[비즈한국] 首爾江南區漢江邊重建競標戰將於本月30日迎來轉折點。新盤浦19·25次聯合重建專案與狎鷗亭5區域重建專案同日舉行施工方選定大會，參與競標的4家大型建築商的勝負也將同時揭曉。在近期大型整改專案接連流標的情況下，這兩處專案是罕見地形成了競爭局面的現場。各家建築商超越了漢江景觀設計與品牌競爭，轉而以保障組合成員實際利益為核心條件展開競爭。
據整改業界透露，首爾江南區兩處核心重建專案將於30日並列舉行施工方選定大會。在首爾瑞草區新盤浦19·25次聯合重建專案中，三星物產與浦項E&C展開對決；在首爾江南區狎鷗亭5區域重建專案中，現代建設與DL E&C展開對決。與近期首爾江南區狎鷗亭3區域和陽川區木洞6團地等大型專案因單一競標而流標不同，這兩處專案因大型建築商的競爭競標得以成立，備受業界關注。
競標戰的共同關鍵詞是“組合成員實際利益”。過去江南區整改專案的競標主要側重於品牌與外觀設計競爭，而此次組合成員的分擔金、搬遷費、事業費籌措利率以及工程費上漲壓力等，成為了核心變數。有分析認為，隨著高利率、貸款限制和工程費上漲壓力的疊加，金融條件已成為評判施工方的主要判斷依據。
時隔2年的復仇戰，三星·浦項激戰新盤浦19·25次專案
新盤浦19·25次聯合重建專案是拆除位於首爾瑞草區蠶院洞的兩處園區，新建地下4層至地上最高49層、共7棟（614戶）的整改事業。組合預定工程費約為每3.3㎡ 1010萬韓元，總規模為4434億韓元。這是三星物產與浦項E&C自2024年1月釜山促進2-1區域再開發專案以來，時隔約2年零3個月再次在整改專案競標中交手。當時經過激烈角逐，浦項E&C以47票之差贏得了該專案。
三星物產以“Raemian Ilucera”為品牌，重點強調金融穩定性和Raemian城區的擴張。其提出的每3.3㎡工程費為1005萬韓元，低於組合預定價。在事業費方面，提出了以無上限的最低利率進行籌措的條件。搬遷費LTV 100%和56個月的工期也是核心條件。在設計方面，提出了533戶擁有漢江景觀（多於446名組合成員）以及在原案基礎上減少一棟、共計6棟的佈局方案。憑藉豐富的聯合重建經驗，三星對推進原址重建和獨立結算制充滿信心。
浦項E&C則以“The Banpo Otier”為核心，將減輕組合成員負擔和加快事業進度作為差異化賣點。其提出的每3.3㎡工程費為979.8萬韓元，並承諾組合事業費全額將以CD-1%利率籌措。工期相對較短，僅為49個月。此外，還包含了保障搬遷費達到附近新公寓全租金水平，並向全體組合成員提前發放每戶2億韓元金融支援金的內容。設計上，重點突出了全戶擁有漢江景觀、17米架空層（Piloti）、250米空中連廊及3.55米層高等特點。
狎鷗亭首次競標戰，現代與DL在5區域對壘
狎鷗亭5區域是拆除首爾江南區狎鷗亭洞漢陽1·2次小區，新建地下5層至地上最高68層、共8棟（1397戶）的整改事業。這是目前為止進行施工方選定競標的狎鷗亭公寓地塊4個區域（2、3、4、5區域）中，唯一形成競爭格局的現場。組合預定工程費約為1.496萬億韓元。現代建設與DL E&C均強調了狎鷗亭漢江邊地段的象徵性。
現代建設以“狎鷗亭現代Galleria”為名，強調事業穩定性和責任籌措資金。總工程費約1.496萬億韓元中包含了園區特化費用等1927億韓元，並提出了對全體事業費適用COFIX+0.49%固定利率的條件。67個月工期、搬遷費LTV 100%、分擔金延緩4年繳納以及在金融機構無法借貸時的責任籌措也是核心條件。設計方面，計劃採用全戶漢江景觀、240度全景視野及17米架空層，旨在最大化利用漢江邊地段優勢。
DL E&C則以“Acro 狎鷗亭”瞄準了產品力與組合成員實際利益。其提出的每3.3㎡固定工程費為1139萬韓元，比組合預定工程費低100萬韓元以上；必需事業費籌措利率則以COFIX新餘額基準加算利率0%提出。工期定為57個月，並提出了搬遷費LTV 150%、分擔金最長延緩7年繳納的條件。設計上包含了單層單戶、露臺特化、超大型超級頂層公寓及全戶漢江景觀等方案。
整改業界相關人士表示：“雖然根據《城市整改法》，對於搬遷費等與工程無直接關聯的事項提案受到限制，但考慮到房貸限制和高額追加分擔金，如果施工方不提供金融支援，整改事業確實很難推進。由於特化設計競爭已達上限，在貸款限制和高利率持續的情況下，圍繞事業費利率以及搬遷費、分擔金的支援競爭將不可避免地持續下去。”