[비즈한국] 李在明政府日前釋出了一項強有力的需求抑制對策，將首爾全境及京畿道部分地區劃定為監管區域和土地交易許可區域。這是繼6月27日限制住房抵押貸款額度為6億韓元，以及9月7日公佈5年內供應135萬戶住宅的計劃之後，李在明政府推出的第三項房地產對策。隨著強力貸款監管及實際居住義務適用範圍的大幅擴大，預計相關地區的住房交易量和價格波動將會減少。
政府15日在政府首爾辦公大樓召開房地產相關部長會議，釋出了“住房市場穩定對策”。此舉是針對近期以首爾和京畿道部分地區為中心，房價上漲和買賣交易量增加趨勢加劇，導致住房市場不安情緒蔓延而採取的措施。國土交通部長官金潤德表示：“如果錯失穩定住房市場的黃金時間，國民的購房及居住穩定可能會變得更加困難，政府將把穩定住房市場作為政策的首要任務，相關部門將全力以赴進行應對。”
此次對策的核心在於擴大實施強力貸款監管的監管區域。政府將目前僅限於首爾江南區、瑞草區、松坡區、龍山區的調整物件地區及投機過熱地區，擴大至首爾全境及京畿道12個地區（果川、光明、水原靈通·長安·八達區，城南盆唐·壽井·中園區，安陽東安區，龍仁水枝區，義王，河南）。被指定為監管區域後，無房者及預計出售現有住房的“1戶1宅”持有者的住房抵押貸款比例（LTV）將從現行的70%縮減至40%，總負債償還比率（DTI）也將強化至40%。這意味著透過貸款購房將變得更加困難。此外，還將適用取得稅及轉讓所得稅重課、限制認購重複中標、限制分售權轉讓等監管措施。
實施實際居住義務的土地交易許可區域也將擴大。政府將目前僅覆蓋首爾市面積27%（165平方公里）——包括江南、瑞草、松坡、龍山區公寓及狎鷗亭、汝矣島、木洞、聖水洞、快速統籌企劃專案及公共住宅開發區等——的土地交易許可區域，同樣擴大至首爾全境及京畿道12個地區。許可物件不僅限於公寓，還包括同一小區內擁有1棟以上公寓的聯排住宅及多戶住宅。在土地交易許可區域內，交易一定規模以上的土地時必須獲得許可。住宅僅允許以實際居住2年為目的的買賣，實際上禁止了利用租賃或傳貰（Chonsei）購房的“缺口投資”（Gap Investment）。
此外還出臺了額外的貸款監管措施。政府決定縮減針對首都圈及監管區域內超過15億韓元住宅的住房抵押貸款額度。在首都圈及監管區域，對於市價15億韓元以下的住宅，住房抵押貸款額度維持現行的6億韓元不變；但市價超過15億韓元至25億韓元以下的住宅，貸款額度下調至4億韓元；市價超過25億韓元的住宅，貸款額度下調至2億韓元。此外，首都圈及監管區域的住房抵押貸款壓力測試利率從1.5%上調至3%，並規定當1戶1宅持有者在首都圈及監管區域以承租人身份申請傳貰貸款時，其傳貰貸款利息償還額將被納入總負債本息償還比率（DSR）計算中。
另一方面，市場預測的房地產稅收改革方案未被列入此次對策中。政府表示，在引導資金流向生產性領域的同時，將綜合考慮公平稅收原則和國民接受度等因素，制定房地產稅收合理化方案。具體的稅收改革方向和時機，計劃根據對房地產市場的影響及稅收公平性等因素進行考量。此外，政府將建立國土部、國稅廳等相關部門間的協作體系，以應對房地產市場違法行為，並決定將9·7供應對策中公佈的房地產交易監督機構升級為由國務總理直屬，以集中應對能力。
大韓建設政策研究院研究委員李恩亨（音譯）評價稱：“此次釋出中最重大的事項是強化貸款監管的區域擴大。如果監管區域大幅擴張，買賣交易將會萎縮，價格波動也會隨之減少。但是，人為壓制的效果能維持多久，以及像過去案例一樣，即使交易量驟減但新交易標的仍出現價格變動時該如何應對，這些爭議是不可避免的。”
Connected Ground代表蔡相旭（音譯）預測稱：“土地交易許可制度的廣域指定以及貸款、傳貰DSR監管的短期威力將非常顯著。考慮到政府預告了稅收改革方案，市場將理解政府不僅是要穩定房地產，更是有勇氣引導房價下調。短期內會實現迅速穩定，從中長期來看，最終將體現為‘交易監管後保有稅增加’的格局。”