
讓我們總結一下過去房地產承諾無法落實的原因。
首先，供應目標的誇大與執行力不足。
歷屆政府都承諾過“100萬套”、“150萬套”、“250萬套”等大規模住房供應，但實際上由於土地獲取、資金籌措、專案可行性不足等現實限制，均未能實現目標。例如，盧武鉉政府的100萬套、李明博政府的150萬套、朴槿惠政府的幸福住宅20萬套等大規模租賃住宅承諾，由於巨大的財務負擔以及LH公社等公共機構的財務惡化，幾乎沒有一個是100%履行的。
其次，如“半價公寓”等討好型承諾的不可實現性。
李明博政府承諾在首爾等房價昂貴的地區供應“半價公寓”，但實際上受土地補償金上漲、建築成本增加、資金困難等因素影響，分售價被上調至市價的70~80%水平。除了示範地區（江南世谷、瑞草牛眠）外，並未真正實現，反而因大規模供應導致了全租價格飆升和住宅市場低迷。
第三，公共租賃住宅、基本住宅等方案的可行性爭議。
在近期大選中提出的“基本住宅100萬套”等擴大公共租賃的承諾，也因缺乏土地獲取、資金籌措、商業性等具體執行方案而受到質疑。例如，考慮到第三期新城市整體供應量為35萬套，有意見指出在首都圈獲取100萬套土地實際上是不可能的。
第四，與市場脫節，管制政策的副作用。
文在寅政府推出了29次房地產對策，卻未能穩定房價。政府過度干預市場或加強租賃保護法等管制，反而產生了供應萎縮、全租價格暴漲、交易凍結等副作用。
第五，缺乏具體執行方案與財政計劃。
關於改善公共租賃住宅質量、出臺民間租賃誘導政策等承諾，也因缺乏詳細的執行辦法或財務規劃而受到批評。例如，經常出現承諾提供減稅優惠，但卻缺少具體的減免方式的情況。
總之，對大規模供應承諾的現實侷限、討好型承諾的無法實現、具體執行方案與財源對策的缺失、與市場脫節的管制政策失靈，以及對公共租賃住宅等長期財政負擔考慮不足且缺乏執行力等重複性失敗，最終導致了選民對政策的極度不信任。
那麼，為了獲得值得信賴的房地產政策，我們期待此次大選能出現以下承諾：
第一，確保供應擴大的“可行性”。應現實地提出供應目標，並公開土地獲取、審批許可、資金籌措等具體執行計劃。中心城市的高密度開發、容積率上調等應與當地社群的溝通與協商、基礎設施擴建並行。
第二，管制與市場功能的平衡。應合理設計遏制投機、保護剛需群體以及發揮市場自主供應功能之間的平衡。應徹底廢除重建超過額度利益回收制、租賃二法、預售價格上限制、土地交易許可制等僅為管制而存在的制度，並徹底杜絕其復辟的可能。
第三，以中長期的“百年大計”進行構想。不應是執著於短期成果的選舉用政策，而是需要擴大公共租賃住宅比例（目標至少20%）、引入住房保險制度等長期路線圖。無論政權如何更迭，能保持一貫性推進的政策設計和立法至關重要。
房地產政策是一個無法在短時間內解決的複雜課題。僅憑選舉季節重複的“擴大供應”、“放寬管制”口號，很難獲得市場的信任。可行的目標、具體的執行計劃、長遠的視角、與市場的溝通以及確保政策的一貫性，才是此次大選候選人必須拿出的真正房地產承諾。
筆名“Pashong”的金學烈是智慧管家（Smart Tube）房地產研究所所長，曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世間探索記”及YouTube頻道“Stu TV”。著有《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只會漲的地方才會漲（2020）》、《大韓民國房地產使用說明書（2020）》等書。