[비즈한국] 8·3稅制改革方案出臺後，8·13供應對策緊隨其後。每當政策釋出時，我所收到的問題最終都彙集為一個。
“所以，這次房價能穩住嗎？”
我認為，首先應該改變的就是這個問題本身。
最理想的房地產政策，既不是強行拉昇房價的政策，也不是強行打壓房價的政策。而是讓人們能夠根據需求買房、賣房、租房、搬遷的系統。房價只是結果。政策所管理的重點不應是“價格”這一數字，而應是住房供應、人口流動、金融、稅收以及租賃市場的結構。
然而，過去幾十年來，我國政府的舉措卻恰恰相反。價格上漲時，政府就收緊貸款、加稅、限制交易；價格下跌時，則放鬆貸款、減稅、放寬監管。其結果是，人們不再關注房子本身，而是盯著政策看。思考著“現在到底是政府讓買的時候，還是讓賣的時候”。這樣的市場，絕不可能正常。
那麼，理想的系統應該是什麼樣的呢？我整理了一些我認為應當遵循的原則。
交易要自由，交易稅要低
房地產市場中最重要的就是交易的自由。不能因為房價上漲就阻礙交易。如果擴大土地交易許可區、增加實際居住義務、提高多套房持有者的轉讓所得稅，後果會怎樣？人們就不會賣房了。原本旨在抑制投機的監管，反而導致了房源枯竭。
按照市場原理，價格上漲時賣方應該增加。變貴了，自然會有想賣的人，這才是正常的。但如果透過稅收和監管堵死了售房的路徑，即便價格上漲，市場上也不會出現房源。結論很簡單：儘可能降低取得稅和轉讓所得稅等交易稅，對持有行為則收取範圍廣泛且溫和的費用。降低交易稅，擴大持有稅。這才是最簡單且可預測的結構。
不要看“幾套”，要看“多少錢”
現行稅制最大的問題是以“住宅套數”為核心的思維方式。擁有兩套5億韓元房產的人會被認定為多套房持有者，而擁有價值50億韓元一套房的人則被歸為單套房持有者。從經濟學角度來看，這非常荒謬。
稅制以資產價值而非住宅套數作為衡量標準更為合理。此次稅制改革方案將綜合房地產稅的判定標準從住宅套數轉為資產價值，從方向上看是正確的。但這並不意味著改革到此為止。必須摒棄“單套房者即善良、多套房者即邪惡”的二分法。多套房持有者同時也是租賃住房的供應者。重要的不是擁有幾套房，而是擁有多少資產，以及從中獲得了怎樣的經濟利益。
要在人們想要的地方建設
從大韓民國整體來看，住房或許並不短缺。但人們想要居住的地區，房子卻很稀缺。這才是核心。即便在地方建設再多住房，也無法解決首爾的住房問題。人們會聚集在工作崗位、交通、學校、商圈發達的特定區域。
那麼，政策的導向就不應該是“請不要住在那兒”，而應該是“我們將讓更多人能夠住在那兒”。地鐵站周邊應允許更高密度的開發，老舊住宅應加快重建，低層住宅區如果居民有需求，應允許進行再開發。
重建不應是政府看市場臉色來決定是否允許的問題。只要建築物老化到一定程度，且居民達成共識，就應接近於一種按既定程式自動進行的系統。整備事業並非特惠，而是城市的“新陳代謝”。建築會變老，但在這個國家，相比公寓老化這一事實，政府是否批准重建反而更為關鍵。這種結構必須改變。
供應單位不是“幾萬戶”，而是“生活圈”
每當出臺對策，總會出現幾萬戶、幾十萬戶這樣的數字。但人們並非生活在數字裡，而是生活在街區裡。即便供應了100萬戶住房，如果到工作地點要花兩小時，且沒有交通、學校和商圈，那也不是人們想要的住房。
供應政策的單位應從“住宅數量”轉變為“生活圈”。不應採取先蓋房後修鐵路的方式，而應將交通、工作崗位、學校、商業、公園作為住房的一個“配套包”來規劃。而且，一旦宣佈的城市規劃，即使政權更迭也應持續推進。一棟公寓的壽命長達40~50年，如果政策每5年翻盤一次，正常的長期決策就不可能實現。
貸款不是水龍頭
不應再採取房價上漲就擰緊水龍頭、下跌就鬆開的做法。金融政策的目的不在於調控房價，而在於防止家庭揹負無力償還的債務。衡量標準不應是房子在哪、是第幾套房，而在於那個人是否真的有能力償還本息。應從以LTV（貸款價值比）為中心，轉向以DSR（總負債償還比率）為中心。
而且，這一標準不能因為首爾房價漲了就突然變成40%，市場低迷時又變成70%。優秀的金融監管不是強制性的監管，而是可預測的監管。
全稅還是月租，不是政府決定的事
我並不認為必須廢除全稅制度或一定要鼓勵月租。對於有大額資金的人，全稅可能合適；對於現金流穩定的人，月租可能更合適。政府要做的事不是挑選某種特定的租賃形式，而是打造一個無論選擇哪種形式都能安全簽約的市場。
租賃人必須能在簽約前輕易核實出租人的債務及優先權利關係，保證金的返還能力資訊也應透明公開。租賃市場最需要的不是監管，而是信任。
住房福利應支援“人”，而非支援“價格”
政府不可能讓所有人都能買到便宜的房子。想要降低江南公寓價格讓所有人都能住進去，也是不可能的。福利政策與市場政策必須分離。
對於低收入階層、青年、殘障人士、老年人等難以在市場上自行解決居住問題的人群，公共部門應當積極予以支援。但這並不意味著需要管控整個住房市場的價格。直接援助有需要的人，讓市場價格由市場決定，這才是最高效的。
同理，政府也沒有義務去守護所有地區的房價。有些城市在成長，有些城市在衰退。房地產市場必須存在風險。人口減少的地區應清理空房、收縮城市規模；人口聚集的地區則應果斷提升密度。對所有地區強行應用相同的政策，反而是一種不公平。
最重要的是“規則不變”
此外，我還有一個認為最重要的原則，那就是不要頻繁更改政策。
取得稅是多少、轉讓所得稅是多少、重建如何進行、貸款額度到哪裡，如果能確信這些原則至少維持10年、20年，國民才能做出長期決策。房地產不是今天買了明天就能賣的商品，是一個人一生積蓄的投資，是一個家庭居住數十年的空間。這種資產的規則，不應該每逢選舉就發生變動。
最終，我所構想的最理想的房地產政策，其實意外地平淡。
買賣自由，交易稅降低。對持有行為收取合理的費用。關注資產價值而非住宅套數。在有需求的地方持續建設。老舊住宅自然更替重建。貸款以償還能力為準。承認租賃形式的多樣性。直接援助居住弱勢群體。並且，長期堅守這些原則。
這裡沒有戲劇性的對策，沒有所謂的“房價戰爭”，也沒有“投機戰爭”。取而代之的是，市場將獲得一樣非常重要的東西：可預測性。
房價可能上漲，也可能下跌。政府無法阻止這一點。但政府至少可以創造一個社會，讓人們在結婚、生子、換工作、換大房，或是老了以後換小房的過程中，不會因為政策而導致居住遷移受阻。
優秀的房地產系統並非讓房價紋絲不動的系統，而是讓人們能夠自由流動的系統。
比穩定房價更重要的，是穩定人們的生活。