[비즈한국] 首爾市推行的“青年安心住宅”專案，旨在透過提供位於地鐵站附近的平價租賃住房，減輕青年的居住成本壓力。然而，近期部分青年安心住宅在未購買租賃保證金保險的情況下進行出租，最終導致建築被拍賣，甚至出現了租戶保證金無法收回的情況。由於青年們是出於對首爾市積極宣傳專案的信任才選擇入住，如今受損的現狀將首爾市的後期管理責任推向了輿論的風口浪尖。
儘管強制要求購買保險，仍有青年安心住宅未投保
青年安心住宅是首爾市為保障青年及新婚夫婦居住穩定，在地鐵站周邊供應的租賃住房。在同一社群內，混合了由首爾住宅都市公社（SH）運營的公共租賃住房，以及由民間經營者運營的公共支援型民間租賃住房。
公共租賃的租金約為周邊市價的30~70%。民間租賃的租金，普通供應為周邊市價的85%以下，考察收入和地區標準的特別供應則為75%以下。民間經營者在提供低於市價租金的同時，可獲得建築容積率提升及各項稅收優惠。
問題出現在“公共支援型民間租賃”上。民間租賃由租賃經營者與住戶直接簽署合同。根據2020年起修訂的《民間租賃住宅特別法》，租賃經營者被強制要求加入保證金保險。然而，即便在租賃合同簽訂後，仍有部分青年安心住宅因經營者的財務問題未能購買保證金保險。在這些未投保的住宅中，因建築被拍賣或經營者拒絕退還保證金，引發了嚴重問題。
淪為拍賣品的青年安心住宅
2月24日，位於松坡區的一處青年安心住宅被送上拍賣臺。這是青年安心住宅首次出現被拍賣的情況。
起因是租賃經營者未能向施工方支付部分工程款，最終施工方將該建築申請拍賣。據悉，施工方未能收回的款項約80億韓元，相當於工程總款的10%左右。
截至目前，對於中途搬離的住戶，保證金尚能退還，但現居住戶仍對保證金退還是否會中斷感到恐慌。首爾市對此解釋稱，由於承租人已獲得優先受償權，若建築拍賣成交，保證金將優先進行賠付，因此退還不存在問題。然而，住戶們擔心拍賣過程中保證金退還可能會被截斷，且拍賣本身也存在流拍的可能。
目前，該青年安心住宅正在推進保險投保事宜，但因經營者存在欠稅記錄，投保申請遭到駁回。由於未購買保證金保險，一旦經營者財務狀況惡化，保證金退還極可能隨時中斷。
住戶對首爾市的應對措施表示不滿。一名住戶控訴道：“入住時，我們曾要求加入若發生投保失敗等情況則合同作廢的特約條款，但遭到了拒絕。首爾市的立場是，這是私人之間的合同，他們無法介入。”
保證金無法退還的事件亦有發生
2023年9月，位於道峰區的一處青年安心住宅發生了保證金無法退還的事件。6戶合同到期的住戶要求退還保證金，但經營者以財務狀況困難為由拒絕退款。據悉，該經營者的工程開支超出了預期，加之其他專案出現問題，導致陷入經營危機。
部分受害者透過凍結經營者的租金賬戶收回了保證金，但經營者中途更改了收款賬號，導致後續追討困難。其餘受害者即使在保證金返還訴訟中勝訴，至今仍未拿到錢。此處同樣因為未購買保證金保險，導致受損規模進一步擴大。
受害者表示，對於首爾市主辦的專案中出現保證金詐騙性質的事件感到十分震驚。外界也批評道，2022年完工後，該專案長期處於未投保狀態，但首爾市僅下達過投保指示，未採取任何積極的後續措施。
首爾市缺乏後期管理
隨著一系列青年安心住宅保證金問題的爆發，有關專案批准後首爾市管理監督不力的批評接踵而至。即專案獲批後，針對以住宅為抵押進行貸款、是否按規定投保等環節，缺乏有效的後續檢查。最終導致即便有“強制投保”的規定，依然出現了未投保的案例，使住戶陷入無法收回保證金的困境。
輿論認為，鑑於青年安心住宅是首爾市為經營者提供優惠、且由首爾市積極進行宣傳的專案，首爾市理應承擔更多責任。首爾市回應稱，目前已下發公文要求各區政府採取措施，確保青年安心住宅在招募公告發布前必須購買保證金保險。
此外，首爾市正在與負責保證金保險的住宅都市保證公社（HUG）進行協商，旨在放寬青年安心住宅的投保條件，透過調整允許投保建築的負債比例門檻，幫助青年安心住宅更順利地加入保險。
然而，有人指出放寬投保條件並非根本之策。民蝸牛工會委員長徐東圭批判道：“這僅僅是允許負債率較高的建築也能投保，並不能改善建築的金融或財務穩定性，無法成為真正的租戶保護對策。”