[비즈한국] 7月23日，汝矣島KBS別館。原定的100分鐘延長到了193分鐘。在持續了3個多小時的“房地產政策國民大討論”中，提出的問題和課題多達28個。這個數字本身就是一個訊號。這意味著政府也尚未掌握所有答案，同時也意味著政府打算正面應對這一問題。
討論會結束了，後續反響層出不窮。現在市場的目光集中在預告於7月底、最晚8月初公佈的綜合對策上。將會出臺什麼政策？我們又該如何準備？讓我們按照順序梳理一下討論會上已經顯露出來的訊號。
第一，已確定的事項——方向已定，只剩下力度
總統表示：“國民大體上同意需要加強持有稅。”剩下的問題是“要加強到什麼程度，以及如何設定差異化”。這就是說方向已經確定，只剩下調節力度的問題了。
更值得關注的是另一番發言，即關於“精明的一套房（똘똘한 한 채）”的診斷。總統談到這一現象時表示，“在某種程度上製造了最有效的投機機會”，“由於不區分居住用還是投資用，導致在極小的漏洞中發生了巨大的事情”。
這一發言之所以重要，是因為政策最高決策者在公開場合承認，過去幾年主導市場的“精明的一套房”現象，並非市場參與者的貪婪所致，而是由政策造成的結構性問題。如果重罰多套房產，資產就會向“一套房”集中。一套房越貴越有利，所以資產就會向最昂貴的地方匯聚。於是江南上漲，麻浦、城東緊隨其後，蘆原、城北也補齊了差距。調控政策從未減少過需求總量，只是改變了排隊的順序而已。
那麼，解決問題的方向也就顯而易見了。重點不在於住房的“數量”，而在於“價值”。實際上，在稅制部門的討論中，已經討論了將綜合房地產稅的徵稅標準從持有住房數量轉換為合併價值的方案。根據是否實際居住來對持有稅和轉讓稅進行差異化徵收的方案也一併被提出。以上就是目前確認的事實。
第二，預期的事項——稅制、金融、供給“三軌並行”
首先是稅制。調整綜合房地產稅稅率和徵稅標準區間、上調公平市場價值比率、將一戶一住宅的長期持有特別扣除重新調整為以實際居住為中心、縮減非居住住房的優惠政策等方案極有可能出臺。其中，公平市場價值比率屬於施行令事項，無需經過國會。其餘則需要修改法律。
其次是金融。對於非居住一戶住宅者的傳貰（Chonsei）貸款擔保縮減，目前的風向是將其從“全方位適用”調整為“明確的投機行為”的精準打擊方式。另一方面，對於青年和無房剛需群體，有放寬貸款限制的要求。在預先收集的4800多條意見中，呼聲最高的正是這一點。
最後是供給。擔任發題人的明知大學教授陳美潤（音譯）指出：“最令人擔憂的不是暫時的供給減少，而是供給的連結本身正在斷裂。”她指出首都圈的開工量已降至過去的一半水平。如何修復從審批到開工、竣工、入住的流水線，如何解決整修事業的瓶頸，以及如何恢復在傳貰詐騙後急劇減少的非公寓供給，被作為了課題提出。
第三，不可忽視的時差
在此需要指出實務上最重要的核心點。稅制和金融的“時鐘”是不一樣的。
稅法修改需要經過國會，大部分將在明年之後才能實際適用。而金融調控僅透過監督規定和行政指導就能立即生效。動搖短期市場的不是稅收，而是貸款。如果將釋出後立即出現的市場價格反應解讀為稅制效果，就會產生誤讀。
而且，對策不會一次性結束。政府計劃先出臺稅制改革案，然後再依次釋出供給和金融對策。不要以為第一次沒釋出，後續就不會出臺。
因此，閱讀釋出文時，建議將專案分為三類並做好標記。第一，透過施行令及行政指導立即生效的政策；第二，必須經過法律修改的政策；第三，僅提出方向，細節留待後續的政策。市場的短期衝擊僅來自第一類，真正改變資產結構的將是第二類，而第三類則是下一輪政策的預告篇。如果將這三者混為一談，就會導致過度反應或應對不足。
第四，市場已經給出了答案
7月第三週（以20日為準），首爾公寓成交價格上漲0.27%，連續75周保持上漲。上漲幅度本身較前一週的0.30%略有放緩。這些都是眾所周知的事實。
真正需要關注的是傳貰。同一周，首爾公寓傳貰價格也上漲了0.27%。從今年累計來看，買賣上漲5.74%，傳貰上漲5.72%，這兩個指標幾乎持平。傳貰是沒有投機需求插足空間的、純粹的使用價值市場。傳貰價格以與買賣相同的速度上漲，這意味著目前首爾的上漲與其說是投機泡沫，不如說是實際上缺乏居住空間，這是一種強烈的訊號。傳貰價格不會說謊。
預售市場也傳達了同樣的資訊。住房產業研究院的首爾公寓預售展望指數從5、6月份的100.0躍升至7月份的114.3。今年4月在瑞草洞供應的樓盤，其1順位一般供應競爭率高達1099比1。在調控層層疊加的市場中，只有認購競爭率不斷上升，這說明新房供應已經變得極其稀缺。並不是需求消失了，而是渠道變窄了。
另一方面，地方公寓價格回到了持平狀態。大邱、慶北、忠南、濟州則出現了下跌。並不是全國都在過熱。如果用一個對策來應對這種差距，結果只會是抓不住首爾，反而讓地方市場陷入冰凍。指定調控區域後，華城東灘的上漲率從0.73%降至0.25%，這展現了調控的效果，但同時必須觀察這些需求流向了何處，才能做出完整的解讀。
當然，反論也值得傾聽。關於我們持有稅實際稅率比主要國家低、資產不平等加劇的指責，以及針對不勞而獲所得徵稅的公平性邏輯，本身是有正當性的。據稱在野黨正在準備減免至三套房的替代方案，因此在國會討論過程中，最終方案可能會有所變動。釋出案並不等於最終實施案。
第五，那麼該如何應對呢
對於無房剛需者：可以期待貸款調控的放寬。但由於土地交易許可區域擴大後，透過傳貰買房的方式被堵死，傳貰房源正在減少，轉為月租的趨勢正在加快。等待的成本比過去更高了。與其在認購和直接購買之間二選一，不如採取並行策略更為穩妥。
對於一戶住宅實際居住者：這是本次對策中最安全的地位。但由於所有討論都將重新調整為以“實際居住”為基準，因此管理好居住記錄就是最好的節稅手段。換房的購房者可以等待長期持有特別扣除改革的最終形態確定後再行動，也為時不晚。
對於一戶住宅非居住者：坦白說，這是當前局面下最脆弱的位置。稅制（縮減非居住優惠）和金融（限制傳貰貸款擔保）正同時對其進行精準定位。最好在政策釋出前提前決定是轉換為實際居住，還是整理掉資產。
第六，遺留的問題
總統在談到重建和再開發時表示：“居住環境雖然得到了改善，但原有居民中相當一部分人不得不離開，且總戶數反而有減少的趨向。”這一指點非常準確。但很難在首爾市內找到新的開發地皮，這也是總統本人承認的事實。如果整修事業不是答案，那麼首爾的供給從哪裡來？這次綜合對策中是否包含了對這一問題的答案，將決定其成敗。
稅收可以改變地圖，但最終改變市場的還是供給。如果193分鐘的討論能再次確認這一事實，那麼這本身就有意義。