【Biz Hankook】2025年5月，韓國房地產市場以首爾江南三區和龍山區為中心，呈現出區域性回暖態勢。乍一看，市場似乎又開始活躍起來。但只要稍微擴大視野，就會發現本質並不如此。除首爾以外的首都圈外圍地區及地方市場，依然在交易冰封和價格調整的泥潭中掙扎，租賃市場除新建住宅帶來的反向受益外，也未能走出極度低迷的局面。
然而，政府在此時卻正式公佈了考慮引入“追加指定土地交易許可區”、“擴大調整物件地區及投機過熱地區”等單一監管政策的可能性。這是企劃財政部、國土交通部、金融委員會、首爾市、韓國銀行、金融監督院等相關部門共同出席的“第16次房地產市場及供應狀況檢查TF”會議上發出的言論。
現在是什麼時間節點？2025年並不是普通的一年。這是即將迎來政權更迭的大選局勢。2017年上臺的政府正是因為房地產政策失敗而垮臺。“超過30次的對策”、“打著控制市場旗號丟擲的監管炸彈”、“阻礙青年購買住房夢想的貸款限制”，這些都是上屆政府失敗的遺產。
混淆剛需與投資心理——江南的上漲並非代表整體市場
政府丟擲加強監管的直接原因是江南、瑞草、松坡、龍山區等地出現的價格上漲。瑞草區的公寓價格最近上漲了0.72%，位居全國首位。僅看這一資料，政府幹預似乎有其名目。
本質卻不同。江南地區的公寓已經處於調整物件地區、投機過熱地區和土地交易許可區的“三重監管”之下。即便想加強監管，也已無牌可打。另一方面，該地區的上漲是短期供需失衡、高階住房需求強勁以及對整頓專案期待感複雜交織的結果，這是市場的自然流動。特別是以高價住宅為中心的實際成交價格上漲，與傳統中產階級以下的購房者並無關聯。
政府僅憑江南的動向就向全國市場發出監管訊號，是對政策範圍的誤判。
地方及首都圈外圍依舊冰封
目前，韓國房地產市場半數以上處於低迷或調整階段。據KB房地產資料顯示，5大廣域市中，大邱下降0.11%，釜山下降0.09%，光州下降0.06%。大田和蔚山也表現為持平或弱勢。在首都圈，京畿道的公寓買賣變動率也轉為下降0.01%，仁川的降幅則擴大至0.03%。
甚至有些地區的交易量已經跌至低於新冠疫情時期。針對這樣的市場還要透過擴大監管來抑制過熱，這無異於給感冒患者重複餵食退燒藥。
地方的未售住宅問題非常嚴重。地方廣域市和中小城市在大規模新居入夥和需求外流的情況下，租賃價格也隨之下跌，購房心理降至冰點。這不是需要監管的市場，而是需要喘息空間的市場。
現在需要的是解除管制與增加供應
事實上，政府現在應該考慮的政策方向恰恰相反。
首先，精準解除監管。有很多地區亟需從調整物件地區及投機過熱地區名單中剔除。仁川延壽區、南洞區、西區，京畿道東豆川市、利川市、安城市，大田儒城區、中區等都是典型的解除物件。這些地區正經歷實際成交價下跌、交易冰封、未售住宅積壓的三重打擊。留在這些地區的監管只不過是束縛市場的枷鎖。
其次，擴大供應並啟用民間參與。首爾市中心的整頓專案因行政流程和政治變數糾纏，已停滯超過10年。政府雖高喊“莫阿城（Moa Town）”、“新統籌企劃”等口號，但真正進入成立組合或開工階段的專案寥寥無幾。市場需要的不是“承諾供應的話語”，而是“已開工的現場”。只有行政流程的快捷化以及對審批許可的可預測性得到保障，剛需購房者才會入場。
不要重蹈政治失敗的覆轍
2022年政權更迭的原因有很多，但房地產政策的失敗是決定性的。市場不會撒謊。人心背離最早體現的地方就是房價。我們都記得那5年裡，阻斷整頓專案、強徵稅收、收緊貸款、切斷交易的後果如何。如今大選在即，同樣的場景正在重演。
擴大土地交易許可區？重新指定監管區？當這些話傳出的瞬間，市場將再次凍結。而首都圈外圍和地方將永遠無法成為“機會之地”，只能被遺棄。
現在是需要重建市場信任的時候。不是透過監管來恐嚇，而是透過確定的供應計劃和公平的制度執行來爭取民心。政策必須依靠信任而非權力來運作。
應依靠市場信任而非政治站隊來應對大選
政府現在表示要重新考慮加強監管，這看起來像是一種“政策站隊”。無論是出於對下屆政府討好，還是為了局面管理，結果都一樣。市場接收到的訊號是“政府不可信”，剛需者持觀望態度，投資者則選擇離開。
沒有人會再被監管所欺騙。相反，市場關注的是“是否能有供應”、“政策是否具有一貫性”、“貸款渠道是否開放”。人心也將據此再次動向。
如果政府真心希望市場穩定，那麼需要做的事情很明確。不是監管而是解除，不是控制而是信任，不是恐嚇而是可預測性。這才是穩定本次大選，以及穩定韓國居住市場的良方。
筆名“Pashong”的著名人士金學烈是Smart Tube房地產調查研究所所長，曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前運營並主持Naver部落格“Pashong的世間考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《京畿道房地產的力量(2024)》、《首爾房地產絕對原則(2023)》、《仁川房地產的未來(2022)》、《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》、《韓國房地產未來地圖(2021)》、《從現在起，只會漲能漲的地方(2020)》、《韓國房地產使用說明書(2020)》等作品。