[비즈한국] 在房地產市場中，新城通常被評價為“新”。其優點在於新建公寓多、道路寬闊、學校和公園規劃完善。然而，時光流逝約20年後，情況便截然不同了。雖然新城的名稱依舊，但公寓已變得陳舊，並開始與周邊新開發地區進行比較。
東灘也進入了這一階段。東灘1期新城從2000年代中期開始正式入住，至今已過去近20年。相反，東灘2期新城憑藉東灘站、GTX-A快線、湖濱公園和新建大型社群，近期已成為東灘房地產市場的核心。因此，市場上自然形成了“東灘2期是新房，東灘1期是舊房”的格局。
然而，審視近期的東灘市場，會產生一些不同的想法。東灘1期的問題究竟是地段陳舊，還是相較於優越的地段，其住宅產品過於老舊？
今年東灘的房價走勢相當強勁。根據韓國房地產院的資料，截至9月第一週，東灘區公寓交易價格較年初上漲了17.5%。東灘站樂天城堡（Lotte Castle）專用面積84㎡的戶型在今年6月以22.25億韓元成交，東灘站示範Unam First Ville以18.6億韓元、示範韓華Dream & Green Prestige以18.4億韓元成交，連續出現17億至20億韓元區間的交易。今年1至7月，華城市公寓成交量中約70%發生在東灘區。
當然，短期內價格上漲過快也是事實。6月時，市場因周漲幅超過2%而變得過熱，隨後隨著監管加強，交易量大幅縮減。由於甚至出現了部分違約解除交易的情況，不能將近期的漲幅全部解讀為正常的長期趨勢。
儘管如此，有一點變得明朗了：東灘確實存在能夠負擔15億至20億韓元住房需求的購買力。這是為什麼呢？
東灘最大的競爭力歸根結底是就業。以三星電子華城與器興事業區為中心，高收入半導體從業者群體非常龐大。隨著GTX-A開通，前往首爾的交通也得到了改善。實際上，當地也有分析指出，尋找方便往返三星電子事業區的居住地的諮詢正在增加。
到這裡為止都是眾所周知的內容。我更關注的是接下來的一點。
東灘居民本身在過去的20年裡也在不斷成長。當初入住東灘1期的30多歲上班族，現在已是40多歲後期或50多歲。在公司裡，他們或許已晉升為部長或高管，如果是雙職工家庭，收入也會大幅提高。在此期間，隨著房價上漲，資產也隨之增長。孩子們也從小學生成長為初高中生、大學生。
但是，這些家庭如果想住進更好的房子，就一定要離開東灘嗎？情況可能恰恰相反。
他們的工作崗位依然在華城與器興，孩子們習慣的學校和補習班也在這裡。有常去的醫院和餐廳，有熟悉的商圈，還有東灘中央公園。所有生活的動線早已完善。
這正是東灘1期新城的優勢所在。生活基礎設施不是“預計”，而是已經完成。在新開發的新城裡，人們常說“5年後會有商圈”、“學校正在籌建”、“公園即將落成”。而在東灘1期，無需如此。這裡的一切已由居民們近20年的生活經驗所驗證。
問題在於住宅。人們想繼續居住在優質的生活圈內，但選擇大多是15至20年房齡的公寓，因此自然會產生改善居住條件的願望。我認為，今後在審視首都圈第1、2期新城時，這種“生活圈殘留型改善需求”將變得非常重要。
人們並非總是透過搬遷去尋找新的城市。如果是一個令人滿意的生活圈，人們會傾向於在圈內尋找更好的房子。因此，未來東灘1期的核心問題不再是“比東灘2期好還是壞”，而是“對於想留在東灘1期居住的人來說，是否有足夠好的新住房可供選擇？”
重要的是需求確實存在。在住房市場發展的初期，供給“多少套房”很重要。而在城市成熟之後，“提供什麼樣的住宅”變得更為重要。
過去東灘的核心考量是“是否能通勤首爾”、“84㎡戶型多少錢能買到”，但現在正在發生變化。人們開始關注停車是否方便、收納空間是否充足、景觀是否優美、層高和裝修材料如何、社群配套是否真正實用。
這不僅僅是對奢侈品的需求，更意味著收入和資產增加後的家庭對住房生活質量的要求也隨之提高了。
預售價定為多少當然很重要。近期東灘主要居住產品的價格升至17億至22億韓元區間，但這並不意味著無論什麼樣的新公寓都能被市場接受。預售價、金融成本以及入住時點的市場情況必須仔細考量。
不過，用10年前的定價觀念來評估現在的東灘也是不對的。因為不僅是GTX和半導體就業崗位，既有的高收入需求和資產價值的提升已經改變了住房市場的基準線。我反而認為，未來應該重新審視東灘1期。
東灘2期因為有好的新公寓而上漲，這一點沒錯。但這並不代表東灘1期的居住需求疲軟。東灘1期已經擁有學校、商圈、公園和就業崗位。缺少的可能不是生活基礎設施，而是與這種生活水平相匹配的新住宅產品。
如果城市建設得好，人們就不會離開，而是會尋找更好的房子。東灘1期也已進入了這一階段。今後在審視該地區的住房市場時，不能只看舊房的房齡，更要同時關注20年積澱下來的生活圈、購買力，以及在此基礎上產生的改善型需求。
歸根結底，東灘1期的未來，可能更趨向於成為一個“積聚了等待優質居住設施需求”的城市，而非“因為沒有新公寓而終結的城市”。