[BizHankook] 本月23日，在國會國土交通委員會綜合國政監察中，出現了一個陌生的場景。並非在野黨，而是執政黨議員們要求政府調整房地產監管政策。共同民主黨議員鄭日永表示，“目前連全租房都很難找，且全租價格也在大幅上漲”，要求重新審查針對民間租賃經營者的監管措施以及強化實際居住要求的規定。同黨的黃熙議員建議，放寬投機過熱地區內重建、再開發組合員地位轉讓的限制。國土交通部長官洪志善回應稱，“我沉重地接受了各位指出的事項”，“將會進行研討”。
我對這一場景表示歡迎。並非因為政策方向已經改變。事實上，目前什麼都還沒變。之所以歡迎，原因另有所在。這是因為一直以來由市場呼籲了近一年的聲音，終於從制定政策的一方口中說了出來。承認問題是問題，這是所有解法的出發點。雖然遲了些，但這確實是令人欣慰的變革訊號。
長官說得對，所以必須放寬監管
洪長官表示，全租和月租房危機的根本原因在於“供給無法滿足需求”。對此我完全贊同。這也是筆者20多年來反覆強調的內容。無論是房價還是全租價格，最終都由供給決定。單純依靠稅收是無法壓制價格的。
然而，如果將這一邏輯推導到底，結論只有一個：必須首先撤銷削減全租供給的監管。全租房源是誰提供的？除了新房入住量之外，主要由擁有一套以上房產的人提供，由租賃經營者提供。他們才是全租市場的供給者。如果對這些供給者加徵稅收、取消註冊租賃優惠、並透過實際居住要求強迫房主親自居住，結果會如何？全租房源會消失，剩下的房源會轉為月租。這正是我們現在所看到的景象。
長官反駁稱，在沒有監管的地方，全租和月租房源同樣短缺。這話說對了一半也錯了一半。地方的全租短缺是過去幾年入住量急劇減少的結果。而首爾及京畿地區的全租短缺則是入住量減少疊加監管共同導致的。當多種原因重疊時，如果只指出其中一個原因，那麼處方也就只能是一半的。如果供給不足是根本原因，就必須將無法立即增加的“入住供給”與可以立即增加的“租賃供給”區分開來。後者僅透過鬆綁監管即可增加，且無需額外投入資金。
一邊要求出售，一邊卻堵死出路的“空頭產權”
黃熙議員指出的組合員地位轉讓問題是一個更明顯的矛盾。政府要求多套房持有者賣房，甚至表示將調整稅制以開啟出售的出口。然而，在投機過熱地區，重建專案在組合設立許可後，再開發專案在管理處分計劃許可後，原則上限制轉讓組合員地位。由於組合員地位無法繼受，對於買家來說，這就變成了沒有入住權的“空頭產權（水貼紙）”。即便想賣，也很難找到買家。
這相當於一手在推，另一手卻在抓。如果政府透過壓迫多套房持有者來釋放房源的政策目標是真心的，那麼最先開啟的門就應該是這道門。如果整改區域的房源進入市場，也有助於價格穩定。如果購買這些房源的人是無房的剛需群體，那就再好不過了。按照黃議員的建議，設立根據受讓人資格劃分的例外，承認無房者及剛需購買者的地位繼受，這方案是相當合理的。既過濾了投機需求，又疏通了交易梗阻。
這項監管最初是為了限制“買家”而制定的。但現在在市場上，它卻成了禁錮“賣家”的枷鎖。如果政策的運作與設計初衷背道而馳，那麼進行修正是理所應當的。長官表示會進行研討是必然的，而且研討越快越好。
我們已經學到過一次了
從2017年到2020年，我們進行過同樣的實驗。緊縮多套房持有者、取消租賃經營者優惠、攔截貸款、將交易改為許可制。出臺了超過20項對策。結果眾所周知。首爾公寓價格大幅上漲，2020年租賃法實施後，全租價格更是急劇攀升。透過加稅來抑制需求從而控制價格的假設，在那時就已經被證偽了。
那個時期還確認了另一個事實：監管線不是價格的上限，而是價格集中的地方。被劃入監管區域的地方成為了“政府擔保的好地段”，剛需的“優秀單套房”需求反而集中於此。監管制造了極化現象。今年重新啟用監管區域和土地交易許可區域後，發生的事情如出一轍。
鄭日永議員的話中最發人深省的部分是：“市場最討厭不確定性”，並表示“每兩三個月零零碎碎地延期，讓人無法信任”。這是精準的診斷。比監管本身更大的成本是那種不知道政策何時、如何改變的不安感。房主無法決定是否掛出全租房，買家不知道是否可以購買。當所有人都處於觀望狀態時，房源就會被封鎖，交易就會停止。在交易停滯的市場中，價格由少數交易決定。那種價格正是現在的“新高價”。
表示歡迎，並提出三點要求
第一，必須是恢復而非延期。不能採取推遲三個月執行實際居住要求、延後半年實施租賃經營者課稅等方式。這等於是在向市場發出“半年後會再次收緊”的訊號。必須歸還此前向註冊租賃經營者承諾的優惠，並廢除實際居住義務或明確縮小其適用範圍。只有一次性、明確地進行回溯，市場才會真正動起來。
第二，必須同時增加租賃供給和入住供給。放寬民間租賃監管是立即增加全租房源的途徑，而啟用準住宅和加快整改專案速度是中長期增加入住量的途徑。兩者缺一不可。在此背景下，國政監察中提出的“將首爾瑞草洞法律園區搬遷後，在原址建設1萬戶公共租賃房”的建議也值得關注。將市中心核心地段的國有土地用於居住的構思本身是正確的。但如果1萬戶公共租賃房要成為解決江南地區全租危機的解法，其地段、供應時間和租賃條件必須符合市場需求。這不僅應該是釋出用的數字，更應該是可以入住的數字。
第三，必須將多套房持有者和租賃經營者重新定義為“供給者”而非“敵人”。絕大多數的全租供給是由民間承擔的。如果不承認這一事實，任何對策都無法解決全租危機。投機和租賃是兩碼事。買房出租的人，實際上是在替代公共部門提供租賃住房。為他們提供合理的稅制和可預測的規則，才是保障租戶利益的途徑。
市場看重的是信賴而非方向
政策的轉向不是失敗。承認錯誤並進行修正，是最負責任的政治。希望執政黨議員們在國政監察會場上說的話，不要僅僅停留在為國政監察而作的發言上。希望長官的“會進行研討”能在年底前變成“將這樣修改”。
全租危機的受害者不是多套房持有者，而是無房群眾。他們想要的不是懲罰房主的政策，而是可以立即搬進去住的全租房。增加全租房源最快的途徑就在眼前。應該尋找無需投入大規模財政即可增加租賃供給的方案。把捆綁住的東西松開就可以了。
市場看重的不是政府走向哪個方向，而是能多大程度上信任這個方向。零碎的延期是換不來信任的。如果這次轉向是真正的轉向，那就必須果敢且明確。既然遲到了，就要走得更遠。