[비즈한국] 6月3日，第9屆全國同步地方選舉即將舉行。這是一場同時選出廣域及基礎地方自治團體長、地方議員和教育監的大規模選舉。然而，許多選民將地方選舉視為“大選的縮影”或“國會議員選舉的迷你版”。這意味著人們在投票站往往先看政黨的標誌，而不是候選人的名字。
作為一名觀察房地產市場近30年的人，我想在此明確指出一點。地方選舉與大選或國會議員選舉的本質不同。它對我們所在社群房地產市場的影響更為直接和即時。正是因為這個原因，比起優先考慮政黨利益的候選人，甄選出能為當地和當地居民服務的人，其實就等同於保護自己的資產。
地方選舉對房地產具有決定性意義的原因
總統和國會制定的政策屬於宏觀層面。例如轉讓所得稅重稅、LTV（貸款價值比）·DSR（總負債償還比）等金融監管，以及綜合房地產稅·財產稅等稅制框架。但是，我居住的社群將建設什麼、開通什麼樣的道路、新建什麼樣的學校、哪個區域被劃定為整修專案，幾乎全部由廣域及基礎地方團體長和地方議會決定。
讓我們深入探討一下。
· 城市基本計劃·城市管理計劃：這是市·道知事以及市長·郡守·區廳長的許可權。我所在的社群是保留為居住區，還是轉變為商業·業務區，以及容積率和建蔽率的上限，都是由此決定的。
· 再開發·再重建整修區域的指定與解除：基礎團體長實際上掌握著決定權。即使是同一個專案，根據團體長是誰，可能原本4年完成的工作會拖延至10年，也可能原本停滯的專案在任期開始後迅速推進。
· 廣域·城市鐵路等交通網協議：在新建GTX（首都圈廣域急行鐵路）追加線路、輕軌、BRT（快速公交系統）、廣域巴士線路的過程中，團體長的協商能力和分擔金決定權是決定性變數。
· 學區與教育環境：教育監是學校新建、遷移、合併及學校用地選址的負責人。學區的變化直接影響公寓價格。
· 地方財政與稅制運營：財產稅彈性稅率調整、取得稅減免條例、學校用地負擔金、城市規劃稅等與地方財政相關的決策，均屬於地方政府的領域。
· 行政許可速度與可預測性：即便是同一部法律、同一個專案，各地方政府在行政許可處理速度和行政運營風格上也有天壤之別。我們見過無數次這樣的案例：專案本身沒變，但換了團體長後，專案進度或突飛猛進或戛然而止。
此外，千萬不要忘記地方議會的重要性。團體長推進的所有條例、預算、許可都要經過地方議會的制衡與同意。無論團體長的計劃多麼優秀，如果議會阻撓就無法進行；反之，如果團體長強推不合理的計劃，而議會不加制衡，就會釀成禍端。每一位市·道議員、市·郡·區議員最終都在塑造我們社群的房地產環境。很多人只盯著團體長而對地方議員的投票漫不經心，這是一個錯誤的習慣。
說到這裡，你應該能體會到“一場地方選舉決定未來4年的房地產環境”這句話絕非誇大其詞。
從房地產角度看需特別關注的承諾型別
第一，諸如“任期內開通XX地鐵站”之類的交通承諾。廣域鐵路和城市鐵路的建設週期通常在10年以上。承諾在4年任期內開通新線路，大部分是竊取了前任政府的專案作為自己的功績，或是根本無法實現的空談。對於缺乏線路協商進度、預可行性調查是否透過、財政分擔比例等細節的交通承諾，應首先保持懷疑。
第二，諸如“放寬監管以提升房價”之類的承諾。這並非指放寬監管本身是錯誤的。然而，城市一旦崩塌，重建是極難的。我們已經在多個城市見識過盲目放寬容積率導致基礎設施無法負荷的社群，最終會迎來什麼樣的結局，以及學校、道路、公園配套跟不上的新建小區5年後的樣子。短期提振經濟，最終必然由某人來買單。
第三，諸如“引進XX企業”的產業承諾也需要細查。要看是否真的有引進可能，是僅簽署了MOU（諒解備忘錄），還是在用地、激勵政策、行政許可方面有了實質進展。引進企業對房地產影響巨大，是吸引選票的好籌碼，但同時也是空頭支票頻出的領域。
第四，在開發與保護存在衝突時，候選人的立場如何。針對綠地解除、軍事保護區解除、站點周邊高密度開發、老舊獨棟住宅區整修等問題，如果只聽一方意見就做出決定，必然會產生副作用。能會見所有利益相關方並提出平衡方案的候選人，在結果上才是最能保護該社群房地產價值的人。
第五，擁有過往任期“黑歷史”的候選人。在城市規劃相關專案中因強推而被捲入訴訟、涉及行政許可貪腐醜聞，或者本人及家人在房地產交易時機與城市規劃決策時機出現巧合的候選人，應列入觀察名單。比起華麗的新承諾，過往行為更能準確體現一個人。
結論：每一票的分量
房地產最終是人們聚集的地方。吸引人們聚集的因素是工作崗位、交通、學校、公園，以及能夠協調這一切的行政能力。在地方選舉中，我們直接選出這些行政工作的最高負責人。
摘掉政黨的標籤，仔細觀察每一位候選人，你會發現誰是在這個社群生活一輩子的，誰只是暫時停留的；誰敢自稱對社群巷弄瞭如指掌，誰連社群名字都搞混；誰用具體的數字說話，誰只用漂亮的口號包裝；誰有信守承諾的記錄，誰擅長畫餅。
4年的房地產環境在6月3日那一天決定。往大里說確實如此。更準確地說，那天決定的是不僅影響未來4年，甚至會影響下一代城市基調的格局。城市規劃一旦畫錯，幾乎無法挽回。我們見證過太多因為一條錯誤的道路、一個規劃錯誤的整修區域，而留下30年後遺症的案例。
請務必不要看政黨而要看人，不要看口號而要看公約，不要看華麗詞藻而要看數字來行使你的一票。能夠甄選出真心為地區和居民服務的人的眼光，與挑選優質房產的眼光本質上是一致的。不被華麗的外觀所迷惑，審視地段、基本面和未來價值的眼光，正是我們挑選房產時所用的那雙眼，同樣適用於挑選候選人。
※以筆名“Pashong”聞名、現任Smart Tube房地產調查研究所所長的金學烈，曾任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。他目前經營並主持Naver部落格“Pashong的世間探訪”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《3040房地產新手投資指南(2026)》《重寫大韓民國房地產使用說明書(2025)》《京畿道房地產的力量(2024)》《首爾房地產絕對原則(2023)》《仁川房地產的未來(2022)》《金學烈的房地產投資絕對原則(2022)》《大韓民國房地產未來地圖(2021)》《從現在起，只漲該漲的地方(2020)》等作品。