[비즈한국] KOSPI指數突破了7500點。5月11日盤中一度逼近8000點，隨後因獲利盤拋售而稍作調整。美國標普500指數也突破了7500點，連日重新整理歷史最高紀錄。韓美兩國的股市正在同時書寫新的歷史。
問題在於接下來的事情。一出去聚會全是在聊股票。誰說靠SK海力士000660賺了多少錢，誰說靠英偉達賺了一套江南公寓的錢。那些之前因為手頭緊，或者因為謹慎而沒能參與股市的人，現在追悔莫及。FOMO（錯失恐懼症）已開始全面蔓延。
這時有一個最危險的想法：“把現在住的房子賣了，全倉買入股票吧。”
先說結論。我堅決反對。無論在什麼情況下都反對。觀察房地產市場30年，見證了無數個週期，我幾乎沒見過賣掉自住房產去全倉其他資產而過上幸福生活的人。相反的案例倒是不勝列舉。
如果我的話你不相信，那就聽聽超級富豪們的忠告吧。
世界頂級投資者沃倫·巴菲特在1958年以3萬1500美元買下了美國奧馬哈的一套普通住宅，直到現在他仍住在那棟房子裡。他在公開場合曾說：“我一生中第三成功的投資就是買下了這棟房子。”第一和第二呢？是兩枚結婚戒指。
別誤會，巴菲特並不是說“從收益率層面來看，房子比股票好”。他誠實地承認：“如果當時把買房的錢拿去買股票，會賺到更多的錢。”即便如此，他仍稱買房是他一生中最正確的決定之一。為什麼呢？因為房子不僅是簡單的投資資產，它是家人的安樂窩，是人生規劃的基石，最重要的是，它是那種不會讓你徹夜難眠的資產。
巴菲特更進一步指出。在2014年的財富會議上，他說：“人們理應排隊透過30年期抵押貸款買房。”他還稱30年固定利率抵押貸款是“世界上最好的金融產品”。這是一種既能對沖通脹，又能穩定居住的手段。在2012年接受CNBC採訪時，他毫不猶豫地回答了年輕投資者的問題：“如果問我是買股票還是買房，我會選擇先用30年抵押貸款買房。那是最好的交易。”
不僅如此，另一位傳奇人物彼得·林奇也是如此。他曾管理麥哲倫基金13年，取得了年均29%的驚人收益率。他所著的名作《戰勝華爾街（One Up on Wall Street）》第四章中，提到了所謂的“鏡子測試（Mirror Test）”。這是在買股票前，應該在鏡子前對自己提出的三個問題。其中第一個是什麼呢？
“我有自己的房子嗎？”
林奇的態度很堅決。“在股票投資之前，一定要先買房。因為100次中有99次，房子是能幫你賺錢的資產。”他還說：“人們買房時會看學區、看交通情況，甚至檢查管道狀態。買個冰箱也會仔細斟酌。但買股票時，僅僅因為上班路上公交車裡誰說了一句，就投下1萬美元。如果虧損了，反而責怪自己的運氣。”
真是針針見血。回想起30年來見過的無數投資者。買一套盆唐30坪左右的公寓時，會花一個月分析學區、考慮交通利好、檢查周邊基礎設施，並將各小區的買賣價格和傳貰價格整理在Excel中；可沒過幾天買入一隻股票時，卻僅僅因為朋友午飯時隨口說的一句話就做了決定。讓人懷疑這真的是同一個人嗎？
林奇建議先買房的原因很明確。第一，房子能自然產生槓桿效應。只需投入20%的自有資金，就能擁有100%的資產。這與透過信用借貸買股票完全不同，是一種安全且長期的槓桿。第二，價格不會每天波動5%。不需要大半夜盯著報價盤看得冒冷汗。第三，最重要的是你可以住在裡面。即便價格下跌，居住效用依然存在。如果股票腰斬，資產就腰斬了；但即使房價暫時波動，家人依然住在那裡。
這個區別是決定性的。
回想一下股市暴跌期。2008年金融危機、2020年新冠衝擊、2022年通脹衝擊，以及今年3月中東引發的KOSPI 12%暴跌。那些堅持持有到最後的人和因恐懼而拋售的人，區別究竟在哪裡？雖然也有心態上的差異，但更根本的是看是否擁有“能挺住的營地（基地）”。擁有穩定自住房的人，即使股市波動，日常生活也不會崩潰。但賣掉房子全倉股票的人則不同。當股票下跌30%的瞬間，這不僅僅是虧損，而是直接導致居住不安和人生規劃的瓦解。
在此再加上韓國的特殊國情。2026年5月的韓國房地產市場正處於一個嚴峻的轉折點。多套房者的轉讓所得稅加重稅率已於5月10日重啟，土地交易許可區域的實際居住義務例外也得到了擴大。市場正在再次展現監管加強與價格上漲同時進行的“韓國式悖論”。最關鍵的變數是傳貰（全租）正在消失。2026~2027年首爾的供應斷層就在眼前。租金結構性上漲的環境已不可避免。
試想在此時賣掉自己的房子。如果股票上漲賺了錢還好，但賺了錢之後要去哪裡住呢？傳貰房源枯竭，月租金正在快速上漲。買賣價格也是如此。一旦賣掉房子，很難再回到同一個社群。哪怕透過股票賺了30%，如果期間房價也漲了30%，結果實際上是虧損的。更進一步，如果股票跌了30%呢？資產和居住地同時失去。這是雙重打擊。
超級富豪們之所以說“先安家置業”的真正原因就在於此。因為財富積累不是收益率遊戲，而是生存遊戲。回顧沃倫·巴菲特終身強調的兩個投資原則：“原則1，不要虧錢。原則2，不要忘記原則1。”自住房產屬於資產組合中“原則1”的領域。這是無論在任何情況下都不能損失的基準線。
那麼，意思是不要投資股票嗎？絕對不是。恰恰相反。也應該投資股票。只是有先後順序。先安家置業，以此帶來的心理和財務穩定性為基礎，再將剩餘資金投資股票，這才是正道。無論是巴菲特還是林奇，都沒有說過“不要投資股票”。只是說“先買房，然後再買股票”。
投資資產的佔比如何分配取決於個人情況。但如果不擁有自住房的情況下增加股票佔比，就像不繫安全帶以時速200公里行駛一樣。平時看起來沒問題，但一旦發生事故，就是無法挽回的。
現在的股市處於歷史最高價。有人說會繼續上漲，有人說是泡沫。哪一方正確，時間會給出答案。但有一點是肯定的：無論市場如何，自住房是支撐家人生活的資產，這一事實不會改變。不管市場如何，那裡都是家人居住的地方。即使市場暴跌，也能在那間房子裡安睡。即使市場暴漲，那間房子的效用依然如故。
巨大的FOMO浪潮襲來。朋友、同事、親戚、鄰居都在談論股票。在這個過程中，你可能會對自己的房子感到厭煩。腦海中會悄悄浮現出“如果賣掉這套房子，就能買多少股某某股票”的想法。
那時，照照鏡子吧。然後問自己彼得·林奇的第一個問題：“我目前有穩定的住所嗎？”
如果答案是“有”，那就千萬別賣掉那棟房子。只將剩餘資金分散投入股票。如果答案是“沒有”，那就用原本打算投資股票的錢先買下屬於自己的房子。
沃倫·巴菲特至今仍住在1958年買的那棟房子裡。在此期間，他成為了世界首富。並不是因為他沒有賣掉房子，而是因為他安穩地住著房子，並在其基礎上從容地進行了投資。
FOMO是市場製造的情緒，而安家置業是人生打下的基石。不要把兩者混淆了。市場明天依然會開市，但如果錯過了一家人穩定居住的房子，就很難再抓住了。
※以筆名“Pashong”聞名的Smart Tube房地產調查研究所所長金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世界考察記”和YouTube頻道“Stu TV”。著有《3040房地產新手初次房地產投資（2026）》、《重寫大韓民國房地產使用說明書（2025）》、《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在開始，只有會漲的地方才會漲（2020）》等書。