[비즈한국] 在首爾新建公寓地下一層開設的圖書館和體育中心，以及坐落在小區內的幼兒園。乍一看，這些似乎是專為公寓住戶設計的空間，但實際上，它們都是由地方政府撥付稅款來運營和管理的公共設施。這是因為這些設施屬於民營開發商在建築過程中，以獲得容積率等獎勵作為條件，向地方政府提供的“捐贈彩納”（公共貢獻）建築物。然而，隨著部分捐贈彩納設施的使用便利性更多地向住戶傾斜，人們不禁質疑，這些設施作為“公共設施”的初衷在實際運營過程中是否得到了充分體現。
Brighton圖書館：雖為公共設施，卻設有“住戶專用入口”
首爾永登浦區汝矣島Brighton圖書館是於今年4月28日開館的捐贈彩納設施。開發商在開發Brighton汝矣島公寓的過程中，獲得了960.41%的容積率，並捐贈了地下一層3488平方米的專用面積。區政府在將其改建為圖書館的過程中，投入了首爾市預算38億9700萬韓元，加上特別撥款和區預算，總投入達70億8900萬韓元。此外，每年還要承擔約26億韓元的運營管理費。
該圖書館本應是任何市民皆可使用的公共設施。但據Bizhankook採訪得知，由於圖書館建在公寓地下，Brighton汝矣島的住戶可以透過內部連線通道直接進入。住戶使用門禁卡即可透過與101棟連線的通道往返於公寓和圖書館之間。開館初期，即便在視窗座位和插座座位迅速被佔滿的情況下，住戶依然能夠從小區內部直接進入圖書館。記者於本月29日下午1點左右前往該館，在逗留的1小時內，觀察到約有7名住戶透過專用通道進出。當天，館內的視窗座位和插座座位均已滿員。
在首爾江東區經營不動產代理店的A某在宣傳該公寓時表示：“外人一大早就排隊，最後因沒位置而不得不離開，但住戶們的早晨卻完全不同。他們不需要‘開門搶座（Open Run）’，直接從圖書館地下一層就能進入。”
此外，雖然圖書館在捐贈彩納時也包含了部分停車位，但目前確認並不向圖書館使用者提供停車支援。雖然這是區民均可使用的公共設施，但因位於公寓建築內部，外部車輛進入受到了限制。
對此，永登浦區廳方面解釋稱：“由於汝矣島停車費負擔較重，擔心非圖書館使用者為獲取停車支援而利用該設施，存在濫用風險。與體育休息室不同，圖書館是使用者頻繁進出的場所，很難核實是否為實際使用者，因此目前不提供額外的停車支援。”
關於住戶出入通道，他們補充道：“從接受捐贈彩納時就已經連線好了，因為需要確保撤離通道，所以無法封閉。”
捐贈彩納：作為獲取生活社會基礎設施的手段，但也存在“住戶優先權”問題
捐贈彩納是指在開發專案過程中，將部分土地或建築物等所有權轉讓給地方政府的制度。在此過程中，開發商可獲得容積率放寬等城市規劃上的獎勵，即能夠增加住宅數量或提高建築高度。由於捐贈彩納設施投入了公共預算，理應確保區域內所有居民都能使用，因此設施的位置和動線是衡量公共性的核心標準。
有時也會給予特定小區住戶優先使用權。例如，國公立幼兒園會為捐贈了土地的公寓住戶子女提供優先入園機會。根據現行標準，捐贈主體與地方政府協商後，可在定員的30%~70%範圍內優先接納住戶子女。其餘名額則不區分住戶與否，根據一般入園優先順序進行分配。
雖然這是為了擴充國公立幼兒園的制度，但在熱門地區或新建小區，有批評指出普通分配名額不足。除去優先入學名額後，非小區居民可利用的位置非常有限。特別是由於國公立幼兒園獲得政府支援，托育環境和運營穩定性較好，深受家長青睞。
事實上，首爾地區的幼兒園數量從2021年的5049家減少至2025年的4010家，隨著國公立幼兒園的需求持續增長，部分地區出現了入園排隊人數超過100人的情況。
歡迎文化設施，抵制“養老院”……對捐贈彩納設施反應不一
建築行業認為，對捐贈彩納設施的偏好因種類而異。圖書館、體育設施、幼兒園、兒童咖啡館等生活便利性高的設施往往能提高住戶滿意度，對小區價值有積極影響。相反，日間護理中心或公共廁所等部分設施則因擔憂安全問題和房價下跌，被視為“嫌惡設施”，引發居民反對。
例如，首爾汝矣島示範公寓在2023年就曾因是否安裝“老年幼兒園（日間護理中心）”而引發矛盾。當時首爾市要求將安裝老年日間護理中心作為捐贈彩納條件，以換取重建容積率最高400%、最高65層的許可，但居民們認為這會對房價產生負面影響，持續反對了一年多。
上個月，仁川富平區某公寓也接連收到要求立即撤回兒童公園內安裝公共廁所計劃的請願。該廁所是富平2區再開發專案運營商承諾捐贈彩納的基建設施，雖已包含在竣工驗收條件中，但附近公寓住戶表示若在正門旁安裝廁所，可能會產生惡臭和衛生問題，從而表示反對。
專家認為，僅憑捐贈彩納設施以公共設施形式建成，很難認定其具備充分的“公共性”。因為根據實際運營方式，公共性的感知度會大不相同。關鍵在於設施是否對外部市民充分開放，或運營過程中是否存在使用機會受限等問題。
大真大學智慧建設環境工程學部教授白仁吉（音）表示：“捐贈彩納因專案條件和設施性質的不同，很難一概而論。但原則上，如果設施僅為特定小區的住戶服務，就很難將其視為捐贈彩納。”他強調：“應該讓包括小區住戶在內的普通市民能夠以同等資格進行使用。”
建築空間研究院副研究員裴善惠（音）表示：“對於圖書館、體育設施、文化設施等需要在生活圈層面廣泛開放的設施，有必要從公共建築的角度審查如何更好地建設和運營。捐贈彩納的關鍵在於針對‘接收什麼樣的設施以及如何接收’建立明確的管理標準。”