[비즈한국] 旨在抑制首爾房價的政策層出不窮。然而，是否有足夠的政策能為首爾租房生活的人們負責下一份合同？在全稅（Jeonse）選擇減少、月租壓力增加的市場背景下，這是政府必須回答的問題。期待透過誘導多套房持有者拋售房產並加強實際居住來解決住房問題的想法，忽略了一個重要的前提：首爾並非一個僅由現有居民共享住房的封閉市場。它是一個開放的市場，來自首爾以外的潛在需求在源源不斷地等待入場。
在京畿道和仁川忍受漫長通勤時間的職場人夢想著移居首爾。地方的父母以子女升學或就業為契機，在首爾尋找住處。人們對工作、教育、醫療和文化資源的追求，並不會在行政區劃的邊界處停止。在買賣市場上，甚至還疊加了海外僑民和外國人的關注。這並不是說海外需求能左右整個市場，而是指若將渴望在首爾居住的人群範圍僅限於在首爾登記的人口，就無法正確解讀市場。
當然，並非所有潛在需求都是能立即簽約的有效需求。實際成交規模會根據價格、利率、收入及貸款條件而變化。並不是因為在首爾，房價就一定會一直上漲。但是，不能因為成交量減少，就斷定想在首爾居住的渴望也隨之消失。沒有購買能力的人會尋找全稅房，全稅押金不足的人則會尋找半全稅或月租房。渴望進入首爾的需求在不斷改變居住形態的過程中依然存在。
即使房東換了，租客的下一個住處依然懸而未決
政府的構想是可以理解的。即減少投資性住房持有量，增加房源供給，從而擴大無房者擁有自己住房的機會。政策方向在於誘導以實際居住為中心的交易並擴大供應。問題不在於政策目標，而在於實現該目標的過程。並非所有無房者都是購房候補者。還有一些家庭因暫時買不起房，或出於工作和家庭原因選擇租賃。對他們而言，需要的是價格負擔得起的租賃住房。
對於“多套房持有者賣房會導致租賃住房減少”的說法存在反駁意見，認為如果現有租客買下了該房產，那麼租賃供給減少一套的同時，租賃需求也減少了一戶。這確實有道理。房屋所有權的轉移並不意味著建築物消失了。因此，將多套房持有者的拋售直接等同於全稅難是不準確的。然而，要使這種解釋充分，還必須同時審視買家與現有租客的移動情況以及各地區需求的變化。
在首爾，這一點至關重要。如果原本住在首爾以外的人買下首爾的租賃住房併入住，該房源便從首爾的租賃市場中脫離。如果現有租客必須繼續留在首爾生活，那麼租賃需求依然存在。如果買家騰出的房子在其他地區，那裡的租賃條件可能會改善，但首爾租客的工作地點和子女學校並不會隨之搬遷。這就是為何僅憑全國住房總數不變，無法解釋特定生活圈內租賃住房短缺的原因。
即便租客在首爾內部從租賃轉向自購，市場也不會因此變得簡單。可能存在其他等待該租客騰出全稅房的潛在需求。但這並不意味著潛在需求是無限的，或所有空房都會被立即填補。核心在於，不要將一處房屋所有權的更迭過度解讀為整個租賃市場的穩定。首爾的住房穩定，與其說是取決於業主人數，不如說取決於各生活圈內可入住房屋與需求家庭之間的供需關係。
加強實際居住要求可能會減少租賃供給
對於土地交易許可區域的實際居住義務，也應從這一角度進行評估。必須同時觀察限制投資需求的效果以及對租賃供給產生的影響。在要求買家必須親自入住的交易中，很難維持原有的租賃狀態。如果帶有租客的房屋交易受限，買賣和租賃雙方的流動都可能變得不順暢。即便“實際居住”這一政策目標具有正當性，在這個過程中必須搬離的租客，其後續住所問題也並不會自動得到解決。
政府也意識到了這種衝突，提出了承認實際居住緩期和租賃合同更新的補充方案。這是必要的舉措。但緩期僅是確保現有租客居住時間的手段，其效果與持續增加租賃住房的政策截然不同。政府還必須回答：緩期結束後，該生活圈內是否有足夠的租賃房源？新進入的年輕人和新婚夫婦能選擇什麼樣的房子？僅僅推遲合同終止日期並不能解決供應問題。
註冊租賃經營者的優惠待遇也應以同樣的標準進行衡量。稅收優惠是應對長期租賃及限制租金漲幅等義務的政策手段。如果優惠過度或存在濫用制度的情況，應當予以修正。但同時必須檢查在縮減優惠後，房東是否有動力維持穩定的租賃關係。雖然登出登記並不等同於全稅消失，但限制租金後，原本長期供應的房源會轉變成什麼形態，與租客的生活息息相關。
全稅轉月租的成本由租客承擔
不能斷言房東稅負增加就一定會完全轉嫁到租金上。租金並非僅由房東的意願決定。如果有足夠的同類租賃住房競爭，即便成本增加，租金也無法隨意上漲。相反，如果有潛在需求而替代房源不足，租客的談判能力就會減弱。因此，政策關注的焦點不僅應是房東成本的增加，更應是能否維持讓租客有選擇餘地的市場。
全稅向月租的轉換涉及利率、金融環境、押金返還風險、房東對現金流的偏好等多種因素。不能將所有的變化都歸咎於某一項監管。但是，政策干預的是正在發生這些變化的市場。在全稅吸引力本就減弱的情況下，如果再壓制租賃供給，租客負擔可能會加重。將全稅減少解釋為長期趨勢與應對該過程中的居住成本上升是兩碼事。
月租增加本身不必被視為失敗。如果能以合理的租金長期居住，月租也可以成為一種穩定的居住方式。問題在於，那些被擠出全稅市場的家庭在收入沒有增加的情況下，不得不承擔更高的月度支出。增加的居住成本減少了儲蓄能力，推遲了購買自己住房所需的資本積累。如果旨在幫助無房者購房的政策反而增加了租客積累資產的難度，那麼就必須重新審視政策的手段與目的。
相比買賣價格，更應關注租客的居住成本
這也是為何需要擔憂2027年的原因。在新建公寓入駐較少、城市整修工程搬遷需求疊加，且工作和學區需求旺盛的生活圈內，租客的選擇餘地可能會進一步縮小。對於“全國都呈現相同走勢”的預測應保持警惕。即使在首爾內部，也會根據地區和住房型別產生差異。如果供應不足的生活圈內同時出現購房限制和租賃供給減少，那麼對於買房難、租房也難的家庭來說，負擔只會變得更加沉重。
供應政策需要時間表。推進城市整修和確保宅基地固然重要，但計劃和動工並不代表馬上能入住。在等待幾年後的供應時，必須管理好現有租賃住房的狀態。公共租賃住房也不應僅憑數量來評估，必須根據需求者，在需要的地點提供合適的房型。通勤和上學不便地區的住房，無法完全替代首爾特定生活圈內流失的租賃資源。
民營租賃政策也應超越對持有住房數量的評估，關注實際提供的居住服務。對於履行長期租賃、預期租金、保護押金等義務的房東，有必要提供相應的激勵。反之，對於違反義務或將風險轉嫁給租客的行為，必須嚴厲追究責任。在探討優惠存廢時，應首先衡量最終租客會得到什麼或失去什麼。
為了分散需求，必須提高首爾以外地區的競爭力。只有具備優質的工作、教育、醫療和交通環境，才能創造出不必執著於進入首爾的選擇。僅僅在行政區劃外供應住房，並不能帶動生活中心的轉移。這也是一項需要時間的課題。因此，必須同時推進長期的需求分散、短期的租賃住房維護以及實際入駐供應的擴大。絕不能將其中之一作為另一個的替代品。
政府需要管理的“成績單”也應有所改變。不僅要看買賣價格和交易量，還要看各生活圈內的新增租賃房源、合同更新可能性以及收入佔比下的居住成本。如果買賣交易減少了，但租客的月度支出卻增加了，就不能說實現了居住穩定。比起多套房持有者賣出了多少房產，該房源裡的家庭在簽訂下一份合同時接受了什麼樣的條件更為重要。
首爾的潛在需求不會因為監管條文而消失。政策能夠改變的是需求者獲取住房的條件和供應路徑。當壓縮這條路徑時，最先陷入困境的往往是資金不足且缺乏移動自由的租客。政府現在必須回答：在更換首爾房東的同時，在首爾租房生活的人們，日子真的變好了嗎？