[비즈한국] 8月3日，政府將出臺房地產稅制改革案。經過7月16日的稅制討論會和7月23日由總統主持的房地產國民大討論會，改革方案的輪廓已在市場上流傳。總結起來就是三個詞：實際居住、價格、時差。
比起持有期限，改革更偏向於給予“實際居住”優惠。課稅標準將從房屋“數量”轉向房屋“價值”。並且，所有這些政策將從2027年到2029年分階段實施。改革方向正如預告的那樣，令人驚訝的不是方向，而是其速度與倍率。
轉讓稅：持有變成“罪”，居住成為“資格”
現行“一戶一宅”長期持有特別扣除額最多可適用持有40%、居住40%，合計最高80%的抵扣。根據改革案，2028年扣除率將調整為居住6%、持有2%，2029年則變為居住8%、持有0%。這意味著持有期限的扣除優惠實際上將被廢除。此外，還將新設目前的扣除限額，分別為20億韓元（2028年）和10億韓元（2029年）。
該條款的針對目標非常明確，即“非居住的一戶一宅者”。考慮到首爾約有一半的住房是由不住在首爾的人持有的，其意圖顯然是清理所謂的“佔位房”。鑑於長期以來一直有指責稱，減免優惠集中在不實際居住的高價住房所有者身上，從課稅公平的角度來看，很難反駁這一方案。
問題在於其副作用可能大於名分。居住在地方但在首爾擁有一套房的人、因工作調動或輪崗而無法滿足居住條件的上班族、為了子女學區而租房居住並將自己房子出租的家庭等，都將被一網打盡。而這些人投入市場的房子，正是“全稅（Jeonse）”貨源。
針對多套房者的重課稅率則更為有趣。2026年，2套房者將在基本稅率上加徵20個百分點（p），3套房及以上者加徵30個百分點。但2027年重課稅率將大幅下調至5%和10%，2028年升至10%和15%，2029年則回到20%和30%的原點。2027年是“視窗期”。政府公開的時間表意思很明確：“現在賣掉可以減稅，如果不賣到2029年，就按原樣徵稅。”作為引導房源入市的設計，這在邏輯上是合理的。
然而，市場將如何解讀這個時間表是另一回事。過去10年，針對多套房者的重課政策反覆經歷“引入-緩期-延長-再緩期”，市場對此已有防備。只要“2029年會不會又推遲”的懷疑依然存在，即便緩衝視窗開啟，人們大機率也不會急於行動。政策的可預測性提高了，但對政策的信任則是另一碼事。
高齡一戶一宅減免，雖最安靜卻最具野心
有一個不太顯眼但必須指出的專案：65歲以上、在首都圈居住滿5年以上者，若出售住房並搬遷至非首都圈，2027年可減免轉讓稅的50%（最高5億韓元），2028年減免30%（最高3億韓元）。
這一條款的本質並非稅制，而是人口政策。政府將首都圈集中化視為導致房價不穩定的根本原因，該條款正是針對這一診斷開出的稅收處方。這是一種既能增加房源，又能疏散首都圈人口的“一箭雙鵰”策略。
效果如何呢？冷靜來看會比較有限。高齡群體無法離開首都圈的原因不是稅收，而是醫療。上級綜合醫院和專科醫生都集中在首都圈。子女和孫輩也在首都圈。5億韓元的減免很難勝過這些因素。不過，對於原本就在考慮遷往地方的人群來說，這會是一個強力的觸發點。對於計劃退休後回老家的人，以及計劃換購地方大城市新房的人來說，這產生了實質性的誘因。這意味著2027年，地方大城市的高階房產可能會比預期更早回暖。
綜部稅（綜合不動產稅），成倍增長的稅收
綜部稅的改革是此次方案的真正重心。居住一戶一宅的基本扣除額從12億韓元上調至14億韓元。相反，非居住一戶一宅的基本扣除額則從12億韓元降至9億韓元。其餘住房的基本扣除額將根據“4億韓元+（5億韓元×居住住房價值/住房總價值）”的公式計算，按居住比例進行差分。這是首次將座標從“住房數量”轉移到“價值”的舉措。
公認市場價值比例在2026年為60%，2027年為70%，2028年則上升至一戶一宅及地方兩套房70%、3套房及以上80%。稅率方面，2027年6億至12億韓元區間從1.0%升至1.3%，94億韓元以上區間從2.7%升至3.5%，2028年則將不再區分住房數量，統一整合為單一體系。
這裡必須抓住核心。綜部稅是乘法結構。公示價格上漲、公認市場價值比例上漲、稅率上漲，三個變數相乘。若公認比例從60%變為80%是1.33倍，稅率從1.0%變為1.3%是1.3倍。僅兩者相乘就超過了1.7倍。再加上公示價格的上漲，體感漲幅將遠高於計算器給出的數字。
因此，稅負上限才從150%上調至200%。絕不能輕視這一條款。將上限提升至200%，意味著政府預見到會出現比前一年上漲近兩倍的案例。上限不是安全裝置，而是預告片。
國民情緒，遲延發火
輿論目前很安靜。因為“我是居住的一戶一宅者，與我無關”的認識正在擴散。按14億韓元的基本扣除額計算，相當於市價20億韓元左右，大多數人認為自己可以倖免。
然而，這種安心是有期限的。隨著2027年、2028年的到來，公認市場價值比例會上升，公示價格也會隨之上漲。現在在14億韓元額度以外的房子，兩年後可能會被納入徵稅物件。以7月第四周為準，首爾公寓價格上漲0.25%，連續76週上漲。漲幅雖有放緩，但方向未變。中浪區上漲0.53%、蘆原區0.46%、城北區0.39%，江北地區的上漲主導了市場，這意味著課稅基準線正在不斷下移。
稅收牴觸並不是在稅收公佈時爆發，而是在繳費單送達時爆發。2028年11月，那才是該改革案真正的審判日。政府給予3年的緩期，既是給市場適應的時間，也是將政治爆發點推遲到了任期後半段。
還有一點，稅收公平的名分是正當的。房地產價值對比實際稅率僅為經合組織（OECD）平均水平的一半，這一指責也是事實。但國民對稅收憤怒的點不在於稅率的絕對水平，而在於“我的收入沒變，稅收卻在上漲”的結構，以及繳納了稅金後房價問題依然得不到解決的經歷。我們已經玩過一次這個遊戲了。
未來影響，三大展望
第一，“優質的一套房（똘똘한 한 채）”不會消失，只是條件變得更苛刻了。政府雖然表示要減少對優質住房的優待，但多套房的懲罰依然更大。該改革案最終導向的不是“優質的一套房”，而是“優質、可實際居住、且在14億韓元以下的一套房”。高階房產中可實際居住的房源，以及處於課稅基準線下方區間的房產，其需求將更加精準地彙集。市場集中度不會緩解，而是重組。
第二，租賃市場將最先、最痛苦地做出反應。非居住的一戶一宅者和多套房者是該市場實際的“全稅”供給者。如果要求他們提高持有成本並實際居住，租賃房源就會減少。減少的房源會轉化為租金上漲。首爾全稅價格已經記錄了與買賣價格相同的0.25%漲幅，全國全稅指數上漲了0.10%。再加上2027年首爾入住量處於1990年以來最低水平的事實。如果房源鎖定和全稅消失同時發生，那將無法透過稅制來解決。
第三，國會變數猶在。此次方案是政府案，還需經過國會審議和立法程式，最終確定的內容可能會有變動。特別是長期持有扣除限額和公認市場價值比例的上升速度，仍有調整餘地。距離2027年實施還有一年半，市場參與者有時間進行判斷。沒有理由操之過急。
此次改革案是設計精良的稅制。實居住優待的原則始終如一，分階段實施分散了衝擊，轉向價值座標的方向也是正確的。作為稅收政策，可以給出一個及格分。
問題在於，它正在被當成“房地產政策”來消費。稅制是分配的工具，而非供給的工具。提高持有稅，持有者會減少，但房子並不會因此增加。2027年首爾計劃入駐的公寓只有1.3萬戶，這個事實即便將綜部稅率提至3.5%也不會改變。
連續77週上漲的原因不是因為稅收太輕，而是因為沒在需要建房的地方建房。稅收造不出房子。不忘記這句話，將是未來3年看清市場的最準確的鏡頭。
以筆名“Pashong”聞名的金學烈，是Smart Tube房地產調查研究所所長，曾擔任韓國蓋洛普調查研究所房地產調查本部組長。目前運營Naver部落格“Pashong的世間探訪記”和YouTube頻道“Stew TV”。著有《3040房地產新手入門（2026）》、《重寫大韓民國房地產使用說明書（2025）》、《京畿道房地產的力量（2024）》、《首爾房地產絕對原則（2023）》、《仁川房地產的未來（2022）》、《金學烈的房地產投資絕對原則（2022）》、《大韓民國房地產未來地圖（2021）》、《從現在起，只會漲的才會漲（2020）》等。