[비즈한국] 隨著首爾江南區開浦地區最後一塊拼圖——開浦友盛7次公寓重建專案的施工權競標開啟，施工能力排名第1的三星物產028260與第3的大宇建設047040正式展開對決。這是兩家公司繼首爾瑞草區盤浦周公1團地3住宅區重建專案後，時隔5年再次在城市整備事業競標中交鋒。三星物產以強大的信用背書及其帶來的資金籌措能力和更短的施工週期作為核心競爭力，而大宇建設則以責任竣工承諾書及貸款利率條件作為優勢，使得這場競標戰熱度不斷升溫。
據整備行業透露，三星物產與大宇建設參加了上個月19日截止的首爾江南區開浦友盛7次公寓重建專案施工方選定競標。兩家公司於當日繳納了300億韓元的競標保證金，正式確立了競爭關係。三星物產提出了“Raemian Lumi One”，而大宇建設則提出了“Summit Franity”作為專案案名。這是兩家公司繼2020年5月首爾瑞草區盤浦周公1團地3住宅區重建專案後，時隔5年再次競標整備事業。當時三星物產擊敗大宇建設，成功拿下了施工權。
開浦友盛7次公寓重建專案旨在拆除位於首爾江南區逸院洞615號一帶的老舊公寓（802戶），新建最高地上35層的新公寓（1122戶）。該專案因毗鄰地鐵3號線大清站、水仁盆唐線大母山入口站，且容積率僅為157%，被認為具有極高的事業價值。開浦友盛7次公寓重建工會計劃於8月23日舉行全體會員大會，並選定施工方。預估施工成本高達6779億韓元。
在施工週期與成本方面，三星物產佔據優勢。以實際開工日為準，三星物產的施工期為43個月，比大宇建設（47個月）短4個月。以替代方案設計為準，三星物產的施工成本為6757億韓元（每3.3㎡ 869萬韓元），比大宇建設低約21億韓元（每3.3㎡ 11萬韓元）。此前工會提出的原方案設計預估施工費為6779億韓元（每3.3㎡ 880萬韓元），兩家公司在原方案設計下的施工報價均與工會預估費用一致。
三星物產憑藉強大的信用背景強調其融資能力。目前三星物產的信用等級為韓國企業評價AA+、住宅都市保證公社AAA，比大宇建設（A/穩定，AA）高出一個等級以上。基於行業頂尖的信用評級，三星物產承諾為必需專案費用、額外搬遷費（LTV 100%以上）及租房保證金返還費用等包括在內的專案促進費提供無上限、最低利率的資金支援。大宇建設在此次投標中則將額外搬遷費限制在LTV 50%，專案促進費限制在1萬億韓元。
另一方面，大宇建設以“責任竣工承諾”作為回應。在此次投標中，大宇建設與投標意向書一同向工會提交了責任竣工承諾書，但三星物產並未提交。責任竣工承諾是指在無不可抗力的情況下，施工方承諾在規定時間內完成施工的保證。通常在缺乏信用或抵押物的專案融資（PF）場所進行PF貸款時，建築公司會以此方式進行信用增級；近期，部分整備事業地因擔心工期停滯引發工費糾紛，紛紛要求施工方提供責任竣工承諾。
此外，專案費用貸款利率及分攤金支付方式也是大宇建設的主要籌碼。大宇建設提出的專案費貸款利率為可轉讓定期存單（CD）利率+0%，屬於整備行業內的最低水平。相比之下，三星物產則表示將基於行業領先的信用評級，透過自身信用融資，以市面上最低利率籌集專案資金。此外，大宇建設在此次投標中還提出了在清算時可將分攤金繳納時間最多推遲6年的優惠。三星物產提出的分攤金繳納延遲期限最長為4年，比大宇建設短2年。
近期引發整備事業糾紛的物價上漲導致的工費調整問題也是本次競標的看點。三星物產在投標中承諾，在實際開工前將把建築工程費指數與消費者物價指數的漲幅反映在工費中，但承諾自行承擔100億韓元的漲幅。大宇建設則主張以建築工程費指數和消費者物價指數中較低的值作為調價基準，並承諾從投標截止日起18個月內暫緩漲價。雙方均聲稱透過這些方案，工會可分別節省約19個月的工費或約364億韓元。
工會相關人士表示：“作為緊鄰大清站的江南核心住宅區，該專案憑藉卓越的商業價值吸引了大型建築商的競標。計劃於20日舉行選定施工方的第一次聯合說明會，並在最終選定大會當天進行第二次聯合說明會，隨後正式選定施工方。”