[비즈한국] 樂天購物正加速推進將樂天百貨彌阿店出售給 IGIS 資產管理公司的程序。若交易完成，於 2006 年開業的樂天百貨彌阿店極有可能在運營約 20 年後結束其作為百貨商店的使命。IGIS 資產管理公司正在考慮拆除現有建築並建造長期私人租賃住宅的方案，而不是繼續經營百貨業務。繼此前收購兩家百貨商店並將其改造為辦公及商業設施後，此次 IGIS 資產管理公司旨在將百貨商店轉變為住宅設施。
據投資銀行 (IB) 業界訊息，樂天購物近期選定 IGIS 資產管理公司作為樂天百貨彌阿店出售的優先談判物件。據悉交易價格約為 2200 億韓元。樂天購物曾於去年 6 月進行過招標，但因買賣雙方價格分歧，未能選定優先談判物件。此後經過重新招標，最終確定了 IGIS 資產管理公司。不過，目前談判仍處於進行階段，出售事項尚未最終敲定。樂天百貨方面也承認已選定優先談判物件的事實，但表示具體條款尚未確定。
樂天百貨彌阿店位於首爾江北區道峰路 62 號，鄰近地鐵 4 號線彌阿十字路口站。佔地面積為 7372 平方米，總建築面積為 7 萬 3147 平方米。樂天購物於 2006 年 12 月開設了彌阿店。當時僅投入投資額就高達約 2500 億韓元，作為集百貨商店賣場及電影院於一體的大型門店進行開發。
彌阿店的出售並非一朝一夕之舉。樂天購物此前就開始清理彌阿店周邊的資產。2024 年，樂天購物出售了 2004 年為應對額外停車需求而購入的彌阿店室外停車場用地。由於彌阿店的營業表現未達預期，該地塊實際上已成為閒置用地，據悉樂天購物以約 200 億韓元的價格轉讓給了附近的醫院。當時業界就已推測，出售停車場可能預示著未來彌阿店本身的結構調整。樂天購物當時曾表示，並未考慮撤出彌阿店。
最終，在處理完停車場約 2 年後，百貨大樓及地塊也進入了出售程式。如果本次交易按已知的 2200 億韓元最終完成，樂天購物透過出售彌阿店周邊資產，合計將獲得約 2400 億韓元的資金（包括 2024 年停車場用地約 200 億韓元）。不過，目前 2200 億韓元僅為優先談判過程中傳出的價格，最終成交價可能會根據談判結果有所變動。
值得關注的還有賣價與樂天購物賬面記載的彌阿店價值之間的差距。根據樂天購物去年啟動彌阿店出售程式時公開的資料，截至 2024 年末，彌阿店的賬面價值總計為 2817 億韓元，其中土地價值 2226 億韓元，建築價值 591 億韓元。當時市場普遍認為彌阿店的出售價格會在 3000 億韓元以上。
若將目前已知的 IGIS 資產管理公司提出的 2200 億韓元與當時的賬面價值 2817 億韓元進行簡單對比，差距達 617 億韓元，低約 22%。不過，這並不能直接視為樂天購物的處置虧損。2817 億韓元是截至 2024 年末的賬面價值，後續可能已反映了折舊或資產價值變動，且實際成交價格也尚未最終確定。待未來交易完成，樂天購物釋出處置損益公告後，才能確定具體的盈虧金額。
樂天購物即便在價格低於預期的情況下仍推進出售，其背景在於彌阿店的門店競爭力和資產最佳化戰略。彌阿店在與附近的現代百貨彌阿店等競爭的過程中，在營收層面已被歸類為樂天百貨旗下的非核心門店。樂天購物正在推行一項透過清理低效門店和閒置資產來獲取流動性，並將投資集中在總店及蠶室店等核心門店的戰略。即所謂以百貨商店為中心，融合購物、觀光和內容的“城鎮化 (townization)”戰略。
另一方面，站在 IGIS 資產管理公司的角度，彌阿店的價值更接近“房地產”而非“百貨商店”。IGIS 資產管理公司在收購後，比起直接利用現有的百貨大樓，更傾向於將其拆除後開發為長期一般私人租賃住宅。彌阿店所在地屬於準住宅區，鄰近彌阿十字路口站，周邊形成了吉音、彌阿新城等大型住宅區。據悉，IGIS 資產管理公司考慮到現有百貨建築的層高和結構等因素，判斷拆除重建比改造更為合適。
這並非 IGIS 資產管理公司首次將百貨商店房地產轉作他用。2020 年，IGIS 資產管理公司與宇美建設聯合以 2300 億韓元收購了原樂天百貨盆唐店房地產。樂天百貨於今年 3 月結束了盆唐店的運營，而 IGIS 資產管理公司正將該大樓改造為辦公與零售綜合設施“Time Walk 盆唐”。在 7 萬 7720 平方米的總建築面積中，66.2% 將構成辦公設施，Line Plus 已確定入駐地上 4 至 8 層。工程計劃於 2028 年 10 月完工。
首爾新道林 D-Cube City 的原現代百貨空間情況也類似。IGIS 資產管理公司在 2022 年收購該房地產時，因判斷現有零售設施競爭力不足，制定了將其轉換為辦公等其他用途的計劃。目前，將原百貨空間改造為辦公與零售綜合設施的工程正在進行中。
如果在盆唐店和 D-Cube City 中，公司利用了原有百貨建築廣闊的層面積和高層高的優勢將其改造為辦公和商業設施，那麼針對彌阿店的處理方式則有所不同。目前正在探討將建築完全拆除並開發為住宅設施的方案。站在 IGIS 資產管理公司的立場，這將成為第三個不受百貨商店原有功能限制，最大化地塊和土地開發價值的百貨商店改造專案。房地產界也一直評價稱，彌阿店作為商住混合開發用地的價值，要高於其作為百貨商店的運營價值。