[비즈한국] 總統親自出馬了。繼8月3日召開市場檢查會議後，僅僅四天後的7日，李在明總統主持召開了房地產政策第二次檢查會議，集中研討首都圈住宅供應擴大方案。據稱，總統指出了自2022年以來持續存在的供應不足問題，並指示動用所有行政、金融、財政及放寬監管等手段，務必提前供應時間。甚至有傳聞稱，當副總理具潤哲報告說“泰陵高爾夫球場將比原計劃提前一年，於2029年動工”時，總統指示“2029年也太晚了”，要求進一步提前。
抓進度是正確的。問題在於，只抓進度並不能讓本不存在的公寓憑空出現。
據悉，最早將於本月釋出的首都圈供應方案，將方向定為僅篩選出能夠在2027~2029年動工的房源。借用政府高層人士的話說，就是“剔除所有時間過晚或不明確的專案，只拿出與地方政府協商完畢、確定的房源”。也有觀察認為，其數量很有可能低於最初預期的5萬套。首爾市內的閒置軍事用地和國有公有土地被視為主要的地塊來源。
在這一點上，市場同時感受到了兩種截然相反的情緒。一種是“終於只公佈可實現專案了”的寬慰；另一種是“那對現在的房價有什麼影響？”的嘲諷。遺憾的是，後者是更為準確的反應。
動工並不等於供應
市場所感知的供應並非釋出計劃，甚至也不是動工，而是入住。
如果2027年動工，最早也要到2030年才能入住。如果是2029年動工，則要到2032年，甚至可能拖到2033年。我們現在擔憂的是2026~2028年間的入住缺口。本該填補這一時期的房源早在2023~2025年就應動工，而那三年間許可及動工的實績，大家有目共睹。此次即將釋出的對策無法填補這一窟窿。這本身就是一種有時差、無法填補缺口的政策。
這就好比為了撲滅眼前的火災，卻呼叫了一輛5年後才能到達的消防車。
當然，5年後的消防車也是需要的。問題在於政府將其包裝成解決眼下困局的對策，而市場對此並不買賬。如果這種“釋出”與“體感”之間的隔閡反覆出現，留下的只有對政策的不信任。
這只是庫存檔點，而非新地塊
來看看此次提及的地塊名稱：龍山Camp Kim、泰陵鄉村俱樂部（CC）、果川賽馬場。這些名字並不陌生。它們在2018年以及2020年的“8·4對策”中都曾出現過。泰陵CC在2020年曾宣佈過1萬套住宅的供應方案，但因居民反對、交通擁堵以及鄰近泰康陵的世界遺產保護問題，擱置了6年之久。現在又縮減到6800套重新推進。
市場參與者早已將這些地名記錄在自己的Excel表格中。將6年前宣佈過的土地重新包裝釋出，不能算作新增供應。這不叫供應，這叫庫存檔點。
“只發布確定房源”這一原則本身百分之百正確。然而，這一原則執行得越嚴格，可釋出的房源就越少，剩下的也依然是市場早已知曉的那些國有公有土地。為了獲取信任而採取的保守計算方式，反而削弱了政策的影響力，這是一種悖論。
算術上不可能實現的日程
以果川為例。政府計劃將賽馬場115萬平方米、國防防諜司令部28萬平方米等共計約143萬平方米土地捆綁為一個公共住宅區，建設9800套住宅及果川AI科技谷，並計劃在2030年動工。
然而，根據韓國馬事會（KRA）上個月提交的自查執行計劃，僅搬遷賽馬公園就需要至少16年9個月，僅確保搬遷地塊就需要至少6年6個月。而距離動工剩下的時間只有4年左右。
填補16年9個月與4年之間的鴻溝，靠的不是政策，而是魔法。儘管農林畜產食品部表示“將按原計劃推進，確保供應日程不出現差錯”，但賽馬場並非只有賽道。它涉及馬舍、動物醫院、觀覽及運營設施等複雜因素，必須先完成替代地塊的徵用和新設施的建設。果川市也以交通、上下水道、教育設施負擔為由，對追加供應表示擔憂。
龍山的情況也一樣。雖然構想是將國際業務區的住宅供應量從6000套增加到1萬套，但必須與統籌城市開發和基礎設施規劃的首爾市進行協商。戶數增加，交通和學校設施也必須同步增加。政策室室長金容範與市長吳世勳於本月5日緊急會面的背景就在於此，而吳市長在會面後明確表示“必須先進行預先協商”。如果協商延誤，2028年動工的計劃也將隨之破滅。
至於泰陵，仍面臨文化遺產委員會審議和世界遺產影響評估這兩道“大關”，這些因素是房地產政策邏輯無法控制的。
也就是說，此次對策中核心的三個專案地塊，國土交通部都沒有最終決策權。首爾市、文化財廳、馬事會、國防部、果川市都在按照各自的節奏運作。供應對策的主語從來都不是隻有政府一家。
真正的供應在於整改專案
首爾市7日舉辦的“為房地產正常化市民大討論會”上發出的聲音非常準確：僅靠公共土地供應是有侷限的，必須在政府層面放寬監管，以促進重建、再開發等民間整改專案。首爾市已表示，將透過“快速綜合規劃”等方式縮短許可審批週期，爭取在2031年前實現31萬套住宅動工。
31萬套與3.2萬套，比較一下這兩個數字，答案早已顯而易見。首爾市內已不再有大規模新地塊。剩下的唯一辦法就是拆掉老舊房屋，蓋得更高。
然而，政府卻將行政力量耗費在尋找新土地上，而實際上已經成立組合、連設計圖紙都已出來的數以百計的專案工地，卻正面臨著“重建超額收益回收制”、預售價格限制、工程費糾紛、專案融資（PF）僵局等問題的束縛。與其尋找本不存在的土地，不如讓停滯的時間齒輪重新轉動，這要快得多。
那麼，若要成功
既然寫了那麼多不被看好的理由，我也給出明確的處方。
第一，釋出日期，而不是釋出戶數。至今為止的供應對策總是以“幾萬套”被記住。然而市場想知道的不是總量，而是日程。何時地塊指定、何時補償、何時動工、何時入住，以及當日程延誤時誰來負責。戶數不是承諾，日期才是。
第二，解決先決條件後再發布。確定馬事會替代地塊後再發布果川專案；透過世界遺產影響評估後再發布泰陵專案。如果順序顛倒，釋出就會變成空頭支票；如果空頭支票積累多了，市場就不會再把接下來的對策算進預期裡。“只發布確定房源”這一原則必須真正落實。
第三，打通民間整改專案的瓶頸。縮短許可週期、正常化重建超額收益回收制、預售價格限制現實化、建立工程費糾紛調解機制。哪怕這四點中只解決其中一項，比此次6萬套規模更大的房源就能在3年內動工。相比政府親自動手，讓想蓋房子的人能蓋成，永遠是更快、更省錢的辦法。
第四，實現需求政策與供應政策的整合。如果一邊說要增加供應，一邊透過貸款限制將初期預售需求鎖死，反而會因擔心滯銷而導致動工本身推遲。8月3日公佈的稅制改革案隨著向資產價值中心徵稅轉變，“擁有一套優質房產”的壓力反而更大了。如果開啟了供應之門卻鎖上了需求之門，夾在中間受損的將是建築商和組合的收益性。給地不等於能建成公寓，只有讓能建的人能夠建，才能建成。
第五，正視空白期的全稅（傳貰）市場。2026~2028年的入住缺口無法透過此次對策填補。能夠幫助度過這一時期的不是新房，而是現有租賃市場。註冊租賃正常化、出租人稅制整改等這些“枯燥”的政策，才是目前最需要的。全稅是剛需的溫度計，也是房價的先行指標。如果全稅市場開始動搖，無論多麼宏偉的2032年入住計劃都無法讓市場穩定下來。
第六，將政府與首爾市的路線圖合二為一。只要政府的6萬套和首爾市的31萬套分開發布，國民就不會信任任何一方。必須將兩個計劃整合為一個單一的路線圖，並製作能實時公開各專案進度的資料看板。信任不是來自發布檔案，而是來自可追蹤性。
最終，還是看起重機的數量
總統連續兩次召開檢查會議這一事實本身是積極的。因為最高決策者親自過問，意味著有了協調各部門分歧的力量。總統提到“沒有什麼辦法能像獨斷專行那樣（解決問題），所以要好好協商”這一點也很令人欣慰。現在需要的正是這種協商。
只不過，市場不會計算會議次數。供應對策的成敗，不在於釋出檔案的厚度，而在於那片土地上矗立的起重機數量。
此次釋出最終是會以又一次“數量釋出”告終，還是會成為“準時動工”的起點，不取決於釋出當天，而是取決於釋出後的6個月。只需看地塊指定何時公示、馬事會替代地塊何時確定、與首爾市的協商機制何時啟動即可。
在那之前，市場不會相信釋出的內容，而會相信手中的鏟子。