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限購區公寓交易量：高價位遇冷，中低價位活躍

[비즈한국] 今年限購區域（調整物件區域、投機過熱地區）公寓市場最顯著的變化是中低價位公寓交易量的增加。雖然整體公寓交易總量較去年有所減少，但9億韓元以下的公寓交易量反而有所上升。相反，30億韓元以上的超高價公寓交易量減半，即使在同一限購區域內，不同價位的市場走勢也出現了明顯分化。

根據Bizhankook於10日對限購區域公寓實際交易明細進行全面分析的結果，今年1月1日至5月9日，限購區域公寓成交量為3萬6737件，同比減少了3037件（8%）。總成交金額為37萬3535億韓元，較去年同期減少了9萬5295億韓元（20%）。由於房地產實際交易申報期限為簽約之日起30天，近期交易數值可能會有所變動。

交易量增加的公寓價位主要集中在中低價位。在整個限購區域內，9億韓元以下成交的公寓從2025年的1萬8956件增加到2026年的2萬48件，增長了1092件（6%）。其中，6億韓元以上至9億韓元以下的交易量從1萬606件增至1萬1271件，增加665件（6%）；6億韓元以下的從8350件增至8777件，增加427件（5%）。這與整體公寓成交量下降8%的情況形成了鮮明對比。

反之，高價公寓的交易量大幅減少。在限購區域，9億韓元以上成交的公寓從2025年的2萬818件減少到2026年的1萬6689件，減少了4129件（20%）。其中，9億韓元以上至15億韓元以下的交易量從1萬1878件減至1萬1233件，減少645件（5%）；15億韓元以上至30億韓元以下的交易量從7258件減至4647件，減少2611件（36%）。特別是30億韓元以上的交易量從1682件驟減至809件，降幅達873件（52%）。

各地區的公寓交易量也反映了這一趨勢。今年首爾蘆原區的公寓成交量為2856件，同比增加1257件（79%），是限購區域中增幅最大的。此外，京畿道水原市靈通區增加609件（37%）至2249件，首爾恩平區增加466件（62%）至1224件，首爾中浪區增加414件（73%）至981件，京畿道水原市八達區增加413件（74%）至971件。

被稱為首爾房價風向標地區的交易量則大幅縮水。首爾城東區公寓成交量為512件，較去年同期減少1038件（67%），是限購區域中降幅最大的。此外，首爾江南區減少1029件（57%）至773件，首爾瑞草區減少950件（64%）至538件，首爾麻浦區減少925件（62%）至570件，首爾松坡區減少891件（42%）至1238件。

政府於去年10月15日釋出了住房市場穩定化對策，將首爾全境及京畿道12個地區列為限購區域及土地交易許可區域。原本僅限於首爾江南區、瑞草區、松坡區、龍山區的限購範圍，擴大到了首爾全境，以及果川、光明、城南盆唐/壽井/中原區、水原靈通/長安/八達區、安養東安區、龍仁水芝區、義王、河南等地。在限購區域，住房抵押貸款額度等金融監管被進一步加強。

中低價位公寓交易的增加被解讀為貸款監管與多套房業主轉讓所得稅重稅減免到期共同作用的結果。限購區域內的高價公寓購入所需自有資金規模大，且受貸款及交易監管壓力影響，購買群體受限。相反，中低價位公寓的資金籌措壓力相對較小，吸引了剛需買家及換房需求。加上5月9日多套房業主轉讓所得稅重稅減免政策即將結束，賣方出貨意願增強，促使了中低價位公寓交易量的上升。