[비즈한국] 韓國首家房產碎片化投資平臺Kasa（運營方Kasa Korea）已正式終止服務。在被大信金融集團（Daishin Financial Group）收購後，該公司不僅持續虧損，還因未能取得收益證券投資中介牌照，最終被迫退出市場。隨著2027年代幣證券（Token Securities）制度化即將實施，曾試圖透過收購Kasa在代幣證券市場佔得先機的大信金融，其後續戰略也備受關注。
韓國首家房產數字收益證券（DABS·Digital Asset Backed Securities）交易所Kasa於8月10日結束運營。Kasa表示：“作為金融委員會指定的創新金融服務，我們曾試點提供了中小規模商業地產的信託收益證券發行與交易服務。但在創新金融服務指定期限屆滿後，由於未能滿足新設法規的制度化要求，未能取得收益證券投資中介牌照，因此結束運營。”
儘管Kasa在7月10日才釋出終止服務公告，但其業務整理早有預兆。由於今年上半年未進行新的公開發售，Kasa已陸續出售了北村月下齋、瑞草Gwell大廈、上巖235大廈等持有的房產。據悉，Kasa Korea的員工已根據業務領域被調至大信證券（Daishin Securities）。
Kasa於2019年12月被指定為創新金融服務，並於2020年9月正式上線。該服務旨在讓個人投資者能夠輕鬆參與門檻較高的商業地產碎片化投資。持有DABS的投資者不僅可以獲得房產產生的租金收益，在房產出售時，還能按持有的DABS比例獲得轉讓差價。自2020年首爾江南區驛三洞London Building開始，Kasa先後進行了韓國技術中心、汝矣島Excon Venture Tower、忠南天安TE物流中心等多項房產的公開發售。
大信金融集團於2023年收購Kasa，意在掌握房產碎片化投資業務，併為進軍代幣證券（基於區塊鏈的證券）市場打下基礎。然而，隨著Kasa未能取得收益證券投資中介牌照，大信金融不得不調整戰略。
2023年3月，大信金融集團收購Kasa的經營權及韓國業務部門後，由大信證券新事業推進團長Hong Jae-geun擔任代表。鑑於大信集團在房產投資領域的優勢，以及能夠透過大信證券推進代幣證券業務，雙方的結合曾被寄予厚望。
然而，Kasa在加入傳統金融集團後，依然沒能跨越監管門檻。金融當局自2025年起將碎片化投資等新型證券業務的發行與流通進行分離，禁止兼營。在證券發行方面，新設了證券業小牌照（收益證券投資中介牌照）。取得該牌照的企業可以發行碎片化投資證券並招募投資者，在場外中介投資者之間的一對一交易。
針對流通業務的收益證券場外交易中介牌照，監管部門為保證訂單及結算處理的穩定性，設定了嚴格的申請條件。與最低自有資本為10億韓元的發行商牌照不同，流通商牌照要求最低資本達到60億韓元，並需配備8名專門計算機技術人才，標準等同於大型交易所。
Kasa在延長創新金融服務期限後，於2025年6月申請了收益證券投資中介牌照的預審批，但因未能透過而導致業務開展受阻。據瞭解，該牌照對自有資本、內部控制體系建設、投資者保護制度等方面有嚴格要求，Kasa難以達到標準。這與另一家第一代房產碎片化投資企業Funble的軌跡相似。Funble因未能取得收益證券投資中介牌照，於去年5月停止了平臺運營，並在兩個月後的7月3日被法院宣佈破產。
Kasa在嘗試直接獲取碎片化投資產品場外交易牌照未果後，參與了KDX財團。在獲得預審批的兩個財團（KDX、NXT）中，Kasa加入了以基友證券（Kiwoom Securities）、教保生命、Kakao Pay證券為最大股東，且韓國交易所（KRX）持股超過5%的KDX財團。
NXT財團則是以另類交易場所Nextrade為最大股東的碎片化投資場外交易所財團。根據金融委公開的預審批申請現狀，新韓投資證券、Musicow、I&F Consulting、韓亞證券、韓陽證券、Eugene投資證券等均持有5%以上股份。
然而，隨著兩個財團的正式審批程式不斷拉長，Kasa最終沒能支撐下去。
業界相關人士表示：“隨著流通與發行的分離，以創新金融服務運營的房產碎片化投資企業無法維持原有的業務結構。對於小型企業來說，獲取牌照所需的人力和物力條件難以滿足。由於無法進行收益證券的二級交易，業務被迫縮減，盈利能力也隨之惡化。”
另一方面，隨著Kasa在收購三年後關門，大信集團的代幣證券業務前景也備受關注。大信證券相關人士針對Kasa服務結束後的後續方向表示：“目前尚未有新的推進計劃或決定。”對於法人清算事宜，該人士回應稱：“資產清理正在進行中，但尚未決定是否徹底關閉公司。”
由於房產碎片化投資收益結構的侷限性已顯現，預計其併購（M&A）戰略也將發生變化。Kasa在被大信集團收購後，始終未能實現盈利。收購首年（2023年）銷售額為2億韓元，當期淨虧損67億韓元。2024年銷售額為3億韓元，當期淨虧損59億韓元。此外，在因牌照問題導致難以正常營業的2025年，銷售額僅為5400萬韓元，當期淨虧損達到59億韓元。
制度完善的延遲也導致代幣證券市場的熱度有所下降。不過，隨著今年年初修訂《關於股票、公司債等電子登記的法律（電子證券法）》和《資本市場與金融投資業相關法律（資本市場法）》，代幣證券將於2027年2月正式進入監管體系，市場對此抱有回暖的期待。屆時，股票、債券、收益證券等多種證券均可作為代幣發行（STO·Security Token Offering）。目前，各家證券公司也在競相構建各自的STO平臺。