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首爾49處重建·再開發專案，組合成立超過10年仍“未動工”

[비즈한국] 據Bizhankook調查確認，首爾有49處重建·再開發整備專案在成立組合（指定事業施行者）後，儘管已過去10年，仍未能開工。這一數字佔已確認組合成立日期的首爾全市整備專案的16%。在長期停滯的專案中，還有16處尚未獲得被視為進入專案正軌階段的“事業施行計劃許可”。

根據Bizhankook對截至去年底的首爾市整備事業推進現狀資料進行的全面分析顯示，在2015年以前成立組合或被指定為事業施行者的首爾市整備專案共有75處。這佔到已確認組合成立（事業施行者指定）日期的首爾市全體310處整備專案的24%。在這些組合成立超過10年的專案中，截至去年尚未開工的共49處（佔總數的16%），已開工的為26處（佔總數的8%）。

重建·再開發整備事業需遵循以下程式：整備區域指定→推進委員會成立→組合成立→事業施行計劃許可→管理處分計劃許可→開工。根據首爾市去年7月公佈的資料，從成立組合到正式開工平均需要8.5年。然而，實際的專案進度因居民同意率、利益相關者之間的矛盾、審批程式以及房地產市場環境的變化，呈現出巨大的差異。

在組合成立超過10年的首爾市未開工整備專案中，處於“管理處分計劃許可”狀態的有18處，處於“事業施行計劃許可”狀態的有15處。有16處整備專案甚至未能跨過“事業施行計劃許可”的門檻，仍停留在“組合成立”階段。其中9處甚至未能透過建築審議，包括龍山區江邊江瑞·王宮、中浪區忘憂1、城北區東小門2·安巖1、恩平區水色1、西大門區弘濟2、瑞草區新盤浦7次以及江南區狎鷗亭6區域。

安巖1區域重建組合相關負責人解釋稱：“在2020年選定施工方之前，由於資金狀況不佳，專案長期延誤。目前正在籌備的建築審議因需要滿足相關部門的條件並補充駁回事項，進度比預期遲緩。此外，由於專案區域位於狹窄的丘陵地帶，且預計相對於組合成員數量，普通銷售的房源較少甚至沒有，因此收益性問題成為了推進專案的難題。”

公共整備專案的情況同樣進展緩慢。在組合成立超過10年的首爾市未開工整備專案中，有4處是由韓國土地住宅公社（LH）或首爾住宅城市開發公社（SH）作為共同事業施行者參與的。中浪區忘憂1和瑞草區新盤浦7次分別於2021年和2022年與LH，龍山區江邊江瑞於2022年與SH簽署了共同事業施行協議並推進專案，但至今仍未跨過事業施行計劃許可的門檻。而2022年與SH簽署協議的永登浦區楊坪13區域已於去年底獲得了事業施行計劃許可。

江邊江瑞公寓重建組合相關負責人表示：“在選定為公共重建專案後，由於首爾市為了（變更整備計劃）進行的‘事前企劃’工作推遲，導致專案出現了一些延誤。目前已經完成了居民說明會，處於事前企劃的收尾階段，計劃最早在今年6月左右推進整備計劃變更。基於事前企劃取得事業施行計劃許可後，後續的專案進度將會加快。”

組合成立年限較短的區域開工情況更為罕見。在首爾市整備專案中，以去年底為準，在組合成立5年以上至10年未滿（2016~2020年成立）的99處專案中，有86處（87%）未能開工；在組合成立5年未滿（2021~2025年成立）的136處專案中，有125處（92%）處於未開工狀態。組合成立5年內已開工的專案，大部分為非居住為主的城市整備型再開發專案，這些區域原本就沒有住宅或住宅數量極少。

首爾市住宅整備科相關負責人表示：“整備區域指定及整合審議結束後，從事業施行計劃許可階段開始屬於各區政府管轄範圍。但首爾市去年透過‘快速整合企劃2.0’計劃，指定了工程促進負責人，並宣佈透過工程促進會議來加快整備事業的推進進度。此後，我們每月召開約兩次由區政府、組合等參與的工程促進會議，對各別整備專案的進度進行管理。”