[비즈한국] 在“負責竣工型土地信託”（負責竣工信託）專案中，未能遵守竣工期限的房地產信託公司正面臨揹負專案全部風險的危機。此前，負責竣工信託因不需信託公司投入自有資金，而是以增強專案融資（PF）業務信用為形式，被認為風險較低。然而，隨著近期施工方無法按時完成施工的現場不斷增加，信託公司不僅要承擔專案PF貸款，還接連陷入必須揹負預售購房者違約金及未售出房源風險的困境。
“負責竣工確約”是指建築專案的施工方承諾在沒有天災等不可抗力的情況下，於規定時間內完成施工，若未履行則由其承接開發商債務的約定。通常在缺乏信用或擔保物的專案融資（PF）業務開發商申請PF貸款時，作為一種增強信用的方式使用。負責竣工信託則是一種當施工方無法履行上述負責竣工確約時，由信託公司代為履行的信託產品。這是一種在施工方信用也出現問題的PF業務現場，由信託公司再次進行信用增強的結構。
預售購房者解除分房合同，要求賠償違約金
據信託業界透露，教保資產信託在3日針對釜山機張郡“機張站Yulim Norway Forest Central”公寓18名預售購房者提出的違約金賠償訴訟中敗訴。預售購房者主張，作為負責竣工信託受託人參與該專案的教保資產信託未能遵守公寓負責竣工期限，於去年6月通知解除合同並提起違約金訴訟。他們簽約的公寓共有16戶，預售款總額為67.4億韓元，違約金規模約為6.7億韓元（每戶4000萬韓元）。據悉，目前該公寓已有50餘戶因未履行負責竣工義務而解除分房合同，產生了約30億韓元的違約金。
“機張站Yulim Norway Forest Central”是位於釜山機張郡機張站附近，地上最高26層、共2棟（219戶）的公寓。公寓建設專案開發商宇京開發（音）與受託人教保資產信託、施工方大宇造船海洋建設及貸款金融機構簽訂了負責竣工信託合同，並透過PF貸款推進專案。在該合同中，施工方承諾自貸款執行日起31個月內竣工公寓，但未能遵守。承擔負責竣工義務的教保資產信託也未能滿足延期6個月後的負責竣工期限。最終，該公寓在超過負責竣工期限約1年4個月後才勉強竣工。
教保資產信託相關人士表示：“原施工方持續要求追加工程款，公司未能接受，導致施工中斷。雖然最終沒能遵守負責竣工期限，但後來透過更換施工方完成了工程。”並稱“對於因未履行負責竣工確約而解除合同的預售購房者，計劃返還分房合同中規定的延遲利息。”據稱，剩餘的PF貸款約為170億韓元，將於今年11月到期。這意味著信託公司不僅要承擔預售購房者的違約金，還面臨著揹負貸款團PF貸款及未來未售出房源的風險。
貸款團要求償還貸款本息及延遲利息
也出現了房地產信託公司因施工方未履行負責竣工而揹負負責竣工信託現場債務的情況。此前，首爾中央地方法院在5月針對以負責竣工信託方式進行的京畿道平澤市物流中心新建專案，判定貸款團在起訴新韓資產信託的損害賠償訴訟中原告勝訴。法院認為，未能遵守負責竣工期限的新韓資產信託應向新村金庫支付256億韓元全額PF貸款本息及逾期利息。這是首次承認未能履行負責竣工義務的信託公司負有損害賠償責任的判決。
該專案內容為在京畿道平澤市青北邑魚淵裡建造地上3層（總面積18,589㎡）規模的倉庫設施。開發商與受託人新韓資產信託、施工方及貸款團簽訂了負責竣工信託合同，並執行了總規模300億韓元的PF貸款。施工方簽約承諾自貸款執行日起16個月內竣工。新韓資產信託則承諾，若施工方未能按時竣工，將在原負責竣工期限延後6個月的期限內完成施工。若連該期限也超過，則承諾向貸款團賠償損失。但雙方均未能滿足負責竣工期限。
新韓資產信託相關人士表示：“由於圍繞工程款增額與原施工方發生糾紛，導致施工延誤，未能遵守負責竣工期限。目前已投入替代施工方完成了工程。”並稱“由於PF貸款利息在不斷累積，目前已先行代付償還。根據與貸款團進行的訴訟結果，預計可以收回部分或全部代付金額。目前已針對相關訴訟，以與一審中主張的內容相同的立場提起了上訴。”
近期，負責竣工信託專案中，信託公司無法履行負責竣工義務的案例接連不斷。正如上述案例，大多數情況是施工方因工程款上漲問題與開發商產生矛盾，從而導致施工延誤。據韓國信用評價顯示，截至去年年底，KB房地產信託、教保資產信託、韓國投資房地產信託、大信資產信託、大韓土地信託等5家公司的43個負責竣工信託專案未能遵守負責竣工期限。據估算，這些專案的PF餘額達1兆6128億韓元。
信託業界相關人士表示：“負責竣工信託從房地產繁榮期的2020年代初開始，以金融系信託公司為中心擴大了規模。出於風險管理考慮，不願投入自有資金的信託公司紛紛投身於僅向PF專案提供信用的負責竣工型業務。”並補充道：“隨著‘只要預售就能售罄’的時期結束，利率和原材料價格上漲，導致因工程款糾紛而推遲竣工的現場不斷出現。信託公司因無法履行負責竣工而揹負風險的現場也在爆發性地增加。”