[비즈한국] 隨著被視為今年整備事業“大魚”的首爾江南區狎鷗亭4區重建工程正式進入施工方選定程式，其招標指南引發了各界的批評。有聲音指出，該指南不僅將代案設計獲批失敗導致的工期延誤責任過度強加於建設公司，且在不同的招標檔案中存在規定相互矛盾的錯誤，被指過於保守或不夠專業。
據整備業界透露，狎鷗亭4區重建組合將於19日召開2026年度第二次代表會議，審議透過施工方選定計劃書及招標指南（草案）。本次招標指南要求參與施工方競標的建設公司提交《責任竣工承諾書》，並以“銷售收入內按進度結算（已完工程量支付）”的方式支付工程款。組合計劃在透過代表會議決議後，於本月27日釋出招標公告，並於5月選定施工方。狎鷗亭4區重建工程預計施工費用為2.1154萬億韓元（每3.3㎡ 1250萬韓元），僅投標保證金就高達1000億韓元。
該議案曾於本月6日召開的2026年度第一次代表會議中被否決。據傳，當天的代表們要求在原有的招標指南（草案）中加入提交《責任竣工承諾書》和“銷售收入內按進度結算”等條款。所謂《責任竣工承諾》，是指除天災等不可抗力因素外，施工方承諾在規定時間內完成施工。通常伴隨違約時接管施工方貸款的條件。“銷售收入內按進度結算”是指在產生銷售收益時，根據工程進度支付工程款的方式。
業界評價本次招標指南（草案）過於保守。其中，關於“代案設計獲批責任及費用承擔承諾書”的提交規定尤為典型。組合要求在未來的招標中，若建設公司提出的代案設計因自身過錯導致在審批過程中被駁回（退回），或因無法履行條件通關內容而導致專案無法實施，建設公司必須承擔重新設計費用，並支付相當於專案延誤天數的違約金。若未能履行，還包括沒收投標保證金等措施。
代案設計審批責任承諾書是近期部分組合為防止盲目推行代案設計而引入的自救措施。代案設計是指建設公司等在招標方提供的原設計基礎上，針對功能和效用進行強化後提出的設計方案。近期部分整備事業場為防止代案設計導致審批滯後、工程延誤，引入了責任竣工承諾書。但也有人指出，此類承諾書阻礙了能夠提升單體價值的創新設計。特別是狎鷗亭4區，一旦專案延誤，還要根據合同支付違約金，制裁力度非常強。
另一方面，也有人指出狎鷗亭4區的招標指南不夠專業。根據19日召開的組合代表會議資料中包含的《施工方選定計劃書（草案）》，組合允許投標方在聯合宣傳說明會上介紹公司及展示宣傳影片（20分鐘以內）。然而，同一會議資料中的《施工方選定招標指南（草案）》則規定，建設公司在聯合說明會上介紹公司及展示宣傳影片的時間應在30分鐘以內。也就是說，規定聯合說明會宣傳時間的組合施工方選定計劃書與招標指南相互牴觸。
相互矛盾的招標指南不止於此。根據此前代表會議資料中包含的《施工方選定招標指南（草案）》，若狎鷗亭4區施工方在挖掘工程中發現實際地質情況與組合提供的地質調查報告不符，或因此需要變更施工方法時，也不能要求增加工程款。然而，同一會議資料中的《承包合同（草案）》卻規定，在上述情況下，承包方可以要求調整合同金額。在這種情況下，雙方應根據合同中的設計變更條款，在計算出的金額範圍內協商調整合同金額。
一位整備業界相關人士表示：“狎鷗亭4區的代案設計審批責任承諾書被認為比狎鷗亭2區更為嚴厲，2區僅要求‘承擔因專案延誤而產生的物價上漲導致的工程費、搬遷費、金融費用等’。如果對代案設計審批失敗承擔過重責任，建設公司很有可能不再提出代案設計，或僅提出與原設計幾乎沒有區別的方案。”他還補充道：“目前招標指南中發現的錯誤可能會引起混亂，讓建設公司質疑該信任哪些條款。”
狎鷗亭4區組合長金允洙表示：“現在出現了一些因為代案設計不切實際而導致審批遲緩的案例。組合成員們雖然希望有創新的代案設計，但必須在已確定的通風走廊、天際線等整備計劃限度內進行。”並稱：“目前招標指南中發現的錯誤將在確認後計劃解決。”
首爾江南區狎鷗亭公寓街區被視為今年整備事業的最大決戰地。繼本月狎鷗亭4區之後，5區計劃在上半年，3區計劃在下半年釋出選定施工方的招標公告。作為首個選定施工方的4區，其2.1154萬億韓元的工程款規模，預計將對其他區域的招投標格局產生影響。目前，三星物產028260、現代建設000720、DL E&C375500、GS建設006360等均表示有意競標。去年整備事業中最大的專案（2.7489萬億韓元）2區由現代建設透過協議方式中標。